Жаждущие капитала, многие магнаты в сфере недвижимости в 2022 году увеличили свои долги в несколько раз

В сфере недвижимости капитал является важным фактором, напрямую влияющим на результаты бизнеса. Что касается капитала для рынка недвижимости в 2022 году, то, по данным Министерства строительства , в 2022 году непогашенные кредиты на недвижимость продолжат устойчиво расти по кварталам. По состоянию на 31 декабря 2022 года непогашенная сумма кредитов на недвижимость составляет около 800 000 млрд донгов.

Подсчитав общую непогашенную задолженность по недвижимости за последние годы, в отчете Государственного банка говорится, что общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость банковской системы достигла 2,58 млн млрд донгов, что составляет 21,2% от общей суммы непогашенной задолженности всей экономики . Коэффициент безнадежной задолженности по недвижимости составляет около 1,81%.

В период 2017–2019 гг. объем кредитования недвижимости увеличивался более чем на 20% в год. В период 2020–2021 годов, когда произошла эпидемия, непогашенная задолженность по недвижимости все равно увеличилась на 12,06% и 15,37%. К 2022 году задолженность по недвижимости увеличится примерно на 24% по сравнению с 2021 годом.

Помимо банковских кредитов, компании, занимающиеся недвижимостью, также выпускают корпоративные облигации, чтобы занять около 400 000 млрд донгов.

По данным, собранным Ассоциацией рынка облигаций Вьетнама (VBMA), в 2023 году будет погашено облигаций на сумму около 289 819 млрд донгов. Из них сумма облигаций недвижимости с наступающим сроком погашения составляет более 119 000 млрд донгов. Только в январе 2023 года общая стоимость корпоративных облигаций с наступившим сроком погашения составила почти 17 458 млрд донгов, в основном они были сосредоточены в группах недвижимости и строительства.

В условиях «замороженного» рынка многим компаниям, работающим в сфере недвижимости, приходится сталкиваться с проблемой денежного потока. Это привело к снижению результатов деятельности, а также к быстрому росту задолженности по платежам к концу года.

Компании, занимающиеся недвижимостью, «обременены» долгами

Недавно корпорация VnDirect Securities опубликовала отчет по рынку облигаций. Соответственно, предприятия сферы недвижимости с самой высокой стоимостью погашения в 2023 году включают: No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) 14 476 млрд донгов, Saigon Glory Corporation 7 000 млрд донгов и An Khang Real Estate Development Company Limited 4 960 млрд донгов.

Название Novaland в этом списке, вероятно, не так уж и странно, поскольку Novaland всегда считался «большим парнем» на рынке недвижимости. Это означает, что компании придется использовать большое финансовое плечо.

В частности, обязательства Novaland на конец 2022 года составили более 212 435 млрд донгов, что на 51 775 млрд донгов больше, чем на начало года, и составляет 82,5% от общих активов.

Задолженность по займам и финансовому лизингу составляет 64 576 млрд донгов, структура долга в основном долгосрочная. Из них 11 019 млрд донгов составили банковские кредиты, 44 169 млрд донгов — кредиты от выпуска облигаций и прочие кредиты. К 2023 году Novaland зарегистрировала облигации на сумму около 13 746,32 млрд донгов.

Между тем, собственный капитал компании составил всего лишь более 44 929 млрд донгов, что эквивалентно обязательствам Novaland, превышающим ее собственный капитал в 3,3 раза.

Согласно данным финансового отчета, по состоянию на 31 декабря 2022 года Novaland выплатила более 6 100 млрд донгов в виде процентов. Каждый день бизнесу г-на Буй Тхань Нхона приходится тратить около 17 млрд донгов на выплату процентов.

Хотя масштаб обязательств не такой большой, как у двух вышеупомянутых компаний, занимающихся недвижимостью, на конец 2022 года обязательства Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (HoSE: KDH) составили 9 838 млрд донгов, что в 2,3 раза больше, чем в начале года.

Из них непогашенные финансовые кредиты составляют 6 771 млрд донгов, что на 4 218 млрд донгов больше, чем в начале года, и составляют 31,3% от общего капитала. По сравнению с началом года непогашенная задолженность по облигациям увеличилась на 800 млрд донгов. Компания пояснила, что данная мобилизация капитала была направлена на увеличение масштаба оборотного капитала.

Несмотря на долг в размере почти 10 000 миллиардов донгов, а также на постоянный отрицательный денежный поток на протяжении многих лет, KDH постоянно гарантировала своим дочерним компаниям тысячи миллиардов донгов для получения займов от банков.

В частности, всего за 6 месяцев Nha Khang Dien неоднократно гарантировал своей дочерней компании Nha Khang Phuc LLC получение от банка займа в размере 6,808 млрд донгов.

Министерство строительства дает советы по спасению предприятий сферы недвижимости

В начале 2023 года многим предприятиям пришлось «отсрочить» выплату облигаций. Эксперты FiinRatings полагают, что трудности с ликвидностью сохранятся и в этом году. Ожидается, что срок погашения отдельных корпоративных облигаций придется на 2023 и 2024 годы и составит 157 970 млрд донгов и 341 270 млрд донгов соответственно.

«На рынке может появиться больше неплатежеспособных эмитентов, особенно тех, которые непрерывно увеличивали кредитное плечо в течение как минимум трех лет и имеют слабый денежный поток», — считают эксперты FiinGroup.

Для устранения трудностей на рынке недвижимости недавно на конференции «Устранение и содействие безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости» под председательством премьер-министра Фам Минь Чиня Министерство строительства предложило правительству гибко и синхронно управлять инструментами денежно-кредитной политики, разблокируя потоки кредитного капитала для обслуживания социально-экономического развития.

Кроме того, необходимо активно совершенствовать политику по мобилизации максимальных внутренних и внешних финансовых ресурсов на развитие жилищного строительства и рынка.

В частности, Министерство строительства предложило правительству поручить Государственному банку рассмотреть возможность снижения лимита кредитования в целях поддержки экономики в 2023 году и последующих годах, создав условия для доступа предприятий, покупателей жилья и инвесторов к кредитному капиталу; Продлить выплаты основного долга и процентов для предприятий сферы недвижимости, находящихся в затруднительном положении.

В то же время сосредоточить капитал на проектах и возможных вариантах кредитования, клиентах, способных полностью и своевременно погашать задолженность, приоритет отдается рассмотрению кредитов на проекты социального жилья. Существуют решения по снижению процентных ставок по кредитам, способствующие восстановлению рынка недвижимости.

Министерство строительства подсчитало, что давление, связанное с погашением облигаций, оказывает большое давление на многие предприятия сферы недвижимости. А действия некоторых организаций и лиц, связанных с нарушениями при выпуске корпоративных облигаций, повлияли на психологию инвесторов , они испугались, прекратили инвестировать и многие инвесторы вывели деньги до наступления срока погашения.

Что касается рынка облигаций, Министерство строительства рекомендует правительству поручить Министерству финансов контролировать деятельность по мобилизации капитала на фондовом рынке, избегать спекуляций, манипуляций и ценовой инфляции и в то же время создавать условия для мобилизации капитала предприятиями .

Источник