Инвесторы объединятся с банками?
Фактически, существует множество проектов, где перед продажей домов покупателям инвестор закладывал весь проект банку. Вместо того, чтобы снять ипотеку и продать покупателям, инвестор этого не сделал и не погасил долг, что привело к тому, что банк изъял у людей долги за жильё. Во многих многоэтажных домах инвестор, продав дом покупателям, продолжал закладывать его банку, чтобы занять деньги на другие нужды. Только когда долг не мог быть выплачен, банк изымал дом, чтобы вернуть основной долг и проценты, и жильцы остались ни с чем. Поэтому розовая книга для каждой квартиры не могла быть составлена.
Жилой дом в городе Хошимин заложил банку «розовые книжки» жильцов.
Житель, у которого внезапно арестовали дом, спросил: «Когда человек берёт деньги в долг, банк очень тщательно проверяет заложенное имущество на предмет законности, стоимости, документов... Я не понимаю, почему инвесторы могут спокойно брать деньги под залог проданных квартир и при этом обходить банковские процедуры?» Этот вопрос задают себе и многие, становясь свидетелями описанной выше неловкой ситуации.
Фактически, согласно правилам, при заключении договора купли-продажи недвижимости с покупателем, если инвестор закладывает недвижимость в банке, он обязан снять ипотеку. При передаче дома покупателю для заселения, дом должен быть осмотрен и признан пригодным для заселения. По истечении определённого срока инвестор обязан выдать покупателю «розовую книгу». Правила таковы, но на практике многие квартиры не были осмотрены и признаны пригодными для заселения, даже без проведения противопожарной экспертизы, и проект был построен незаконно, но они всё равно продаются и передаются покупателям для заселения. В частности, ситуация с «недозревшими» квартирами также является одной из причин, приводящих к тому, что жильцы рискуют потерять своё жильё. В частности, в самом начале реализации проекта, ещё до завершения всех процедур, имея только землю, многие инвесторы выставили её на продажу. Покупатели могут оплатить покупку сразу или в рассрочку, в зависимости от хода реализации проекта. Таким образом, на бумаге проект оформлен на инвестора, но фактически недвижимость уже принадлежит покупателю. Во многих случаях банки знают, что инвесторы продали дома покупателям, но всё равно «закрывают на это глаза» и позволяют инвесторам закладывать их, чтобы получить деньги в долг.
Адвокат Нгуен Мау Тхыонг, заместитель директора юридической фирмы Hoang Thu, сказал: «Бывают случаи, когда инвестор сначала закладывает недвижимость, а затем продаёт её покупателю без ведома покупателя. Бывают также случаи, когда инвестор продаёт дом покупателю, а затем продолжает закладывать проект банку, чтобы получить деньги в долг. Поскольку при продаже покупателю договор купли-продажи не регистрируется ни в одном агентстве, а хранится только в компании, поэтому банк не знает, продал ли инвестор недвижимость покупателю или нет. Также возможно, что инвестор намеренно скрыл этот случай, а банк не провёл тщательную оценку ситуации и выдал инвестору кредит, в то время как эти квартиры были фактически проданы».
«Во время строительства у инвестора не было достаточного капитала, и он заложил банку права землепользования и будущие активы, а именно дома. Покупатель не мог знать, что купленная им квартира находится в ипотеке. Банк, принявший ипотеку, должен был опубликовать эту информацию, чтобы люди знали. Только после того, как инвестор освободил бы от ипотеки, покупатель мог подписать договор купли-продажи. Но в данном случае инвестор обошёл закон, двусмысленно подписав договор о сотрудничестве или договор купли-продажи. Теперь, когда инцидент стал известен, все убытки понес покупатель. Очевидно, что недвижимость была заложена банку, но инвестор всё равно продал её покупателям, доказав, что инвестор обманул покупателей. Инвестор должен быть привлечён к уголовной ответственности. Даже банк в данном случае несёт ответственность, он не может быть невиновен», — проанализировал адвокат Нгуен Мау Тхыонг.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин
Необходимо выдать розовую книгу покупателям жилья
Что касается юридического анализа, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, отметил, что Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2006 года не столь строг, как Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2024 года, поскольку он запрещает инвесторам только незаконное привлечение и присвоение капитала покупателей и арендаторов. Закон также позволяет эксплуатировать проекты после их завершения или формирования в будущем.
«Но Гражданский кодекс гласит, что недвижимость не может быть продана дважды. Если всё здание заложено банком, оно не может быть продано покупателям. Если ипотека была оформлена на банк, а инвестор продолжает продавать её покупателям, инвестор нарушает закон. Банк также виновен, поскольку, принимая ипотеку, он должен управлять заложенным имуществом и не может утверждать, что не знал, что инвестор продал его покупателям. Особенно, когда заложенное имущество – это дом, построенный в будущем, он должен ещё тщательнее контролировать источник кредита, чтобы гарантировать его использование и распределение по назначению. Таким образом, банк виноват, он несёт ответственность; а покупатель – добросовестная сторона, пострадавшая», – проанализировал г-н Чау и добавил: «Если инвестор полностью раскрыл информацию об ипотечном проекте, но покупатель всё равно его покупает, ответственность несёт покупатель. Напротив, если инвестор скрывает ипотеку проекта и всё равно продаёт его покупателю, пострадавшим является покупатель. В случае с квартирой, которая… Если недвижимость продана покупателю и находится в залоге, инвестор имеет право на возмещение ущерба. Ошибка и банк также виновны в том, что не провели тщательную оценку. В этот момент покупатель невиновен и защищен. Поэтому государству необходимо выдавать клиентам «розовые книжки»; инвестору и банку придется иметь дело друг с другом или подавать друг на друга в суд.
«Мы даем такую рекомендацию с 2013 года, но до сих пор законные права людей не защищены», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.
Адвокат Ву Ань Туан (Коллегия адвокатов города Хошимин) также подтвердил: «Инвестор продал недвижимость людям, а также заложил её банку, что является мошенничеством. Банк и люди, покупающие недвижимость, должны подать жалобу на инвестора в полицию и возбудить гражданский иск против инвестора в суде, чтобы защитить клиентов. Когда банк подаёт в суд на инвестора, люди, покупающие дом, являются лицами, имеющими смежные права и обязанности, чьи права будут рассмотрены и разрешены судом. В частности, если инвестор рассматривается и рассматривается в рамках уголовного дела, гражданская часть дела банка и людей, покупающих дом, также будет разрешена, и не может быть такого, чтобы конфисковать дома клиентов».
Известно, что до сих пор в Хошимине около 60 000 домов не получили розовую книгу, включая множество проектов, где инвесторы заложили дома людей, чтобы занять деньги в банках, но не смогли погасить долг, и банки оставили себе розовую книгу. Недавно Народный совет Хошимина также провел заседание, чтобы задать вопрос Народному комитету Хошимина об ответственности за управление квартирами и предоставление розовой книги. Соответственно, в дополнение к нарушениям инвесторов и банков, есть также часть ответственности властей, которые управляют и наказывают их не строго, даже демонстрируя признаки сокрытия и потворства правонарушениям. Поэтому необходимо отделить рассмотрение нарушений инвесторов и банков от предоставления розовой книги покупателям жилья.
Источник: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Комментарий (0)