«Южная» волна движения капитала в сфере недвижимости

Южный регион, особенно Хошимин, является привлекательным направлением в рамках «южной» волны потоков капитала в недвижимость, особенно со стороны инвесторов с Севера. Однако инвесторам необходимо тщательно выбирать сегменты, оценивать финансовые возможности и отдавать приоритет долгосрочным стратегиям, а не рассчитывать на быструю прибыль, чтобы обеспечить безопасность и эффективность в условиях реструктуризации рынка.

Цены на жилье остаются «высокими», денежный поток ищет направление движения

Данные исследования Института исследования и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE) показывают, что за первые 9 месяцев 2025 года на рынке Ханоя было зарегистрировано около 22 000 новых квартир, что составляет 64% от общего объема предложения в 2024 году и самый высокий показатель за аналогичный период 2019–2025 годов. В частности, квартиры продолжают играть ведущую роль, составляя 76% от общего объема нового предложения.

В настоящее время потоки капитала в сфере недвижимости активно смещаются в сторону Южного региона. Фото: VARS

Однако цены на квартиры не только не снизились, но и стали ещё «горячее», поскольку новые проекты стоимостью свыше 100 млн донгов/ ^м² становятся всё более популярными. Индекс цен на квартиры (индекс цен отражает среднее изменение цены продажи за текущий период (текущее время) по сравнению с базовым периодом (первый квартал 2019 года) для проектов, отобранных и отслеживаемых VARS) в Ханое в третьем квартале 2025 года вырос на 5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 96,2% по сравнению с базовым кварталом (первый квартал 2019 года), что в 1,7 раза превышает рост в старом городе Хошимин за тот же период.

Первичный уровень цен на квартиры (квартиры, выставленные на продажу впервые) в Ханое также установил новую «отметку», составив в среднем 95 млн донгов/ ^м2 , что выше, чем в Хошимине, при этом более 43% новых предложений в третьем квартале стоили свыше 120 млн донгов/ ^м2 .

Высокие «закреплённые» цены на жильё сузили границы роста цен, снижая привлекательность инвестиционного капитала. В то же время стоимость капитала также выходит за рамки финансовых возможностей многих инвесторов, что приводит к оттоку денежных средств из Ханоя в поисках новых возможностей на рынках с разумными ценами и более высоким потенциалом роста.

Помимо концентрации в провинциях вокруг Ханоя, имеющих полную инфраструктурную связь, денежный поток активно смещается в Южный регион.

Заместитель генерального секретаря Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS) Нгуен Тхай Бинь сообщил, что по состоянию на конец второго квартала предварительная статистика, полученная от ряда инвесторов, показала, что на клиентов с Севера пришлось около 20% от общего объема сделок на Юге в первой половине года, что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. К концу третьего квартала этот показатель достиг 30%, что практически соответствует уровню бурного периода 2016–2020 годов.

Соответственно, Южный регион привлекает капитал благодаря сохранению цен на уровне, накопленном за последние 3 года, что создает возможности для роста и привлекательной доходности для инвесторов. В некоторых районах на окраинах старого Хошимина, включая объединённые населённые пункты, цены на 30–40% ниже, чем в Ханое, при этом инфраструктура и темпы урбанизации резко возрастают.

Например, в Ханое за 2–4 млрд донгов можно купить только квартиру с одной спальней или 1+1, в то время как в Хошимине инвесторы могут выбирать более разнообразно: от квартир до отдельных домов. Примечательно, что стоимость некоторых новых проектов в пригородах Хошимина в настоящее время составляет всего 2/3 от стоимости пригородов Ханоя, что делает возможность повышения цены в средне- и долгосрочной перспективе более привлекательной.

Потоки капитала из Ханоя в Хошимин и прилегающие районы направлены не только на «охоту за дешевыми ценами», но и на диверсификацию портфелей и оптимизацию эффективности капитала. По сравнению с Ханоем рынок недвижимости Хошимина имеет четкую дифференциацию, особенно в сегменте элитных квартир, с полной юридической документацией и престижным местоположением, что отвечает долгосрочным потребностям потенциальных инвесторов в накоплении активов.

Это линейка продуктов, которая приносит двойную выгоду: потенциал роста цен и эффективная арендная плата за счет преимуществ динамичного экономического центра, что активно привлекает прямые иностранные инвестиции и иностранных экспертов, которым требуется элитное жилье.

Инфраструктура развивается ускоренными темпами, открывая новые возможности, но необходимо проявлять осторожность.

Тенденция к «расширению на юг» также обусловлена ​​возвращением ряда крупных инвесторов на юг после урегулирования юридических вопросов, а также проведением активных коммуникационных кампаний. В частности, многие частные инвесторы из Ханоя, расширяя свои проекты на юг, склонны обращаться к уже знакомым инвесторам, используя их понимание бренда и возможностей реализации.

Несколько крупных проектов, таких как городской комплекс в Кан-Джио, привлекли большое внимание ханойских инвесторов с момента их запуска благодаря своему стратегическому расположению и долгосрочному потенциалу развития. Северные брокерские компании также быстро расширяли свои филиалы на юге, принося с собой свою клиентскую экосистему и услуги.

Мало того, некоторые проекты крупных инвесторов имеют низкие цены, в то время как аналогичные проекты на Севере выросли в цене вдвое и были «откопаны» многими инвесторами, даже несмотря на рост цен на 5% за одну неделю.

Важным фактором, способствующим повышению инвестиционной привлекательности, является политика развития инфраструктуры и стимулирование регионального планирования после административного слияния нового города Хошимин. Многие новые проекты в настоящее время реализуются в непосредственной близости от линий метро, ​​кольцевых дорог и ключевых транспортных магистралей, что улучшает межрегиональную связь и повышает будущую стоимость активов, что особенно привлекательно для инвесторов из Ханоя.

VARS IRE считает, что в целом «южная» волна инвестиций в недвижимость усиливается. Юг, особенно Хошимин, постепенно становится новым направлением благодаря доступным ценам, ускоренному развитию инфраструктуры и улучшенной правовой базе.

Однако инвесторам необходимо тщательно выбирать сегменты, оценивать финансовые возможности и отдавать приоритет долгосрочным стратегиям, а не рассчитывать на быструю прибыль, чтобы обеспечить безопасность и эффективность в условиях реструктуризации рынка. Учитывая, что большинство сделок по-прежнему зависит от инвестиционного спроса, в то время как предложение быстро растёт, если инвесторы используют слишком много заёмного капитала для масштабных инвестиций, они могут занять пассивную позицию при повышении процентных ставок или снижении ликвидности. В худшем случае перебои с денежным потоком могут привести к стагнации проекта, что негативно скажется на настроениях рынка и доверии инвесторов.

Источник: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html