Начали, потом «прикрыли»
30 апреля 2022 года Департамент строительства города Хошимин скоординировал работу с предприятиями по организации церемоний закладки первого камня и началу строительства ряда проектов социального жилья. Однако спустя более года практически все вышеперечисленные проекты до сих пор простаивают и «закрыты». Мы связались с руководством компании «Сюань Май», инвестора проекта социального жилья в районе Эко-Зелёный Город (7-й район), и нам сообщили, что после церемонии закладки первого камня, приуроченной к 30 апреля, проект был приостановлен до завершения процедур и юридических процедур.
В настоящее время проект всё ещё находится на первом этапе расширения инвестиционной политики. Аналогичным образом, проект социального жилья Dragon E-Home в городе Тхудык, принадлежащий компании Dragon Village Company, был остановлен после начала работ по урегулированию юридических вопросов. Также в городе Тхудык проект социального жилья компании Dien Phuc Thanh Company также находится в состоянии юридических затруднений и не может реализовать дальнейшие шаги.
Проект социального жилья в районе Eco Green Urban Area стартовал в апреле 2022 года, но до сих пор оставался скрытым.
Г-жа Хюинь Тхи Бать Ван, председатель совета директоров компании Thien Phat, инвестора проекта строительства жилья для рабочих (NOCN) в экспортно-производственной зоне Линьчунг II (город Тхудык), сообщила, что проект её компании также оказался в ситуации, когда он был «заморожен» после церемонии закладки первого камня. Проектная документация была представлена в Управляющий совет экспортно-производственных и промышленных зон Хошимина, но до сих пор не получена.
«Государство ввело множество льготных политик, призывая предприятия инвестировать в социальное и индустриальное жильё. Однако до сих пор предприятия не получили никаких стимулов, таких как повышение коэффициента до 1,5 по сравнению с коммерческим жильём, льготы по земельным платежам, заёмный капитал по льготным процентным ставкам, налоговые льготы... Предприятия не получили никакой поддержки в процессе рассмотрения... Предприятия стремятся вносить вклад в развитие общества, а не ради прибыли, но это очень сложно. Слишком много проблем замедляют реализацию проектов», — сказала г-жа Ван.
Генеральный директор инвестиционного акционерного общества по развитию социального жилья города Хошимин г-н Во Минь Хоанг, специализирующийся на инвестициях в социальное жилье, с разочарованием отметил, что политика развития социального жилья верна и предусматривает множество стимулов, но в настоящее время «застряла» на большинстве этапов. В частности, несмотря на наличие кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов, предприятия не могут получить к нему доступ. Для получения этого капитала необходимо разрешение на строительство. Получение разрешения на строительство занимает 2–3 года. Между тем, уже на первом этапе утверждения инвестиционной политики предприятия «застревают», поэтому привлечение льготного капитала невозможно.
Помимо капитала, предприятия также сталкиваются с трудностями, связанными с земельными фондами. В настоящее время существует два источника земли: самостоятельный договор, компенсация, расчистка или земля, выделенная государством, но оба эти источника сложны. Другая сложность заключается в том, что предприятия, реализующие проекты социального жилья, получают прибыль лишь в размере 10%, но цена продажи и сам объект продажи должны быть согласованы Департаментом строительства, при этом существуют расходы, которые не включены в цену продажи. «Для стимулирования предприятий государство также предложило множество стимулов, но большинство предприятий не смогли ими воспользоваться. Поэтому я надеюсь, что государство будет поддерживать предприятия. Слишком много барьеров не позволяют предприятиям участвовать в застройке», — поделился г-н Хоанг.
Г-н Ле Хыу Нгиа, директор компании Le Thanh Company, специализирующейся на социальном жилье в городе Хошимин, признал, что правительство ввело множество льготных политик для привлечения социализации в этой сфере. Однако для бизнеса очень сложно и долго проходить процедуры реализации проектов. Раньше процедуры реализации проекта могли осуществляться параллельно, но теперь они осуществляются Департаментом планирования и инвестиций. Первым и самым важным шагом в этом процессе является утверждение инвестиционной политики параллельно с утверждением инвестора.
В настоящее время не только коммерческое, но и социальное жилье застряло на первом этапе, что делает реализацию последующих этапов невозможной. Об этом свидетельствует тот факт, что в прошлом не было реализовано ни одного нового проекта социального жилья. Поэтому, независимо от того, сколько бы привлекательных стимулов ни предлагалось, если реализация политики на местах неэффективна, а юридический процесс не завершен, продвигать эти стимулы крайне сложно.
Предприятиям сложно охватить льготную политику социального жилья
Не оставляйте «ковер сверху, гвозди снизу»
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, проанализировал, что существует множество льготных программ для социального жилья, но предприятия не заинтересованы в их участии из-за множества узких мест в капитале, юридическом оформлении, процедурах и процессах. Наиболее серьезным препятствием является реализация политики. Первая проблема — льготный кредитный капитал. Хотя Закон о жилье 2014 года предусматривает льготные кредитные льготы для покупателей, арендаторов социального жилья и инвесторов, с конца 2015 года государство не выделяло средства из среднесрочного бюджета на социальное жилье, поэтому нет источника финансирования.
К концу 2017 года Национальная ассамблея одобрила выделение 400 миллиардов донгов на эту программу, а затем ещё 4000 миллиардов донгов. Однако, по сути, источника финансирования не было. До сих пор в среднесрочном бюджете на 2021–2025 годы не было чётко прописано распределение кредитных ресурсов на социальное жильё. В связи с этим предприятия и граждане ранее не имели доступа к этому источнику финансирования.
На сегодняшний день правительство объявило о пакете в размере 120 000 млрд донгов, который считается льготным пакетом для социального жилья. Однако процентная ставка по нему составляет до 8,2% годовых, в то время как текущая ставка по кредитам Банка социальной политики составляет 4,8% годовых. Процентная ставка слишком высока, а срок кредитования составляет всего 5 лет, поэтому люди не решаются брать кредиты на покупку или аренду социального жилья. Предприятия, даже желающие получить доступ к этому источнику капитала, не могут получить кредит из-за юридических проблем. Из-за вышеуказанных препятствий, после длительного периода анонсирования, в рамках этого пакета было выделено лишь менее 100 млрд донгов.
«Пакет в размере 120 000 млрд донгов не является льготным пакетом для социального жилья, а представляет собой кредитный пакет с процентными ставками на 1,5–2% ниже рыночных. Поэтому я рекомендую Министерству строительства продолжить реализацию пакета в размере 110 000 млрд донгов, как и ранее успешный пакет в размере 30 000 млрд донгов. Пакет в размере 110 000 млрд донгов действительно льготный и нуждается в восстановлении. Если этот пакет будет одобрен, люди осмелятся брать кредиты на покупку жилья и надеяться на завершение программы строительства 1 миллиона единиц социального жилья», — предположил г-н Чау.
Что касается мер стимулирования, особенно медленного освоения пакета в размере 120 000 млрд донгов, д-р Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, отметил, что это связано с фиксированной процентной ставкой по кредитам на начальном этапе и её последующим переходом на плавающую. Такая ставка не будет устойчивой, поскольку невозможно поддерживать фиксированную процентную ставку на уровне 8,2% годовых в течение многих лет. Эта процентная ставка также не привлекательна для инвесторов и покупателей жилья в настоящее время, поскольку это долгосрочный кредит.
Таким образом, для стимулирования спроса на социальное жилье необходим фонд развития социального жилья, и премьер-министр поручил Министерству финансов и Министерству строительства изучить этот пакет мер. Для участия в нем мобилизуются иностранные и международные инвестиционные фонды. Такие страны, как Сингапур и Южная Корея, также эффективно управляют этим фондом, а процентная ставка по нему составляет всего около 50% от рыночной. При такой процентной ставке покупатели жилья и инвесторы могут себе это позволить. Необходимо сократить административные процедуры, которые все еще обременительны и не соответствуют действительности, чтобы создать условия для участия бизнеса.
Только что выплачено почти 100 миллиардов донгов
Что касается кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов, Департамент жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) сообщил, что 20 провинций объявили список из 52 проектов, имеющих право на получение кредитов в рамках кредитной программы на сумму 120 000 млрд донгов, с общей потребностью в кредитах в размере 25 884 млрд донгов. Из них 49 проектов социального жилья имеют потребность в кредитах в размере 24 655 млрд донгов, а 3 проекта по ремонту и восстановлению старых квартир – в размере 1 229 млрд донгов. К настоящему времени некоторые проекты социального жилья в населённых пунктах получили финансирование в размере около 83,1 млрд донгов/1 095 млрд донгов.
Ссылка на источник
Комментарий (0)