Проект апартаментов в Кау Гиай, цена выросла на 30,7% за год

Проект апартаментов в Кау Гиай, вырос на 30,7% за год

В 2023 году рынок недвижимости пережил спад, хотя и не достигший кризисного уровня. Тем не менее, цены на жильё, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, всё же резко выросли.

На семинаре «Выявление финансовых потоков в сфере недвижимости», состоявшемся 12 декабря, председатель совета директоров GP. Invest г-н Нгуен Куок Хьеп заявил, что важнейшей проблемой, которую необходимо решить в настоящее время, является дисбаланс между спросом и предложением на рынке.

Обзор семинара «Выявление финансовых потоков в сфере недвижимости». (Фото: BT)

Г-н Хиеп отметил, что цены на недвижимость в проектах продолжают расти с каждым днём. Например, проект в районе Май Дич округа Кау Гиай во втором квартале 2022 года был выставлен на продажу по цене около 45–60,4 млн донгов за м². Однако в третьем квартале 2023 года цена выросла до 58,8–69,2 млн донгов за м².

Таким образом, за последний год стоимость продажи квартир в этом проекте выросла на 14,5–30,7%. Это свидетельствует о том, что в сегменте недвижимости реальный спрос очень высок, а предложение ограничено.

Говоря о причинах дисбаланса спроса и предложения, председатель GP. Invest заявил, что проблема кроется в юридических пробелах.

«70% проблем имеют юридический характер. Я говорил об этом много раз на многих форумах, но сегодня мне всё же приходится подчеркнуть, что только путём решения юридических вопросов можно разблокировать рынок недвижимости», — заявил г-н Нгуен Куок Хьеп.

Руководители GP. Invest отметили, что в настоящее время требуется слишком много административных процедур, что существенно влияет на бизнес.

Для стимулирования финансирования сектора недвижимости г-н Нгуен Куок Хьеп предположил, что необходимо продолжать восстанавливать доверие к корпоративным облигациям, поскольку многие компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают трудности с облигациями.

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP. Invest. (Фото: BT)

Кроме того, председатель GP. Invest Нгуен Куок Хьеп также рекомендовал предприятиям сферы недвижимости эффективно использовать прямые иностранные инвестиции, поскольку этот капитал довольно дешев.

Наконец, для решения текущих проблем на рынке недвижимости г-н Нгуен Куок Хьеп также предложил, чтобы соответствующие агентства в ближайшее время разработали план оценки земли для местного применения и в то же время сократили процесс для более оперативной поддержки кредитования предприятий.

С этим мнением согласен и председатель юридической фирмы SBLaw, адвокат Нгуен Тхань Ха. Он отметил, что при разработке инвестиционной политики для проекта в сфере недвижимости инвесторам действительно приходится сталкиваться со множеством сложностей. Эти трудности связаны не только с капиталом и ресурсами для реализации проекта, но и с органом, выдающим лицензию на проект.

В настоящее время, в условиях, когда Закон о земле находится в процессе утверждения, а правовые нормы в области инвестиций и торгов неясны, существуют опасения относительно ответственности государственных органов за лицензирование новых проектов.

Адвокат Нгуен Тхань Ха заявил, что обычно при представлении проекта власти поднимают множество различных правовых вопросов.

По словам юриста, законодательство Вьетнама во многих случаях неясно, а процедуры запутаны. Одобрение проекта занимает 3–4 года, а инвесторы очень нетерпеливы.

Поэтому юрист Нгуен Тхань Ха считает, что для стимулирования финансирования недвижимости, помимо усилий инвесторов, необходима поддержка со стороны государственных органов управления.

Сосредоточить все ресурсы на социальном жилье

Между тем, доктор Ле Сюань Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, заявил, что текущий финансовый поток во всей экономике заблокирован и, вероятно, будет оставаться заблокированным в дальнейшем.

По словам г-на Нгиа, в мире наблюдается тенденция к сбережению, но не потому, что у людей нет денег.

В США безработица низкая, рабочие места хорошие, доходы высокие, как и у европейцев, но они всё равно сберегают. Они сберегают, потому что чувствуют рост цен, высокие процентные ставки, в то время как американцы часто берут в долг, чтобы тратить.

«Во-вторых, они чувствуют риск войны и роста цен на энергоносители, поэтому не решаются тратить деньги. Во-вторых, люди ощущают потребность в новых инвестициях, поэтому им нужно больше экономить и жить проще», — поделился доктор Ле Суан Нгиа.

Доктор Ле Сюань Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике. (Фото: BT)

Доктор Ле Суан Нгиа заявил, что с 2026 года вся вьетнамская продукция, экспортируемая в Европу, должна будет отчитываться о выбросах парниковых газов.

Комиссия по ценным бумагам США (ГКЦБ) также выпустила руководство по отчётности о выбросах парниковых газов для предприятий. В ближайшем будущем ГКЦБ, вероятно, потребует от предприятий отчётности о выбросах парниковых газов вместе с финансовой отчётностью и проведёт её аудит.

«Тем не менее, действующие предприятия начинают опасаться заемного капитала, а банки также опасаются давать кредиты из-за опасений, что старые кредиты могут быть заблокированы, а новые кредиты могут не соответствовать экологическим критериям», — сказал г-н Нгиа.

«Финансовый поток остаётся только в сфере недвижимости, поскольку никто не требует от компаний, занимающихся недвижимостью, отчитываться о выбросах. Это прекрасная возможность восстановить рынок недвижимости, хотя и не самая лучшая, но нам некуда идти, поэтому нам нужно идти. В трудные времена также необходимо найти место для удовлетворения потребностей в потреблении капитала», — сказал доктор Ле Суан Нгиа.

По словам врача, в настоящее время рынок недвижимости, а также рынок строительства и рынок капитала находятся в критическом положении: задолженность подрядчиков и связанных с ними компаний достигает 170 триллионов донгов. Строительные подрядчики пока осмеливаются лишь использовать государственные инвестиции, не осмеливаясь инвестировать напрямую.

«Видно, что экономический поток действительно замер, застой всей экономики, и есть только один выход: недвижимость», — сказал доктор Ле Суан Нгиа.

Чтобы разблокировать финансирование недвижимости, доктор Ле Суан Нгиа заявил, что необходимо направить все финансовые ресурсы на строительство недорогого и социального жилья. Этот рынок отличается очень хорошим денежным потоком и высоким спросом, но нам пока не удалось этого сделать.

В ходе обследования 5 проектов социального жилья в Ханое доктор Ле Суан Нгиа выявил следующие проблемы:

Во-первых, социальное жилье не облагается налогом на использование земли, а эта земля является государственной и не может быть заложена банками для получения кредитов, поэтому банки в ней не заинтересованы.

«Почему бы нам не обложить налогом несколько процентов, чтобы сделать землю частной на 50 лет, и тогда банк сможет принимать ипотечные кредиты?» — задался вопросом эксперт Ле Сюань Нгиа.

Во-вторых, весь механизм торгов должен быть более открытым, и любому дееспособному предприятию следует поручить строительство для быстрой реализации.

В-третьих, отменить положение, согласно которому прибыль не может превышать 10%, чтобы предприятия, строящие элитное, среднее и бюджетное жилье, были равны.

В-четвёртых, что касается финансирования покупателей жилья, необходимо осуществлять его напрямую через бюджет, а не через банки. Или же можно использовать банки для финансирования, как это делают в Сингапуре. Например, при покупке социального жилья покупатель может взять кредит в банке и платить только 2,5% годовых, а излишки процентов компенсируются государством .

Доктор Ле Сюань Нгиа подчеркнул, что нынешний кризис на рынке недвижимости обусловлен нехваткой предложения и избыточным спросом, а также тем, что управляющие организации не создали сбалансированную среду. Эксперт подтвердил необходимость сосредоточить все ресурсы (юридические, административные, банковские, бюджетные) на решении проблемы социального жилья, что позволит снизить уровень цен на всем рынке и, таким образом, реструктурировать эту систему.

Источник: https://www.congluan.vn/mot-du-an-chung-cu-tai-cau-giay-1-nam-tang-gia-toi-307-post276207.html