Расчистка коммерческих жилищных проектов

Ускорение реализации Постановления № 171/2024/QH15 Национальной ассамблеи позволит устранить узкие места для многих проектов коммерческого жилья.

В соответствии с Постановлением Национальной Ассамблеи № 171/2024/QH15 от 30 ноября 2024 года (NQ171) о пилотной реализации проектов коммерческого жилья на основе соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования Правительство обязано поручить соответствующим министерствам и ведомствам министерского уровня в пределах возложенных на них функций и задач организовать реализацию, контролировать, проверять и проверять исполнение настоящего постановления.

Распутывание множества проектов коммерческого жилья способствует развитию рынка недвижимости.

Профессор д-р Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , подтвердил, что применение Резолюции 171 позволит устранить узкие места во многих проектах.

Стоит отметить, что до принятия Постановления № 171 Закон о земле 2024 года ещё не оправдал ожиданий рынка недвижимости, поскольку по-прежнему ограничивал реализацию проектов коммерческого жилья на нежилых землях. Это затрудняло доступ предприятий и населения к жилой земле, особенно учитывая, что большинство новых и масштабных проектов в сфере недвижимости зачастую реализуется на нежилых землях.

Поэтому, по словам профессора Данг Хунг Во, ожидается, что проблема нехватки жилья будет решена за счет более гибкого создания земельных фондов для предприятий с целью развития коммерческого жилья.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сообщил, что город Хошимин объявил о регистрации более 440 проектов для реализации в соответствии с Резолюцией 171 общей площадью около 2000 гектаров. Однако это количество проектов учитывает только старый город Хошимин, в то время как в старом Биньзыонге их около 200. Таким образом, без учета старого района Ба Риа - Вунгтау, зарегистрировано более 640 пилотных проектов. Предполагается, что если каждый проект будет состоять примерно из 830 домов, то в течение следующих 3-10 лет в Хошимине будет более 530 000 домов.

В настоящее время в городе Хошимин имеется множество земельных участков, различных типов, и некоторые из них относятся к государственным землям. Поэтому Постановление № 171 позволяет представить проект на рассмотрение в Городской народный комитет и Народный совет для одобрения. Старый проект Биньзыонг уже был представлен на одобрение. По словам г-на Чау, это очень позитивная информация для рынка и экономики. Данное Постановление ориентировано на инвесторов, располагающих земельным фондом. После одобрения Народным советом эти проекты быстро пройдут процедуру утверждения инвестиций. Проекты, получающие дополнительные трансферты, вероятно, также вскоре получат земельный фонд.

«Например, раньше, если у предприятия было 10 гектаров земли, ему было проще купить ещё 1-2 гектара. Кроме того, правительство и министерства также сосредоточены на решении вопросов через рабочие группы и Руководящий комитет правительства. Кроме того, руководство Хошимина взяло на себя обязательство решить вопросы, связанные с 68 текущими и нереализованными проектами, предложенными HoREA среди сотен проектов, находящихся на стадии решения», — сказал г-н Чау.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, Хошимин продвигает выдачу гражданам «розовых книжек», укрепляя механизмы расчета дополнительных сборов за землепользование. Кроме того, Хошимин будет регулярно проводить встречи с представителями HoREA для поиска путей устранения препятствий для бизнеса.

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что в стране насчитывается около 1000 замороженных проектов, что эквивалентно 30 миллиардам долларов США замороженного капитала. Когда этот поток капитала будет восстановлен, это даст мощный импульс экономике, вселяя уверенность в бизнес и инвесторов.

Проект социального жилья Chuong Duong Home, район Тху Дык, Хошимин Фото: Куок Ань

Ожидайте сотни пилотных проектов

Департамент строительства города Хошимин только что прокомментировал условия, критерии, а также объемы мест и земельных площадей, запланированных для реализации пилотного проекта коммерческой жилищной застройки посредством соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования в соответствии с Резолюцией 171.

Ранее, реализуя Резолюцию 171, Департамент сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин обратился в Департамент строительства с просьбой дать заключения по 442 местоположениям и земельным участкам, планируемым для реализации пилотного проекта по развитию коммерческого жилья согласно Резолюции 171.

Департамент строительства прокомментировал соответствие местоположения и планируемого земельного участка проекту генерального плана, проекту детальной планировки и плану зонирования 1/2000; соответствие программе и плану жилищного строительства; транспортную связь текущего местоположения и земельного участка с инфраструктурой прилегающей территории.

В отношении текущих проектов, не определяющих местоположение, границы и правовой статус земель, находящихся в государственном управлении, Департамент строительства заявил, что оснований для комментариев нет. В отношении земельных участков, на которых реализуются проекты, на которых расположены объекты, подлежащие переносу в соответствии с градостроительным законодательством и градостроительным планированием, предусмотренными Постановлением 171, определение площади переносимых объектов не входит в компетенцию Департамента строительства.

По данным Департамента строительства, в настоящее время территории и места реализации проекта не утверждены в соответствии с инвестиционной политикой, многие инвесторы всё ещё ведут переговоры о передаче прав землепользования/не имеют прав землепользования, не утверждены в качестве инвесторов, ещё не разработали инвестиционные проекты и не получили одобрения хода реализации проекта на какой-либо из этапов. Поэтому только после того, как проект будет соответствовать генеральному плану, детальному градостроительному планированию и будет реализован (утверждена инвестиционная политика компетентным органом, разработаны земельные и градостроительные законы и т.д.), он будет признан соответствующим целям и направлениям программы и поэтапного плана жилищного строительства.

В центре Хошимина примером служит проект компании Tan Thanh Investment and Trade Company Limited площадью более 2000 м², прилегающий к улицам Тхи Сач и Тхай Ван Лунг. По данным Департамента строительства, этот участок частично подходит для проекта генерального планирования, частично – для плана зонирования масштабом 1/2000. Жилищный проект подходит для участка с функцией комплексного землепользования в соответствии с планом зонирования масштабом 1/2000.

Тем не менее, функции коммерческих услуг, офисов, квартир и общественных парковок и критерии архитектурного планирования проекта (утвержденные Народным комитетом города Хошимин в 2017 году) изменились по сравнению с функциями (офисы, квартиры для переселения домохозяйств на месте в пределах проектной зоны), а критерии архитектурного планирования были обновлены в проекте планирования центральной зоны площадью 930 гектаров. Поэтому необходимо провести процедуру локальной корректировки плана зонирования масштаба 1/2000 в качестве правовой основы для внедрения последующих предписанных процедур. Ранее Народный комитет района 1 (старый) прокомментировал, что развитие жилищного проекта на этой земле соответствует ориентации и группе решений по развитию жилья в программе и плане развития жилья. В 2018 году Народный комитет города Хошимин выпустил официальное уведомление об утверждении инвестиционной политики и признании инвестором Tan Thanh Trading Investment Company Limited.

В соответствии с постановлением Народного собрания № 171/2024/QH15, Народный комитет провинции представит Народному совету того же уровня на утверждение постановление о принятии списка земельных участков, предназначенных для реализации пилотных проектов. Народный совет провинции рассмотрит и утвердит список земельных участков, предназначенных для реализации пилотных проектов, одновременно с утверждением списка работ и проектов, требующих отвода земель.

Итоги 2028 года

Согласно Постановлению 171, правительство рассмотрит 3 года реализации Постановления 171 в 2028 году и подведет итоги 5 лет реализации, чтобы представить отчет Национальному собранию на сессии в конце 2030 года.

Народные советы и народные комитеты провинций и городов центрального подчинения несут ответственность за организацию реализации Постановления на местах. Народные комитеты провинций и городов центрального подчинения обязаны представить правительству ежегодный отчёт о результатах реализации до 31 декабря в течение пилотного периода; результаты трёхлетнего предварительного обзора на местном уровне – до 31 января 2028 года; и результаты пятилетнего итогового отчёта на местном уровне – до 31 января 2030 года.

Для ускорения реализации Постановления 171 1 апреля 2025 года Правительство издало Постановление № 75/2025/ND-CP, в котором подробно изложен порядок реализации Постановления 171. Соответственно, в течение 15 дней с момента окончания периода регистрации для реализации жилищных проектов в рамках пилотного механизма компетентный орган по управлению земельными ресурсами на провинциальном уровне должен рассмотреть и оценить условия и критерии земельных участков, предлагаемых для реализации пилотного проекта; составить список земельных участков, предполагаемых для реализации пилотного проекта, и представить его в провинциальный народный комитет.

Г-н Ле Хыу Нгиа, генеральный директор акционерной компании Le Thanh Construction:

Капитал будет в изобилии

С 2025 года рынок недвижимости будет в изобилии обеспечен капиталом, поскольку после выхода проекта из тупика доступ к банковскому кредитованию облегчится. Поэтому в 2027 году рынок недвижимости может пережить бум.

Профессор Хоанг Ван Куонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи:

Устранение множества препятствий

Резолюция 171 устранит множество препятствий для приостановленных проектов, особенно связанных с передачей земель и юридическими процедурами. Благодаря этим решениям, после середины 2025 года многие проекты «золотой земли» будут устранены, и их реализация продолжится без повторных торгов, требуя лишь корректировки планировки или цен.

Источник: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm