Вьетнамский рынок недвижимости в последнее время претерпевает позитивные изменения. Сделки в сегменте квартир в Ханое и Хошимине неоднократно активизировались, при этом цены резко росли. Земельные аукционы во многих районах, особенно в Ханое, привели к значительному росту цен. Многие проекты компаний, занимающихся недвижимостью, постепенно решают юридические проблемы, что позволяет выставить их на продажу, как, например, в случаях с Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Обычно в такие периоды институциональные инвесторы, в том числе иностранные, стремятся приобрести акции компаний, занимающихся недвижимостью, чтобы поймать волну роста. Однако есть признаки того, что акции компаний, занимающихся недвижимостью, больше не привлекают внимания иностранных институтов. Многие институты также ускоряют вывод средств из бизнеса.

Согласно объявлению инвестиционно-торговой акционерной компании Khang Dien House (KDH), Vietnam Ventures Limited под управлением VinaCapital зарегистрировалась для продажи почти 1,54 млн акций KDH в период с 5 декабря 2024 года по 3 января 2025 года с целью реструктуризации своего инвестиционного портфеля.

Если продажа пройдет успешно, доля владения Vietnam Ventures Limited в Khang Dien снизится с 0,89% до 0,73%.

В сентябре фонд успешно продал 9,54 млн акций KDH из почти 12 млн зарегистрированных акций KDH. В общей сложности с июля Vietnam Ventures Limited продала почти 11,1 млн акций KDH.

НхаКхангДьен ThePriviaBinhTan.gif
Проект дома Кханг Дьен. Фото: КДХ

Удивительно, но даже компании, занимающиеся недвижимостью, чьи акции сохраняют свою стоимость, не демонстрируют такого же позитивного финансового состояния, как показывает их финансовая отчетность.

Прибыль Khang Dien House составляет тысячи миллиардов. Почему иностранные фонды отказываются от своих инвестиций?

Уставный капитал компании Khang Dien House составляет более 10 трлн донгов, а её капитализация по состоянию на 3 декабря достигла почти 33,2 трлн донгов (около 1,3 млрд долларов США). KDH уже много лет, например, в 2020–2022 годах, получает прибыль после уплаты налогов в размере более 1000 млрд донгов. В 2023 году результаты были хуже, но KDH всё равно зафиксировала прибыль в размере почти 730 млрд донгов.

Согласно финансовому отчету, Nha Khang Dien демонстрирует весьма положительные результаты бизнеса: годовой доход составляет около 2 200–4 600 млрд донгов, а прибыль составляет в основном несколько тысяч миллиардов донгов в год даже в самые трудные времена.

Валовая прибыль очень высока, часто до 50% от выручки, то есть продажа 2 донгов приносит валовую прибыль в 1 донг. Только в 2023 году валовая прибыль составит до 75% от выручки, то есть продажа 4 донгов принесёт валовую прибыль около 3 донгов.

Несмотря на столь позитивные перспективы, с прибылью после уплаты налогов в триллионы долларов в год, акции KDH не выросли, а иностранные фонды по-прежнему отказывались от них.

Во-первых, продажа активов Vinacapital может следовать общей рыночной тенденции и не оправдать ожиданий. Бизнес-картина не обязательно выглядит радужной, и фактическая прибыль KDH может быть не столь высокой.

За первые 9 месяцев 2024 года KDH сообщила о валовой прибыли в размере почти 832 млрд донгов из общей выручки в размере почти 1 232 млрд донгов, финансовых расходов в размере 141 млрд донгов, прочих расходов в размере 104 млрд донгов и процентных расходов более 45 млрд донгов... Прибыль после уплаты налогов составила более 410 млрд донгов.

При масштабе в десятки тысяч миллиардов, таком как KDH, сумма процентных расходов в 45 миллиардов донгов весьма удивительна, слишком мала и обычно привлекает внимание многих инвесторов.

Но так ли это на самом деле?

В финансовом отчёте за 9 месяцев видно, что общая сумма краткосрочных кредитов KDH составляет 1 100 млрд донгов, а долгосрочных — более 6 708 млрд донгов, что в общей сложности составляет 7 708 млрд донгов. Если предположить, что банковская процентная ставка по кредитам составляет 8–10% годовых, общая сумма процентов за 9 месяцев составит около 540–580 млрд донгов. В этом случае KDH может понести убытки.

Отчет о движении денежных средств также показывает, что за первые 9 месяцев 2024 года KDH пришлось выплатить проценты на сумму более 580,6 млрд донгов, но не более 45 млрд донгов в отчете о прибылях и убытках.

Такая цифра может быть связана с тем, что KDH капитализировала процентные расходы, отразила их в стоимости активов и в запасах.

К концу сентября 2024 года товарно-материальные запасы KDH достигли почти 22 450 млрд донгов, что значительно больше, чем 18 787 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.

KDH использует этот метод не впервые. В своём отчёте за 2023 год компания зафиксировала расходы на выплату процентов в размере более 143 млрд донгов, но после аудита эта сумма была скорректирована до 217 млрд донгов.

В 2022 году KDH зафиксировала проценты в размере 9,3 млрд донгов, однако фактически выплаченные проценты составили более 496 млрд донгов.

В 2024 году многие компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему будут сталкиваться с многочисленными трудностями, включая задолженность по облигациям, банковские кредиты и большие запасы.

По данным Vietstock, объём запасов более 100 предприятий сектора жилой недвижимости и индустриальных парков на трёх биржах в третьем квартале установил новый рекорд, превысив 530 трлн донгов, что на 12% больше, чем на начало года. Среди них лидером стала компания Novaland (NVL) с объёмом более 145 трлн донгов, что на 5% больше, чем на начало года. У Vingroup (VIC) объём запасов превысил 128,2 трлн донгов, что на 38% больше, чем на начало периода.

Цены на квартиры достигают сотен миллионов за квадратный метр, гиганты рынка недвижимости спешат похвастаться прибылью . Цены на квартиры в пригородах достигают сотен миллионов за квадратный метр, количество проданных на аукционах земельных участков также стремительно растёт. Доходы некоторых агентств недвижимости резко выросли. Неужели сделки с недвижимостью снова стали действительно оживлёнными?