В начале апреля этого года заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха подписал Решение премьер-министра 338/QD-TTg, которым был одобрен проект «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов».
Цель проекта — достичь к 2030 году завершения строительства населенных пунктов в размере 1 062 200 квартир. Из них около 428 000 квартир будут построены в период 2021–2025 годов, а около 634 200 квартир — в период 2025–2030 годов.
По всей стране завершено всего 46 проектов социального жилья с 20 210 квартирами, что составляет 4,7% от плана. (Фото: VARS).
Проект призван удовлетворить насущные потребности: предложение социального жилья острой нехваткой, покрывая лишь около 20% реальных потребностей работников. В то же время, это также «спасательное» решение для компаний, занимающихся недвижимостью, в условиях перегрузки денежных потоков, рыночных трудностей и потенциальных рисков.
Кроме того, решение проблемы предложения в этом сегменте станет «ключом» к решению проблемы дисбаланса спроса и предложения, будет способствовать устранению трудностей и развитию стабильного и здорового рынка недвижимости.
На протяжении многих лет партия и государство неизменно уделяли внимание жилищным потребностям населения, особенно малообеспеченных граждан и рабочих промышленных зон, и определяли их как первоочередную задачу. Ведомства и правительство разработали и приняли ряд мер по привлечению бизнеса к участию в развитии; оперативно решали проблемы в рамках своих полномочий по реализации мер политики для достижения поставленных целей и выполнения требований. Однако в некоторых районах реализация этих мер по-прежнему сталкивается с многочисленными ограничениями, что сказывается на результатах.
В частности, по-прежнему существуют некоторые трудности и препятствия в развитии социального жилья и жилья для рабочих, что затрудняет процесс его реализации и приводит к тому, что предложение социального жилья по-прежнему «недостаточно».
Далеко от цели
За более чем 10 лет реализации Национальной стратегии развития жилищного строительства на период 2011–2020 гг. в стране было завершено всего 307 проектов строительства социального жилья в городских районах с общим числом объектов около 157 100 единиц, что составляет всего 41,7% от установленного плана.
В период 2021–2030 годов правительство одобрило «Инвестиции в строительство не менее 1 миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов». Однако более половины срока 2021–2025 годов уже прошло, а в стране завершено лишь 46 проектов социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в объеме 20 210 квартир, что составляет лишь 4,7% от запланированного.
Социальное жилье — это тип недвижимости, который всегда пользуется высоким спросом, может принести немедленный денежный поток и является «спасательным» решением для бизнеса. (Фото: VARS).
Хотя поставленная цель еще далека от поставленной, благодаря четкому указанию государства в отношении приоритетности процедур, политик и финансов, а также проактивной координации бизнеса, темпы развития социального жилья стали более позитивными, и все больше проектов лицензируются, реализуются и завершаются.
Соответственно, если в 2021 году по всей стране, согласно объявлению Департамента строительства, насчитывалось всего 3046 готовых квартир и 2127 квартир, подлежащих продаже в качестве будущего жилья, то к 2022 году это число увеличится вдвое, вчетверо: 6196 готовых квартир и 8245 квартир, подлежащих продаже в качестве будущего жилья.
В то же время данные Министерства строительства также свидетельствуют о том, что местные органы власти начали «вмешиваться». Если в 2021 и 2022 годах по всей стране ежегодно выдавалось всего 9 новых лицензированных проектов с общей площадью почти 6000 квартир, то только в третьем квартале 2023 года по всей стране было одобрено для инвестирования 12 проектов с общей площадью 12 679 квартир.
Ожидания от «поддержки» политики
VARS полагает, что развитие социального жилья продолжит приносить более позитивные результаты при «поддержке» со стороны государства. В частности, недавнее принятие Закона о жилье (с поправками), содержащего множество новых положений, «устраняющих трудности» для покупателей и инвесторов, реализующих проекты социального жилья, как ожидается, повысит привлекательность рынка, привлечёт больше компаний к участию в развитии сегмента социального жилья, а также повысит доступность этого типа жилья для малообеспеченных людей, которые могут и имеют право на покупку жилья.
Согласно новому Закону о жилье, инвесторы, строящие социальное жильё, получат ряд «реальных» стимулов с гибким механизмом. В частности, распределение 20% земель под социальное жильё будет входить в сферу ответственности каждого населённого пункта.
Это положение не только решает текущую проблему земельного фонда под строительство социального жилья для инвесторов, но и приносит пользу покупателям жилья, поскольку благодаря пониманию информации о потребностях людей и будущей ориентации социально-экономического развития, населенные пункты будут иметь политику развития жилья и выделять действительно подходящие земельные фонды.
При этом инвесторы проектов социального жилья будут освобождены от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю на всю площадь земельного участка проекта (за исключением земельного участка для инвестирования в строительство деловых, коммерческих и сервисных объектов, коммерческого жилья, составляющего не более 20% от общей площади земельного участка проекта) без необходимости проведения процедур определения цены на землю, расчета освобожденной от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю, а также процедур подачи заявления на освобождение от уплаты платы за пользование землей и арендной платы за землю.
Таким образом, сроки реализации инвестиционных процедур для проектов социального жилья сократятся примерно на 1 год. Кроме того, применение норм прибыли только к сфере социального жилья позволит инвесторам получать большую прибыль от развития социального жилья за счёт коммерческой недвижимости, что является положительным моментом и повышает инвестиционную привлекательность.
Кроме того, в новый Закон о жилье были внесены изменения и дополнения, весьма важные и практические механизмы и политики, «снимающие» трудности в процессе доступа людей при покупке, аренде или аренде с выкупом социального жилья.
Это также «точка», которая, как ожидается, послужит толчком к выделению кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов, что вселит надежду на возможность людей приобретать жилье, обеспечит приток денежных средств в бизнес и будет способствовать процессу восстановления рынка недвижимости.
В частности, новый Закон о жилье содержит 3 прогрессивных пункта, устраняющих трудности для людей, решающих ситуацию «как избытка, так и нехватки».
Во-первых, положение о том, что покупателям жилья достаточно «не иметь в собственности жилого дома в провинции или городе центрально-территориального подчинения, где расположен инвестиционный проект по строительству», устранило препятствия для государственных органов управления в процессе подтверждения документов.
Во-вторых, требования к доходу для покупки или аренды социального жилья стали более гибкими. Они больше не ограничиваются теми, кто не платит подоходный налог с населения, как сейчас.
В-третьих, недавно принятый Закон о жилье 2023 года отменил условие о наличии постоянного места жительства для субъектов, имеющих право на покупку или аренду с правом выкупа социального жилья.
Хотя официальное вступление в силу новых положений Жилищного закона займет не менее года, эти новые пункты уже в определенной степени повлияли на психологию покупателей жилья, а также на планы развития и ориентацию инвесторов.
В последнее время предприятиями, уполномоченными на реализацию, зарегистрирован ряд проектов социального жилья. Правительство, ведомства, департаменты и секторы продолжат исследования и издадут указы и распоряжения для устранения трудностей, препятствий и правовых барьеров в сфере строительства этого типа жилья.
VARS полагает, что в ближайшем будущем развитие и содействие развитию сектора социального жилья станет ключевой целью многих компаний, занимающихся недвижимостью. В гонке за социальное жилье будет участвовать всё больше «гигантов» рынка недвижимости, что постепенно увеличит предложение на рынке.
Прежде всего, в условиях, когда многие проекты в сфере недвижимости застряли из-за юридических проблем и имеют низкую ликвидность, социальное жилье — тип недвижимости, который всегда пользуется высоким спросом и может принести немедленный денежный поток, — является «спасательным» решением для бизнеса.
Нган Джанг
Источник
Комментарий (0)