В частности, в Законе имеется отдельная глава (глава V), подробно регламентирующая вопросы реновации и реконструкции многоквартирных домов.
Множество проблем в реализации
На протяжении последних 20 лет реновация и реконструкция старых многоквартирных домов и коллективных домов всегда была предметом особой заботы государственного управления, от центрального до местного. Однако фактическая реализация проекта не принесла желаемых результатов: тысячи семей по-прежнему вынуждены жить в аварийном и небезопасном жилье; потенциальные угрозы для жизни и имущества людей постоянно подстерегают их.
По статистике Министерства строительства , в настоящее время по всей стране насчитывается более 2500 старых многоквартирных домов и коллективных домов, из которых наибольшее количество — 1579 — в Ханое, за которым следует Хошимин.
Это типичный продукт периода субсидирования, построенный в период с 1960 по 1990 год, когда строительные технологии еще не достигли таких прорывных показателей, как сегодня, поэтому основная конструкция этих домов — несущие кирпичные стены, максимальный срок службы которых составляет 50–70 лет.
После длительной эксплуатации многие здания серьёзно обветшали. Мало того, в связи с необходимостью расширения жилой площади люди самовольно её расширяют, увеличивая нагрузку на несущие конструкции дома, которые уже не являются безопасными. Хотя они это осознают, из-за финансовых трудностей многие семьи вынуждены продолжать жить, полагаясь на удачу. Между тем, реновация и реконструкция старых многоквартирных домов и коллективных домов идёт крайне медленно.
Только в Ханое из 1579 старых многоквартирных домов и коллективных домов (включая 1273 дома в 76 районах и 306 старых независимых одноквартирных домов) десятки зданий находятся в критическом состоянии.
В частности, имеется 6 опасных зон уровня D (самый опасный уровень), которые необходимо снести для восстановления, например, здание C8 коллективной зоны Джианг Во, здание G6A коллективной зоны Тхань Конг, здание A коллективной зоны Нгок Кхань, коллективная зона Министерства юстиции ...
Однако, по данным Департамента строительства Ханоя, к концу 2023 года реновация и реконструкция старых многоквартирных домов достигла лишь 1,14% от плана, при этом реновировано и перестроено 19 площадей.
В частности, хотя город принял решение одобрить выбор инвесторов во многих жилых районах, таких как: проект Nghia Do A & B House (район Кау Гиай); жилой район Нгуен Конг Тру (район Хай Ба Чунг); жилой район X1-26 Лиеу Гиай (район Донг Да); жилой район Службы железнодорожного транспорта (район Хоанг Май); многоквартирные дома № 148 - 150 Сон Тай (район Ба Динь); жилой район Института документального кино Вьетнама, улица Лиеу Гиай, 22 (район Донг Да); жилой район 23 Ханг Бай (район Хоан Кием)... но на протяжении многих лет они оставались на месте и не могли быть реализованы из-за сложностей с нормативными актами Закона о жилье 2014 года и ряда указов, регулирующих его реализацию.
«Одной из самых больших проблем в правовой системе является Указ 101/2015/ND-CP (руководящий внедрение Закона о жилье 2014 года), который позволяет людям и предприятиям вести переговоры друг с другом по вопросам компенсаций, очистки участка и переселения; в Указе также конкретно не указан коэффициент компенсации (коэффициент К)... что привело к тому, что обе стороны не смогли найти общий язык, что сделало невозможным реализацию ремонта и реконструкции старых квартир и коллективных домов в соответствии с планом и поставленными целями», - сказал Мак Динь Минь, заместитель директора Департамента строительства Ханоя.
Новые правила «расчищают» пробки
Столкнувшись с вышеупомянутыми трудностями, Закон о жилье 2023 года, помимо того, что унаследовал и развил положительные моменты Закона о жилье 2014 года, внес изменения и дополнения во многие важные положения, соответствующие практическим условиям, устранив при этом трудности и недостатки, чтобы создать прорывы для реновации и реконструкции старых квартир и коллективных домов в будущем.
Одним из наиболее значимых нововведений Закона о жилье 2023 года является положение о степени согласия жильцов. Если ранее требовалось 100% согласие собственников жилья, то согласно новому закону, для сноса проекта достаточно согласия не менее 70% от общего числа собственников, участвующих в консультациях по планировке, и 75% из них.
Кроме того, в Жилищном законе 2014 года не прописаны конкретные положения о коэффициенте К для расчета стоимости компенсационной земли, стоимости аренды жилья после инвестиций в реконструкцию, стоимости квартиры, определяемой после перевода площади, и стоимости жилья для переселения в случае переселения в другое место.
Соответственно, коэффициент К будет гибко применяться населенными пунктами в зависимости от местоположения и стоимости земельных участков, на которых расположены старые многоквартирные дома и коллективные жилые дома. Коэффициент К будет рассчитываться и корректироваться в сторону увеличения в 1–2 раза.
«Главным содержанием нового закона считается положение о плане «сбора старых квартир», в соответствии с которым будут собраны отдельные, независимые дома, а высота новых строительных работ будет увеличена, чтобы зарезервировать территорию для общественной инфраструктуры (деревья, кампус, детская площадка...).
Это поможет местным властям быть более благосклонными, а бизнесу активнее участвовать в ремонте и восстановлении старых квартир и коллективных домов; люди также будут удовлетворены, поскольку им не придется менять привычное место жительства или переезжать в районы переселения, где отсутствует инфраструктура и объекты обслуживания...» - отметил эксперт по городскому планированию, мастер, архитектор Тран Туан Ань.
В частности, положения о ремонте и реконструкции старых квартир и коллективных домов, изложенные в Законе о жилье 2023 года, также способствуют децентрализации и наделению Народных комитетов провинций полномочиями поручать специализированным учреждениям в рамках организации конкретные задачи по разработке планов компенсаций и переселения; принимать решения и утверждать инвестиционную политику и инвесторов; планы переселения, принудительное переселение и снос многоквартирных домов; организовывать источники финансирования переселения...
Кроме того, Законом добавлено положение, обязывающее собственников вносить средства на реконструкцию многоквартирных домов, построенных после 1994 года, в целях обеспечения осуществимости и гармонии интересов собственников, государства и инвесторов, а также выполнения требований по благоустройству города.
Мы высоко оцениваем новые положения Закона о жилье 2023 года, касающиеся реновации старых квартир и коллективных домов. Эти положения более практичны, подробны и понятны, в то время как действующие правовые документы не содержат или являются неполными. Они призваны обеспечить гармонию интересов государства, граждан и предприятий, способствуя тем самым ускорению реновации и реконструкции старых квартир и коллективных домов, создавая в перспективе просторный облик города, отвечающий потребностям интеграции и развития.
Вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама д-р Нгуен Ван Динь
Source: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html
Комментарий (0)