Парадокс рынка квартир в Хошимине и потребность в доступном жилье

Проблема доступного жилья всегда находится в петле между спросом и доходом.

Хотя многие жалуются, что сложно купить подходящую квартиру в центре города за 5 миллиардов донгов, на самом деле существует множество старых квартир или квартир в пригородах, выставленных на продажу всего за 2-3 миллиарда донгов, но мало кто ими интересуется. Эта картина демонстрирует огромный разрыв между реальными потребностями и финансовыми возможностями покупателей и наглядно отражает расслоение городского рынка жилья.

Недостатка в квартирах стоимостью 2–3 млрд донгов нет.

По данным CBRE Vietnam, во втором квартале средняя цена таунхаусов в Хошимине достигла 160–300 млн донгов за м², увеличившись на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цена квартир колебалась в пределах 82–220 млн донгов за м², увеличившись на 29%. В центральных районах найти квартиру с бюджетом в 5 млрд донгов стало сложно, но, как показали исследования, в пригородах или в районах, где проекты сдаются уже через 10–20 лет, предложение квартир стоимостью менее 3 млрд донгов по-прежнему довольно велико. Проблема заключается в том, что эти предложения зачастую не соответствуют всё более строгим критериям покупателей.

Г-н Хюинь Ван Хунг (из Донг Тхап ) рассказал, что разместил объявление о покупке квартиры в Хошимине стоимостью около 2 миллиардов донгов для своего сына, чтобы тот мог учиться в университете. На него тут же поступили предложения от десятков посредников о продаже новых и старых квартир в районах и коммунах, расположенных далеко от центра, с общими ценами от 2 до 3 миллиардов донгов. В итоге он решил купить квартиру площадью около 50 м² в жилом комплексе Vinhomes Grand Park (район Лонг Бинь) за 2,6 миллиарда донгов, чтобы сыну было удобно учиться в школе, расположенной неподалёку.

По данным опроса, проведенного репортером газеты Nguoi Lao Dong, в настоящее время в проектах, удаленных от центра, таких как Moonlight Boulevard (район Ан Лак); Green Town Binh Tan (коммуна Винь Лок); Vision, Conic Boulevard (район Тан Тао); Akari City (район Ан Лак); Westgate (коммуна Бинь Чань); SaigonIntela (Бинь Хынг), продается множество вторичных квартир всего за 2–3 млрд донгов, что не так дорого, как думают многие.

В настоящее время стоимость апартаментов в жилом комплексе Sunrise Riverside (коммуна Нябе) составляет 2,5–3 млрд донгов.

Даже на востоке Хошимина, который был популярен в течение многих лет, есть много доступных квартир, таких как Vinhomes Central Park (район Лонгбинь); 9 View Apartment (район Фуоклонг); The Art Gia Hoa (район Фуоклонг) ... Однако продавцам не всегда легко найти покупателей. Г-жа Хонг (проживающая в жилом комплексе Green River, район Биньдонг) сказала, что она много месяцев выставляла на продажу свою квартиру площадью более 70 квадратных метров, прежде чем нашла покупателя, хотя цена была всего 2,7 миллиарда донгов. Основная причина в том, что это квартира в социальном жилье, поэтому покупатель не может немедленно передать право собственности, поэтому сделка проходит очень медленно, несмотря на то, что она расположена довольно близко к центру и имеет все удобства.

Стоит отметить, что при сравнении цен за квадратный метр разница очень заметна. Новые проекты, расположенные недалеко от центра, редко стоят дешевле 50 миллионов донгов за м², в то время как проекты, сданные более 10 лет назад, стоят всего 31-37 миллионов донгов за м². Например, в жилом комплексе Фухоангань (коммуна Нябе) квартира площадью 129 м² продаётся примерно за 4,5 миллиарда донгов, что эквивалентно 35 миллионам донгов за м². Однако привлекательность невысока, поскольку проект быстро изнашивается, планировка неоптимальна, а площадь слишком велика по сравнению с востребованной. В то же время, соседние проекты стоят до 70-90 миллионов донгов за м², и их стоимость значительно растёт.

Несоответствие между потребностями и финансовыми возможностями

Г-н Та Чунг Киен, директор компании Viet A Real Estate, сообщил, что всего за две недели он продал 70/100 оставшихся квартир и офисных помещений в проекте Sunrise Riverside (коммуна Нябе). Это небольшие квартиры площадью всего 50–55 м² по цене 2,5–3,3 млрд донгов за квартиру. Благодаря наличию всех необходимых удобств, а также банковской ипотеке, покупатели могут сразу же заселиться или сдать жилье в аренду, имея лишь первоначальный капитал в размере около 1,2–1,5 млрд донгов. «Клиенты — это в основном молодые пары или одинокие люди с автомобилями, которые ищут комфортное и современное жилье», — поделился г-н Киен.

По словам г-на Кина, самой большой проблемой по-прежнему остаётся несоответствие спроса и финансовых возможностей. «Покупатели часто хотят просторные квартиры с 2-3 спальнями, центральным расположением, полной розовой книгой и банковской поддержкой для рассрочки платежа. Но при финансовом потенциале в 3 миллиарда донгов удовлетворить эти требования практически невозможно», — сказал г-н Кин.

Г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора компании DKRA Group Real Estate Services Company, также признал, что в Хошимине, особенно в пригородах или старой провинции Биньзыонг , нет недостатка в квартирах стоимостью менее 3 миллиардов донгов. Однако эти проекты часто расположены далеко от центра или представляют собой старые квартиры без современных удобств и услуг. «Современная молодёжь, как правило, ставит во главу угла комфорт, условия проживания и управление, поэтому им часто не нравятся старые квартиры, даже несмотря на их низкую стоимость. Кроме того, юридические факторы также сильно влияют на цены продажи, поскольку проекты с розовой книжкой и полным набором удобств всегда на 10–30% выше, чем проекты с меньшей прозрачностью», — пояснил г-н Тханг.

Он проанализировал, что для покупки квартиры за 2,5 млрд донгов с использованием кредитного капитала покупателю необходимо иметь в наличии 1–1,5 млрд донгов. Остальным же необходим стабильный доход в размере 35–40 млн донгов в месяц в течение 10 лет, чтобы погасить долг. Однако эта группа людей с доходом часто не хочет покупать старые квартиры без удобств, а ищет более дорогие проекты в центре города стоимостью 7–10 млрд донгов. Напротив, люди со средним доходом 15–20 млн донгов в месяц вряд ли смогут накопить достаточно, чтобы купить квартиру за 2–3 млрд донгов. Таким образом, проблема недорогого жилья всегда находится в петле между спросом и доходом: когда покупатели готовы, подходящих вариантов нет, а когда доступных вариантов больше, чем их платежеспособность!

По мнению экспертов, в ближайшее время рынок квартир продолжит испытывать сильную дифференциацию. Проекты социального жилья могут частично удовлетворить потребности малообеспеченных работников, но при доходе 10–15 миллионов донгов в месяц купить квартиру непросто. «Даже группы с доходом свыше 20 миллионов донгов в месяц вряд ли смогут воспользоваться политикой покупки социального жилья. Это свидетельствует о том, что разрыв между предложением и реальным спросом сохранится, особенно в условиях дефицита земельных фондов и растущих затрат на реализацию проектов», — подчеркнул г-н Тханг.

Источник: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm