Транспортная инфраструктура создает импульс для содействия устойчивому развитию рынка недвижимости

Созданная транспортная инфраструктура не только отвечает потребностям в передвижении, но и становится решением для формирования городского пространства, создавая импульс для жилищных проектов, развития городских территорий-спутников и повышения стоимости земли.

Мотивация из модели TOD

По словам доцента, доктора архитектуры Нгуен Ву Фыонга, заместителя директора Академии стратегии и подготовки строительных кадров (Министерство строительства), текущие модели городского развития TOD (транзитно-ориентированное развитие) во многих странах, таких как США, Франция, Япония, Китай... все они демонстрируют двустороннюю связь: современная инфраструктура способствует развитию недвижимости, а недвижимость создает ресурсы для реинвестирования в инфраструктуру.

Транспортная инфраструктура создает импульс для содействия устойчивому развитию рынка недвижимости.

Во Вьетнаме стремительный темп урбанизации обусловливает острую потребность в транспортной инфраструктуре, связанной с недвижимостью, в условиях ограниченных бюджетных ресурсов. Процесс объединения населённых пунктов и внедрение двухуровневой модели управления поднимают вопрос о новом подходе, основанном на функциональном подходе, связывающем транспортное планирование с городским развитием и рынком недвижимости. Этот подход способствует эффективному использованию стоимости земли, обеспечению равноправия и соответствия жилищного фонда платежеспособности населения посредством разумного распределения земельных фондов под коммерческое жилье, социальное жилье (NOXH) и экологическую недвижимость.

Согласно обзору Министерства строительства, к настоящему времени сеть скоростных автомагистралей Вьетнама быстро расширилась с примерно 90 км (2010 г.) до 1700 км (2024 г.), и, как ожидается, достигнет 3000 км к 2025 г. Система скоростных автомагистралей создала сильный толчок для недвижимости, особенно спутниковых городских зон, промышленно-логистических зон, курортной недвижимости и увеличила цены на землю вдоль кольцевых маршрутов и скоростных автомагистралей. Кроме того, городские железные дороги, ядро ​​TOD и развитие недвижимости, например, в Ханое, эксплуатируют 2 маршрута (Кат Линь - Хадонг, Нхон - железнодорожная станция Ханоя), в Хошимине действует линия метро № 1 Бен Тхань - Суой Тьен, ожидается, что к 2035 г. в этих двух крупных городах будет более 600 км городской железной дороги. Это движущая сила пространственной реструктуризации, формирования спутниковых городских зон и недвижимости вдоль коридора TOD.

Кроме того, быстрыми темпами завершается ряд проектов аэропортов и морских портов, таких как: проект международного аэропорта Лонг Тхань, морской кластер Каймеп - Тхи Вай, Лач Хуен... Они становятся важными международными воротами, продвигая логистику, промышленность и сферу услуг - курорты, создавая мощный «толчок» для рынка недвижимости в направлении TOD, городов-спутников и новых экономических коридоров.

Однако инфраструктура Вьетнама по-прежнему сталкивается с серьёзными проблемами, связанными с нехваткой капитала, институциональными ограничениями, ресурсами и возможностями реализации; рынок недвижимости часто испытывает «виртуальную лихорадку» из-за ожиданий, спекуляций и неэффективного управления рынком; многие городские районы застраиваются, когда транспортное сообщение ещё не завершено, что приводит к перегрузке и отсутствию связи; планирование не синхронизировано; в то время как такие важные сегменты, как социальное жильё, жильё для рабочих и студенческие общежития, не получили должного внимания... Эта реальность диктует острую необходимость в комплексной стратегии, которая как обеспечивала бы баланс капитала для развития инфраструктуры, так и была бы тесно связана с городским планированием и ориентацией на устойчивое развитие рынка недвижимости.

Ориентация на устойчивое развитие рынка недвижимости

Эксперты по недвижимости считают, что, основываясь на опыте развития инфраструктуры и успешных рынков недвижимости во многих странах, развитие модели TOD не только стимулирует экономику, но и решает жилищные проблемы и контролирует цены на землю, и Вьетнам может применять её, корректируя институциональные условия, ресурсы и характеристики каждого городского района. Это эффективный финансовый механизм, способный создавать капитал для развития инфраструктуры, использовать стоимость земли вокруг метро и железных дорог, а также генерировать доходы для строительства социального жилья, студенческих общежитий, рабочих домов и т. д.

Доцент, доктор архитектуры Нгуен Ву Фыонг отметил, что для максимального повышения роли транспортной инфраструктуры на рынке недвижимости Вьетнаму необходимо внедрить систему ориентаций и синхронных решений, уделяя особое внимание комплексному планированию транспорта и землепользования, гарантируя, что TOD станет центром внимания вокруг метро, ​​BRT, кольцевой дороги и автомагистрали. В рамках обеспечения доступности общественного транспорта необходимо гармонично разместить типы жилья: коммерческое, социальное, рабочее и студенческое.

Кроме того, необходимо синхронно развивать зоны коммерческого обслуживания для баланса спроса и предложения, содействовать социальной справедливости, цивилизации и современности, в частности выделяя ресурсы на развитие социального жилья, доступного жилья, рабочего жилья, студенческих общежитий и прямого сообщения с метро/BRT, поскольку именно эта группа будет больше всего пользоваться общественным транспортом; в то же время следует применять механизм сбора добавленной стоимости с земли, земельных аукционов, фондов городского развития, использования земельных фондов вокруг станций и реинвестирования в инфраструктуру.

Кроме того, в крупных городах, развивающихся по модели сжатой городской застройки, 15-минутной городской модели, снижается зависимость от личных автомобилей, поощряется использование общественного транспорта, повышается качество жизни и расширяется применение цифровых технологий в управлении транспортными данными, чтобы сделать прозрачной информацию о планировании, ценах на землю, проектах...

Министерство строительства, проводя исследования, сосредоточивается на разработке и скорейшем завершении политики TOD в устойчивом и справедливом направлении. В частности, оно устанавливает минимальную долю социального жилья в TOD, требуя от инвесторов резервировать не менее 20–30% земельного фонда или площади в проектах TOD под социальное жилье, рабочее жилье и студенческие общежития, обеспечивая справедливость и доступность; реализует пилотную модель участия предприятий метрополитена в эксплуатации недвижимости вокруг станций и направления части доходов на реинвестирование в инфраструктуру и развитие социального жилья; координирует работу с местными органами власти для проактивного планирования и поддержания земельных фондов на ключевых перекрестках, чтобы избежать спекуляций, контролировать цены на землю и обеспечивать разумное размещение доступного жилья...

«Транспортная инфраструктура — это не только дороги и мосты, но и инструмент формирования городских территорий и регулирования рынка недвижимости. Эффективное применение модели TOD станет инструментом стабилизации цен на жильё, обеспечения социального равенства и доступа к подходящему жилью для миллионов людей», — отметил доцент, доктор архитектуры Нгуен Ву Фыонг.

Источник: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm