(Дан Три) - С 1 августа Закон о земле 2024 года устанавливает, что при передаче недвижимого имущества договор должен быть нотариально удостоверен или удостоверен, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 129 Гражданского кодекса 2015 года.
Купля-продажа (передача) земельного участка по собственноручной сделке является сделкой по передаче права пользования земельным участком, но договор не удостоверяется нотариально и не удостоверяется в установленном законом порядке.
Многие опасаются, что на земельные участки, сделки с которыми совершаются по рукописным документам, не будут выдаваться свидетельства о праве пользования землей. На самом деле, существует два разных случая сделок и два разных способа их оформления.
Земля передана с 1 августа по настоящее время
Пунктом 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года установлено, что договоры передачи, дарения, ипотеки, а также внесения в капитал права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «б» настоящего пункта.
Соответственно, нотариальное удостоверение или удостоверение подлинности не требуется только в тех случаях, когда одним или несколькими лицами, передающими право собственности, являются организации, занимающиеся операциями с недвижимостью.
Однако пункт 2 статьи 129 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что по договорам, которые не удостоверены нотариально или удостоверено не были, но одна или одна из сторон исполнила не менее 2/3 обязательств по договору, по требованию одной из сторон или сторон суд выносит решение о признании договора действительным.
Однако обращение в суд с ходатайством о признании действительности неудостоверённого или не заверенного нотариально договора уступки прав занимает больше времени и сложнее, чем нотариальное удостоверение или заверение договора сторонами. С другой стороны, отсутствие нотариального удостоверения договора несёт высокий риск возникновения правовых споров.
Таким образом, передача права пользования землей посредством рукописного документа действительна только в том случае, если она осуществлена до 1 августа.
Образец свидетельства о праве пользования землей (Фото: IT).
Земля передана до 1 августа
Для сделок, заключенных до 1 августа, будет предусмотрено 2 случая: земельные участки, на которые выдан сертификат, и земельные участки, на которые не выдан сертификат на право пользования землей.
Первый случай — купля-продажа земли без красной книги.
Пункт 5 статьи 137 Закона о земле 2024 года устанавливает, что домохозяйства и физические лица, пользующиеся землей и имеющие один из видов документов, указанных в пунктах 1, 2, 3 и 4 настоящей статьи, в котором записано имя другого лица, с приложением документов о передаче права землепользования на землю, но до 1 августа не осуществившие процедуры передачи права землепользования в соответствии с положениями закона и не являющиеся предметом спора на землю, должны получить свидетельство о праве землепользования и праве собственности на имущество, прикрепленное к земле, и исполнять финансовые обязательства в соответствии с положениями закона.
Соответственно, если передача фактически осуществлена (одна сторона платит, другая сторона передает землю, но не изменила наименование), то не нужно проводить процедуру перехода права землепользования, а необходимо провести процедуру регистрации и выдачи первого свидетельства.
Орган, принимающий заявление на получение первого сертификата, не вправе требовать от получателя предоставления нотариально заверенного или удостоверенного договора или документа о передаче в установленном порядке.
В случае использования земельного участка, переданного по рукописному документу, и желания получить сертификат, получатель должен подготовить документы и следовать процедурам, предписанным в пункте 1 статьи 42 Указа 101/2024.
Второе — это купля-продажа земель, занесенных в Красную книгу.
Пункт 2 статьи 42 Постановления 101/2024 предусматривает, что в случае, если лицо пользуется землей в связи с передачей до 1 августа, а у правопреемника есть только свидетельство от правопреемника или договор, документы о передаче в установленном порядке, то для получения нового свидетельства правопреемник должен подать заявление на получение свидетельства и документы о существующих правах пользования землей.
Процесс выдачи новых сертификатов на право землепользования состоит из 4 этапов.
Шаг 1: Подготовка документов
Пункт 2 статьи 42 Постановления 101/2024 устанавливает, что при осуществлении процедуры выдачи свидетельства в случае передачи права землепользования до 1 августа, если у правопреемника имеется только оригинал свидетельства правопреемника, необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации изменений земельного участка и объектов, прикрепленных к нему, по форме № 11/ДК.
- Выдан оригинал сертификата.
- Документы о передаче права пользования землей и имущества, прикрепленного к земле, с полными подписями передающей и принимающей стороны (договор не удостоверяется нотариально, но должен иметь полные подписи всех сторон).
Шаг 2: Подайте заявку
Способ 1: При необходимости домохозяйства и отдельные лица подают заявления в Народный комитет коммуны, района или города, где находится земля.
Способ 2: Землепользователи могут подать заявление в единый отдел по месту жительства или в филиал отдела регистрации земельных участков района, поселка, города областного значения, где расположен земельный участок, или в отдел регистрации прав на землепользование, если в местах, где не создано ни одного филиала отдела регистрации земельных участков.
Шаг 3: Получение документов и обработка запросов
Отдел регистрации земель уведомляет в письменной форме лицо, передающее право собственности, и направляет уведомление в штаб-квартиру Народного комитета коммуны, района или города, где находится земля, о процедурах выдачи свидетельства лицу, передающему право собственности.
В случае, если адрес передающего лица неизвестен для уведомления, Кадастровый отдел публикует уведомление в местных средствах массовой информации в трех последовательных выпусках (стоимость публикации оплачивает лицо, запрашивающее справку).
По истечении 30 дней со дня уведомления или первой публикации в местных средствах массовой информации, если лицо, передающее право собственности, не представляет выданное свидетельство, выданное свидетельство аннулируется. В этом случае орган регистрации прав на недвижимость готовит досье для представления в компетентный орган для принятия решения об аннулировании выданного свидетельства с целью завершения процедуры и одновременной выдачи приобретателю нового свидетельства.
В случае поступления ходатайства об урегулировании спора Земельное регистрационное управление должно направить сторонам ходатайство в компетентный государственный орган для урегулирования спора в соответствии с правилами.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm
Комментарий (0)