Ожидания от новых правил

В частности, закон посвящает отдельную главу (главу V) подробным правилам ремонта и реконструкции многоквартирных домов.

В процессе реализации возникает множество препятствий.

На протяжении более 20 лет реконструкция и обновление старых многоквартирных домов и домов коллективного проживания являются предметом особого внимания государственного управления на всех уровнях, от центрального до местного. Однако фактическая реализация не принесла желаемых положительных результатов: тысячи семей по-прежнему живут в ветхих и небезопасных зданиях; потенциальные угрозы жизни и имуществу людей остаются актуальными.

Старый жилой комплекс C8 Giang Vo. Фото: Тхань Хай.

Согласно статистике Министерства строительства , в настоящее время по всей стране насчитывается более 2500 старых многоквартирных домов и комплексов коллективного проживания, причем наибольшее их количество приходится на Ханой — 1579, за ним следует Хошимин.

Это типичный продукт эпохи централизованно-плановой экономики, построенный преимущественно в период с 1960-х по 1990-е годы, когда строительные технологии еще не достигли тех прорывов, что мы видим сегодня. Поэтому основной конструкцией этих зданий являются несущие кирпичные стены с максимальным сроком службы 50-70 лет.

Со временем многие здания значительно обветшали из-за длительной эксплуатации и использования. Кроме того, потребность в расширении жилой площади привела к тому, что жильцы произвольно увеличивали свои жилые помещения, что повысило нагрузку на и без того небезопасную несущую конструкцию зданий. Несмотря на осознание этого, многие семьи вынуждены продолжать жить там из-за финансовых трудностей, фактически рискуя своей жизнью. Между тем, ремонт и реконструкция этих старых многоквартирных домов и комплексов коллективного проживания продвигаются крайне медленно.

Только в Ханое из 1579 старых многоквартирных домов и комплексов коллективного проживания (включая 1273 здания в 76 комплексах и 306 отдельных старых многоквартирных домов) десятки находятся в критическом состоянии.

В частности, существует 6 опасных зон, отнесенных к уровню D (самый опасный уровень), которые необходимо снести и перестроить, такие как здание C8 в жилом комплексе Giang Vo, здание G6A в жилом комплексе Thanh Cong, здание A в жилом комплексе Ngoc Khanh и жилой комплекс Министерства юстиции ...

Однако, согласно данным, опубликованным Департаментом строительства Ханоя, к концу 2023 года реконструкция и обновление старых многоквартирных домов достигли лишь 1,14% от запланированного объема, при этом ремонт и обновление ведутся в 19 районах.

Примечательно, что, несмотря на то, что город одобрил отбор инвесторов для многих жилищных проектов, таких как: жилой комплекс Нгиа До А и В (район Кау Зяй); жилой комплекс Нгуен Конг Тру (район Хай Ба Чунг); жилой комплекс X1-26 Льеу Зяй (район Донг Да); жилой комплекс Службы железнодорожного транспорта (район Хоанг Май); жилой дом № 148-150 Сон Тай (район Ба Динь); жилой комплекс Вьетнамского киноархива по адресу улица Льеу Зяй, 22 (район Донг Да); жилой дом № 23 Ханг Бай (район Хоан Кием)... эти проекты оставались заблокированными в течение многих лет из-за препятствий, связанных с положениями Закона о жилищном строительстве 2014 года и некоторыми руководящими указами.

«Одним из самых больших препятствий в правовой системе является Постановление 101/2015/ND-CP (регулирующее применение Закона о жилищном строительстве 2014 года), которое позволяет физическим лицам и предприятиям вести переговоры о компенсации, расчистке земель и переселении; в Постановлении также не указан коэффициент компенсации (коэффициент К)... что привело к невозможности достижения взаимопонимания между сторонами и сделало невозможным проведение ремонта и реконструкции старых многоквартирных домов и домов коллективного проживания в соответствии с планом и целями», — заявил Мак Динь Минь, заместитель директора Департамента строительства Ханоя.

Новые правила "устраняют" пробки.

В ответ на вышеупомянутые вызовы, Закон о жилищном строительстве 2023 года, унаследовав и развив положительные аспекты Закона о жилищном строительстве 2014 года, внес поправки и дополнения во многие важные положения, чтобы они соответствовали современным условиям, одновременно устраняя трудности и недостатки, что стало прорывом для реконструкции и перестройки старых многоквартирных домов и коллективного жилья в предстоящий период.

Одной из наиболее заметных нововведений в Законе о жилищном строительстве 2023 года является регулирование процента согласия общественности. Ранее требовалось 100% согласие всех домовладельцев в жилом комплексе. Теперь, согласно новому закону, для сноса достаточно согласия не менее 70% от общего числа домовладельцев, участвующих в консультациях по планированию, и 75% из них должны дать согласие.

Кроме того, Закон о жилищном строительстве 2014 года не содержит конкретных положений, касающихся коэффициента К для расчета цен на компенсацию за землю, цен на аренду жилья после реконструкции, стоимости квартир, определяемой после преобразования территории, и стоимости жилья для переселения в случае переселения в другое место.

Соответственно, коэффициент K будет гибко применяться местными органами власти в зависимости от местоположения и стоимости земельных участков, на которых расположены старые многоквартирные дома и дома коллективного проживания. Коэффициент K будет рассчитываться и корректироваться таким образом, чтобы он был в 1-2 раза выше.

«Главным пунктом нового закона является положение о «укреплении старых многоквартирных домов», согласно которому отдельные, независимые здания будут объединены, а высота новых построек будет увеличена для освобождения места под общественную инфраструктуру (зеленые зоны, парки, детские площадки...).»

«Это облегчит работу местным властям и побудит предприятия активнее участвовать в реконструкции и перестройке старых многоквартирных домов и домов коллективного проживания; жители также будут довольны, поскольку им не придется менять привычное место жительства или переселяться в районы, где отсутствует инфраструктура и удобства…», — отметил эксперт по городскому планированию, магистр архитектуры Тран Туан Ань.

В частности, положения Закона о жилищном строительстве 2023 года, касающиеся ремонта и реконструкции старых многоквартирных домов и коллективного жилья, способствуют дальнейшей децентрализации и делегированию полномочий народным комитетам провинций для постановки конкретных задач подчиненным им специализированным ведомствам, таких как организация подготовки планов компенсаций и переселения; принятие решений и утверждение инвестиционной политики и инвесторов; разработка планов переселения, принудительного переселения и сноса многоквартирных домов; а также распределение бюджетов на переселение...

Кроме того, закон также включает положение, обязывающее собственников вносить средства на реконструкцию многоквартирных домов, построенных после 1994 года, чтобы обеспечить осуществимость и баланс интересов между собственниками, государством и инвесторами, отвечающие требованиям городской реконструкции.

 

Мы высоко ценим новые положения Закона о жилищном строительстве 2023 года, касающиеся реконструкции старых многоквартирных домов и коллективного жилья. Эти положения более практичны, подробны и ясны, чем положения существующих законов, обеспечивая баланс интересов государства, населения и бизнеса. Это будет способствовать ускорению реконструкции и перестройки старых многоквартирных домов и коллективного жилья, создавая в будущем более современный городской ландшафт, отвечающий потребностям интеграции и развития.

Д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов.

Источник: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html