В Ханое почти не осталось квартир стоимостью менее 60 миллионов донгов за м2.

Фото: Нгок Хиен

При объявлении основных показателей рынка недвижимости за третий квартал 2025 года г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, прокомментировала: «Рынок квартир Ханоя вступает в период активного роста как по масштабам, так и по ценам, что отражает явные изменения в структуре продукта и поведении покупателей жилья».

По данным CBRE, в третьем квартале 2025 года общее предложение новых квартир в Ханое превысило 10 300 квартир, что стало вторым кварталом за последние 5 лет, когда предложение превысило отметку в 10 000 квартир. За первые 9 месяцев года общее предложение достигло почти 21 100 квартир, что на 10% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Примечательно, что на рынке находилось до 2000 квартир стоимостью более 120 миллионов донгов за м² (без НДС, платы за обслуживание и скидки), что является рекордным показателем с момента начала мониторинга рынка CBRE.

Цена продажи новой квартиры превысила 90 миллионов донгов/м2

В отчёте говорится, что средняя цена продажи новых квартир в Ханое превысила 90 млн донгов за квадратный метр, что выше средней цены в Хошимине за тот же период. Это самый высокий показатель за всю историю рынка квартир в столице. По сравнению со вторым кварталом он примерно на 14% выше, чем в предыдущем квартале, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост достигает 40%.

Представитель CBRE отметил, что рост цен продажи наглядно отражает изменение структуры рынка, когда большая часть нового предложения концентрируется в районах с выгодным местоположением, хорошей инфраструктурой и осваивается инвесторами с высоким потенциалом.

Не только в центральных районах, таких как Тэйхо, Каузяй и Лонгбьен, но и в пригородах, таких как Данфыонг (Ханой) и Ванзянг ( Хынгйен ), зафиксированы общие цены от 70 до 110 миллионов донгов/м²; районы, удалённые от центра, также приблизились к порогу в 70–80 миллионов донгов/м². Разрыв в ценах между центральными и пригородными районами постоянно сокращается, что свидетельствует о переходе общего уровня цен на рынке на новый уровень.

Однако, несмотря на высокий рост цен, торговля и покупки по-прежнему активны. В частности, общий объём сделок в третьем квартале превысил 11 100 квартир, что является самым высоким показателем с 2018 года. Средний уровень поглощения достиг 70–80%, что свидетельствует о стабильности спроса на инвестиции и накопление активов без каких-либо признаков замедления.

По данным CBRE, многие инвесторы воспользовались позитивными рыночными настроениями для активного запуска существующих продуктовых портфелей, особенно в проектах вблизи центра города и вдоль новых транспортных магистралей. Это привело к дальнейшему росту цен, особенно в районах, которые когда-то считались «доступными».

Потенциальные риски для устойчивости

На вторичном рынке средняя цена продажи достигла около 58 млн донгов за м², что на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Хотя этот рост и ниже, чем в «жарком» 2024 году, цены на жильё всё же имели тенденцию к росту в последние два квартала, что свидетельствует о стабильности спроса, особенно со стороны покупателей, планирующих долгосрочные инвестиции.

Эксперты отмечают, что эта тенденция к росту цен обусловлена тремя основными причинами. Во-первых, дефицит нового предложения в среднем и бюджетном сегментах вынудил многих покупателей обратиться на вторичный рынок, где есть уже сданные квартиры, хорошее местоположение и чёткий юридический статус. Во-вторых, менталитет инвесторов «держаться» после периода роста цен привёл к снижению фактического объёма сделок, но росту заявленной цены. В-третьих, спрос на долгосрочные инвестиции остаётся стабильным благодаря низким процентным ставкам, что побуждает многих инвесторов выбирать недвижимость в качестве безопасного убежища.

Hà Nội gần như — Г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор филиала CBRE в Ханое. Фото: Нгок Хиен

Однако, если вторичные цены продолжат расти высокими темпами, а реальный спрос снизится, рынок может столкнуться с риском дисбаланса. Для поддержания устойчивости важно диверсифицировать предложение и расширить сегмент разумных цен.

По прогнозам CBRE, в четвертом квартале 2025 года в Ханое появится около 11 000 новых квартир, в результате чего общий годовой объем предложения превысит 32 000 единиц. Предложение будет сосредоточено в пригородах, где цены составят 50–60 млн донгов за квадратный метр, что будет способствовать «охлаждению» рынка в следующем году.

Разрыв в доступном жилье растет

«Если 2023–2024 годы были периодом дефицита предложения и нехватки товара, то в 2025 году наступит обратный период: предложение будет изобильным, но цена окажется слишком высокой по сравнению со средней доступностью. Это «цикл перестройки» рынка, когда сегменты высокого класса и класса люкс будут абсолютно доминировать, а сегменты среднего и доступного ценового диапазона практически исчезнут», — прокомментировала г-жа Хоай Ан.

В частности, 95% текущего предложения имеет цену выше 60 млн донгов за квадратный метр, а сегмент ниже 60 млн занимает менее 5% рынка. Соответственно, этот разрыв оказывает значительное давление на реальный спрос на жилье, особенно со стороны молодежи и домохозяйств со средним уровнем дохода.

В целом, рынок недвижимости Ханоя остаётся стабильным благодаря низким процентным ставкам, росту кредитования и стабильной макроэкономике . Однако быстрый рост цен и дисбаланс между сегментами создают серьёзные проблемы как для управляющих компаний, так и для бизнеса.

К периоду 2026–2027 годов, если кредитная, плановая и налоговая политика будут регулироваться должным образом, Ханой сможет войти в здоровый цикл развития, где главными приоритетами станут качество продукции и устойчивое развитие.

Источник: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm