ожидания от новых правил

В частности, в Законе есть отдельная глава (Глава V), подробно регулирующая ремонт и реконструкцию многоквартирных домов.

Много проблем при реализации

За последние 20 лет реконструкция и обновление старых многоквартирных домов и коммунальных зданий всегда были предметом особого внимания со стороны государственного управления на всех уровнях, от центрального до местного. Однако фактическая реализация не принесла ожидаемых положительных результатов: тысячи семей по-прежнему вынуждены жить в ветхих и небезопасных жилых районах; потенциальные угрозы жизни и имуществу людей постоянно подстерегают.

Старый жилой комплекс C8 Giang Vo. Фото: Тхань Хай

Согласно статистике Министерства строительства , в настоящее время по всей стране насчитывается более 2500 старых многоквартирных домов и домов коллективного пользования, из которых наибольшее количество (1579) находится в Ханое, за ним следует Хошимин.

Это типичный продукт субсидируемого периода, построенный в 1960-1990 годах, когда строительные технологии еще не достигли таких прорывных результатов, как сегодня, поэтому основной конструкцией этих домов являются несущие кирпичные стены с максимальным сроком службы 50-70 лет.

После длительного периода эксплуатации многие здания серьезно обветшали. Более того, из-за необходимости расширения жилой площади люди произвольно увеличивали ее, что приводило к увеличению нагрузки на несущие конструкции дома, делая его небезопасным. Несмотря на осознание этого, из-за финансовых трудностей многие семьи вынуждены продолжать жить, полагаясь на удачу. Между тем, ремонт и реконструкция этих старых многоквартирных домов и домов коллективного пользования ведутся крайне медленно.

Только в Ханое из 1579 старых многоквартирных домов и домов коллективного пользования (включая 1273 дома в 76 районах и 306 старых, отдельных, одноквартирных домов) десятки находятся в критическом состоянии.

В частности, существует 6 опасных зон уровня D (самый опасный уровень), которые необходимо снести для последующей застройки, таких как здание C8 в жилом комплексе Джианг Во, здание G6A в жилом комплексе Тхань Конг, здание A в жилом комплексе Нгок Кхань, жилой комплекс Министерства юстиции ...

Однако, согласно данным, опубликованным Департаментом строительства Ханоя, к концу 2023 года реконструкция и обновление старых многоквартирных домов достигли лишь 1,14% от запланированного объема, при этом были отремонтированы и перестроены 19 районов.

Примечательно, что, несмотря на то, что городские власти приняли решение об утверждении отбора инвесторов для многих жилых районов, таких как: проект домов A и B в Нгиа До (район Кау Зяй); жилой комплекс Нгуен Конг Тру (район Хай Ба Чунг); жилой комплекс X1-26 Льеу Зяй (район Донг Да); жилой комплекс Службы железнодорожного транспорта (район Хоанг Май); многоквартирный дом № 148-150 Сон Тай (район Ба Динь); жилой комплекс Института документального кино Вьетнама, улица Льеу Зяй, 22 (район Донг Да); многоквартирный дом Ханг Бай, 23 (район Хоан Кием)..., на протяжении многих лет эти проекты застряли на месте и не могут быть реализованы из-за проблем с положениями Закона о жилищном строительстве 2014 года и ряда указов, регулирующих их исполнение.

«Одной из самых больших проблем в правовой системе является Постановление 101/2015/ND-CP (регулирующее применение Закона о жилищном строительстве 2014 года), которое позволяет частным лицам и предприятиям вести переговоры друг с другом о компенсациях, расчистке участков и переселении; в Постановлении также не указан конкретный коэффициент компенсации (коэффициент K)... что привело к тому, что обе стороны не могут прийти к общему мнению, что делает невозможным проведение ремонта и реконструкции старых квартир и многоквартирных домов в соответствии с планом и установленными целями», — заявил заместитель директора Департамента строительства Ханоя Мак Динь Минь.

Новые правила устраняют заторы на дорогах.

Ввиду вышеупомянутых трудностей, Закон о жилищном строительстве 2023 года, помимо сохранения и развития положительных сторон Закона о жилищном строительстве 2014 года, внес изменения и дополнения во многие важные положения, соответствующие практическим условиям, устранив при этом трудности и недостатки, чтобы создать условия для прорыва в реконструкции и перестройке старых квартир и многоквартирных домов в будущем.

Одним из наиболее важных нововведений в Законе о жилищном строительстве 2023 года является регулирование степени согласия населения. Если ранее для сноса проекта требовалось 100% согласие собственников жилого комплекса, то согласно новому закону, для этого достаточно согласия не менее 70% от общего числа собственников, участвующих в консультациях по планированию, и 75% из них должны дать согласие.

Кроме того, Закон о жилищном строительстве 2014 года не содержит конкретных положений о коэффициенте К для расчета стоимости компенсационной земли, арендной платы за жилье после инвестиций в реконструкцию, стоимости квартиры, определяемой после преобразования территории, и стоимости жилья для переселения в случае переселения в другое место.

Соответственно, коэффициент K будет гибко применяться местными органами власти в зависимости от местоположения и стоимости земельных участков, на которых расположены старые многоквартирные дома и коммунальные предприятия. Коэффициент K будет рассчитываться и корректироваться в 1-2 раза в большую сторону.

«Ключевым положением нового закона считается регламент о плане «сбора старых многоквартирных домов», согласно которому будут сдаваться в аренду отдельные, независимые дома, а высота новых построек будет увеличена для резервирования территории под общественную инфраструктуру (деревья, территория, детская площадка и т. д.)».

«Это поможет местным властям быть более благосклонными, а предприятиям — активнее участвовать в ремонте и перестройке старых квартир и многоквартирных домов; люди также будут довольны, потому что им не придется менять привычное место жительства или переселяться в районы, где отсутствует инфраструктура и коммунальные услуги…», — сказал эксперт по городскому планированию, магистр архитектуры Тран Туан Ань.

В частности, положения Закона о жилищном строительстве 2023 года, касающиеся ремонта и реконструкции старых квартир и многоквартирных домов, также способствуют децентрализации и предоставляют Народному комитету провинции полномочия по поручению специализированным ведомствам в рамках организации разрабатывать планы компенсаций и переселения; принимать решения и утверждать инвестиционную политику и привлекать инвесторов; разрабатывать планы переселения, принудительного переселения и сноса многоквартирных домов; организовывать источники финансирования переселения...

Кроме того, закон также включает положение, обязывающее собственников вносить средства на реконструкцию многоквартирных домов, построенных после 1994 года, чтобы обеспечить целесообразность и соответствие интересов собственников, государства и инвесторов, а также удовлетворить требованиям благоустройства города.

 

Мы высоко оцениваем новые положения Закона о жилищном строительстве 2023 года, касающиеся реконструкции старых квартир и многоквартирных домов. Эти положения более практичны, подробны и ясны, в отличие от существующих правовых документов, которые либо не содержат или неполны, что обеспечивает гармонию интересов государства, населения и предприятий; тем самым способствуя ускорению реконструкции и перестройки старых квартир и многоквартирных домов, созданию просторного городского облика в будущем, отвечающего потребностям интеграции и развития.

Вице-президент Вьетнамской ассоциации риелторов д-р Нгуен Ван Динь

Источник: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html