Банк не может быть оправдан.

Застройщик сотрудничает с банком?

В действительности, во многих проектах, прежде чем продавать дома покупателям, весь проект был заложен в банк. Вместо того чтобы снять ипотеку до продажи, застройщик этого не сделал и до сих пор не погасил долг, что привело к тому, что банк конфисковал дома жильцов. Даже во многих высотных зданиях, после продажи домов покупателям, застройщик продолжает закладывать эти дома в банк, чтобы брать деньги в долг на другие цели. Только когда они оказываются не в состоянии погасить долг, и банк конфискует имущество для взыскания основной суммы и процентов, жильцы осознают правду. Поэтому индивидуальные свидетельства о праве собственности на каждую квартиру не могут быть выданы.

В одном из многоквартирных домов Хошимина свидетельства о праве собственности жильцов используются в качестве залога по банковским кредитам.

Жительница дома, который внезапно был конфискован за долги, спросила: «Когда люди берут деньги в долг, банки очень тщательно проверяют залоговое имущество, изучая его правовой статус, стоимость и документацию... Я не понимаю, почему застройщики могут легко использовать уже проданные квартиры в качестве залога и при этом обходить банковские процедуры?» Этот вопрос также часто задают себе многие, наблюдая за этой парадоксальной ситуацией.

В действительности, согласно правилам, при заключении договора купли-продажи недвижимости с покупателем застройщик обязан снять ипотеку, если недвижимость находится в залоге у банка. При передаче дома покупателю для проживания, дом должен быть осмотрен и признан соответствующим всем требованиям. По истечении определенного периода застройщик несет ответственность за получение свидетельства о праве собственности (розовой книжки) для покупателя. Таковы правила, но на практике многие многоквартирные дома, даже те, которые еще не осмотрены и не признаны соответствующими всем требованиям для заселения, или даже те, которые не имеют сертификата пожарной безопасности, или проекты, построенные незаконно, все равно продаются и передаются покупателям. В частности, практика «преждевременной продажи квартир» является одной из причин, ведущих к риску потери жилья жильцами. В частности, еще до завершения проекта и до завершения всех процедур, когда в наличии остается только земля, многие застройщики начинают продажу. Покупатели могут оплатить покупку единовременно или в рассрочку в зависимости от хода строительства. Таким образом, хотя проект официально зарегистрирован на имя застройщика, недвижимость фактически принадлежит покупателю. Во многих случаях банки знают, что застройщик уже продал дома покупателям, но всё равно закрывают на это глаза, позволяя застройщику закладывать недвижимость для получения кредита.

Адвокат Нгуен Мау Тхуонг, заместитель директора юридической фирмы Hoang Thu, заявила: «Бывают случаи, когда застройщик заранее закладывает недвижимость, а затем продает ее покупателям без их ведома. Также бывают случаи, когда застройщик уже продал дома покупателям, а затем закладывает проект в банк для получения кредита. Поскольку договоры купли-продажи не регистрируются ни в одном ведомстве, а хранятся только в компании, банк не знает, была ли недвижимость фактически продана застройщиком. Также возможно, что застройщик намеренно скрыл это, а в сочетании с недостаточной оценкой банка это привело к выдаче кредитов застройщику, даже если эти квартиры были фактически проданы».

«Во время строительства у застройщика не хватало капитала, и он заложил в банк права пользования землей и будущие активы (дома). Покупатели не могли знать, что приобретаемые ими квартиры находятся в залоге. В идеале банк, выдавший ипотеку, должен был публично объявить об этом, чтобы люди были в курсе. Только после того, как застройщик снимет ипотеку, покупатели должны были подписать договор купли-продажи. Но здесь застройщик обошел закон, расплывчато подписывая соглашения о сотрудничестве или договоры, обещающие куплю и продажу. Теперь, когда дело всплыло наружу, покупатели несут все убытки. Очевидно, что тот факт, что недвижимость была заложена в банк, а застройщик все равно продал ее покупателям, доказывает, что застройщик обманул клиентов. Застройщик должен быть привлечен к уголовной ответственности. Даже банк несет ответственность в этом случае; он не может быть оправдан», — проанализировал юрист Нгуен Мау Тхуонг.

Если застройщик полностью раскрыл информацию о том, что проект находится в ипотеке, а покупатель все равно его приобретает, ответственность несет покупатель. И наоборот, если застройщик скрывает факт нахождения проекта в ипотеке и все равно продает его покупателям, то жертвой является покупатель. Если квартира уже продана покупателю, но находится в ипотеке, вина лежит на застройщике, а также на банке за ненадлежащую оценку. В этом случае покупатель невиновен и защищен. Поэтому государство должно выдавать покупателям свидетельства о праве собственности; застройщик и банк должны урегулировать этот вопрос самостоятельно или обратиться в суд.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов города Хошимин.

Владельцам домов необходимо выдать свидетельства о праве собственности.

Анализируя правовые аспекты, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина, заявил, что Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2006 года не был таким строгим, как Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2024 года, поскольку он лишь запрещал застройщикам незаконно привлекать и присваивать капитал покупателей и арендаторов. Закон также разрешал продажу проектов после завершения строительства или в будущем.

«Однако Гражданский кодекс предусматривает, что актив не может быть продан дважды. Если все здание заложено в банк, его нельзя продавать клиентам. Если застройщик продолжает продавать заложенное имущество клиентам, он нарушает закон. Банк также виновен, поскольку, принимая ипотеку, он обязан управлять заложенным активом; он не может утверждать, что не знал о продаже застройщиком этого актива клиентам. Особенно если заложенный актив — это будущая жилая недвижимость, за ней необходимо тщательно следить, чтобы убедиться, что кредитные средства используются и распределяются по назначению. Таким образом, банк виновен и несет ответственность, в то время как покупатель является невиновной стороной, жертвой», — проанализировал г-н Чау, добавив: «Если застройщик полностью раскрыл информацию о том, что проект заложен, а клиент все равно его купил, то ответственность несет клиент. И наоборот, если застройщик скрыл ипотеку и все же продал проект клиентам, то клиент является жертвой. В случае, когда квартира была продана клиенту, а затем заложена, виноваты и застройщик, и банк». Также имела место ошибка, вызванная недостаточной оценкой. В этом случае клиент невиновен и находится под защитой. Поэтому государство должно выдавать клиентам свидетельства о праве собственности на землю; застройщик и банк должны урегулировать этот вопрос самостоятельно или подать друг на друга в суд.

«Мы выдвигаем подобные рекомендации с 2013 года, но до сих пор законные права людей не защищены», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.

Адвокат Ву Ань Туан (Коллегия адвокатов Хошимина) также подтвердил: продажа недвижимости застройщиком с использованием ее в качестве залога по банковскому кредиту является мошенничеством. Банки и покупатели должны подать заявление в полицию против застройщика и инициировать гражданские иски против него в суде для защиты своих клиентов. Когда банк подает иск против застройщика, права покупателей жилья, как сторон, имеющих соответствующие права и обязанности, будут рассмотрены и урегулированы судом. Кроме того, если в отношении застройщика проводится расследование и возбуждается уголовное дело, будут также рассмотрены гражданские аспекты, касающиеся банка и покупателей жилья; арест имущества клиентов невозможен.

Известно, что на сегодняшний день в Хошимине насчитывается около 60 000 домов, по которым до сих пор не выданы свидетельства о праве собственности. Во многих из этих проектов застройщики закладывали дома жильцов, чтобы получить кредиты в банках, но не смогли погасить задолженность, в результате чего банки задерживают выдачу свидетельств о праве собственности. Недавно Народный совет Хошимина также провел заседание, на котором задал Народному комитету вопрос о его ответственности за управление многоквартирными домами и выдачу свидетельств о праве собственности. Соответственно, помимо нарушений со стороны застройщиков и банков, определенная степень ответственности лежит и на властям за их халатное управление и ненадлежащий контроль, вплоть до попыток скрыть и попустительства правонарушениям. Поэтому необходимо разделить рассмотрение нарушений со стороны застройщиков и банков и выдачу свидетельств о праве собственности покупателям жилья.

Источник: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm