Соответственно, HoREA предложила определить принципы оценки земли в соответствии с рыночными принципами вместо того, чтобы прописывать принципы методов оценки земли в соответствии с рыночными принципами и добавлять базу оценки по местоположению (расположению) земельного участка или земельной площади.
Рекомендуется разработать и усовершенствовать принципы обеспечения независимости инвесторов проектов в сфере недвижимости, оценочных предприятий, экспертов по оценке, Департамента финансов, Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, Совета по оценке земли и органа или лица, уполномоченного принимать решения о ценах на землю, с целью обеспечения мер по обеспечению независимости для предотвращения сговора и установления цен, которые могут привести к потере доходов государственного бюджета.
По данным HoREA, в настоящее время в оценке и экспертизе земель для принятия решений о ценах на землю для проектов в сфере недвижимости на провинциальном уровне участвуют четыре организации: Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Совет по оценке земель и Народный комитет провинции, который принимает решения о конкретных ценах на землю. Кроме того, существуют предприятия, участвующие в аукционах, и эксперты, приглашенные для участия в Совете по оценке земель и проводящие «независимую экспертизу» результатов оценки земель перед их представлением в Народный комитет провинции для принятия решения о ценах на землю.
Согласно HoREA, действующее земельное законодательство предусматривает 5 методов оценки земли, включая: метод сравнения, метод вычета, метод дохода, метод добавочного капитала и метод коэффициента корректировки цены на землю. В настоящее время метод добавочного капитала широко применяется для определения удельных цен на землю для расчета платы за пользование землей, земельной ренты для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья, городских территорий, но результаты оценки земли не совсем надежны. Поскольку, по мнению экспертов, для одного и того же проекта в сфере недвижимости, если будет реализовано только одно оценочное предприятие, но будут применены 2 разных метода оценки земли, это даст 2 разных результата с разницей в стоимости около 17%. Если один и тот же проект в сфере недвижимости будет реализован двумя разными оценочными предприятиями, но оба будут применять один и тот же метод оценки земли, это также даст 2 разных результата с разницей в стоимости около 17%.
Земельные аукционы по-прежнему имеют много недостатков
Все вышеперечисленные методы оценки земель имеют ограничения и недостатки, особенно применение сравнительного метода, метода прироста стоимости и метода коэффициента корректировки стоимости земли, требует использования исходной базы данных о ценах на землю. Однако эта база данных неполна, неточна и не обновляется в режиме реального времени.
Стоит отметить, что действующее земельное законодательство не предусматривает метод массовой оценки стоимости земли, хотя на практике он применяется для составления прейскурантов на землю. Это передовой метод оценки стоимости земли, применяемый во многих странах.
По мнению HoREA, целесообразно поручить государственному органу, наиболее подходящим из которых является Министерство финансов, осуществлять руководство и консультирование по всем мероприятиям по оценке стоимости земли и определению ее стоимости, как это предусмотрено в Законе о земле 2003 года, а не «сокращать» работу по оценке стоимости земли и определению ее стоимости, как это предусмотрено в действующем Законе о земле 2013 года, который поручен двум ведомствам: Министерству финансов и Министерству природных ресурсов и окружающей среды.
Ссылка на источник
Комментарий (0)