Блокировка цепи
Г-н Ле Ху Нгиа, директор компании Le Thanh Company, специализирующейся на социальном жилье (NOXH) в городе Хошимин, прокомментировал: «В прошлом правительство имело много механизмов и политик для развития NOXH. Однако эти стимулы затрудняли работу инвесторов, делая процедуры и количество заявок все более и более сложными, чем проекты коммерческого жилья (NOTM). Например, согласно действующим правилам, проекты NOXH получают стимулы в 1,5 раза выше по плотности застройки, коэффициенту землепользования и численности населения по сравнению с NOTM, утвержденным компетентными государственными органами в планировании масштаба 1/2000. Однако реальность такова, что почти все проекты NOXH были переведены из NOTM, поэтому они не подходят для планирования 1/2000. Чтобы соответствовать требованиям для получения стимулов, планирование 1/2000 и планирование 1/500 должны быть скорректированы. Однако корректировка планирования чрезвычайно сложна.
Множество узких мест не позволяют программе строительства социального жилья достигать очень низких результатов.
«В Хошимине Постановление № 98 обязывает государство корректировать планирование 1/2000 и 1/500, чтобы проекты социального жилья получали льготы и соответствовали плану. В то же время, Постановление № 31 предусматривает, что проекты социального жилья должны соответствовать детальному плану для получения инвестиционной политики и признания их инвесторами. Однако Департамент планирования и инвестиций не соблюдает Постановление № 98, поэтому он всё ещё «застрял». Без Постановления № 98 Департамент планирования и архитектуры никогда не одобрит корректировку планирования 1/500 для предприятий. Это означает, что в других населённых пунктах, где Постановление № 98 отсутствует, как в Хошимине, процедуры не дублируются, а «застревают». Поэтому Департамент строительства на местах должен утвердить корректировку планирования 1/2000, а затем утвердить планирование 1/500 для предприятий», — отметил г-н Нгиа и подчеркнул: «Проекты социального жилья, создаваемые самими предприятиями. Создание земельного фонда практически застряло с момента утверждения инвестиционной политики на уровне… одновременно с утверждением инвесторов из-за несовершенства Декрета 31.
В разговоре с Тхань Ниеном большинство предприятий отметили ещё одно узкое место: согласно закону, предприятия, занимающиеся строительством социального жилья, освобождены от платы за землю. Однако, согласно действующим Закону о жилье 2014 года и Закону о земле 2013 года, для освобождения предприятий от платы за землю государство должно сначала рассчитать плату за землю и выдать уведомление о размере платы за землю, которую предприятия должны уплатить. Только после этого предприятия будут освобождены от платы за землю, а не освобождены изначально. Между тем, в прошлом в большинстве населённых пунктов расчёт платы за землю был приостановлен, даже для проектов с недвижимым имуществом (NOTM). Это привело к тому, что проекты социального жилья «застряли» вдвое дольше, чем проекты с недвижимым имуществом (NOTM). «С самого начала плата за землю должна быть освобождена для проектов социального жилья, вместо того, чтобы добавлять этап расчёта платы за землю, выдачи уведомления и последующего освобождения от платы за землю», — предложило одно из предприятий.
Кредит также заблокирован.
Как компания, специализирующаяся на социальном жилье, г-н Минь Хоанг, генеральный директор Акционерной компании по инвестициям и развитию социального жилья, пожаловался на то, что закон запрещает инвесторам в социальное жилье закладывать собственную землю для привлечения капитала, в то время как для некоммерческого жилья это разрешено. Таким образом, в недавнем прошлом ни одна компания не могла использовать эту землю для привлечения капитала. «Эти иронии проистекают из того, что предприятия, занимающиеся социальным жильем, освобождены от платы за пользование землей. Хотя плата за пользование землей является лишь частью проекта, для его реализации предприятия должны покупать землю, оплачивать выравнивание, строительство и т.д., поэтому невозможность заложить эту землю для получения займа на реализацию проекта необоснованна и ставит предприятия, занимающиеся социальным жильем, в невыгодное положение по сравнению с предприятиями, работающими по принципу «недвижимости», — проанализировал г-н Хоанг и рекомендовал: «В проектах указов, регулирующих Закон о жилье (с поправками), Закон о земле (с поправками) о развитии и управлении социальным жильем необходимо разрешить инвесторам закладывать сам проект социального жилья, по крайней мере, в тех случаях, когда инвестор согласился на получение прав землепользования или в настоящее время владеет правами землепользования. Поскольку в настоящее время инвесторы должны закладывать другие активы, чтобы иметь возможность заимствовать кредитный капитал для реализации проектов социального жилья. Это создало множество трудностей для предприятий при реализации проектов социального жилья и способствовало снижению цен на жилье».
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, подтвердил: «Блокируются не только административные процедуры, но и кредиты на социальное жилье. С 2015 года ни один инвестор не пользовался льготной кредитной политикой. Без стимулов все инвесторы в социальное жилье вынуждены брать коммерческие пакеты для строительства, поэтому цена по-прежнему высока. Например, Vietcombank предоставляет кредит Nam Long под 9% годовых на строительство социального жилья, и все клиенты также должны брать кредит под 9% годовых. Хотя эта процентная ставка очень льготная по сравнению с кредитами на строительство социального жилья, она слишком высока по сравнению с доходами клиентов. Чтобы снизить процентные ставки, инвесторы поддерживают 2% годовых для клиентов, но эта поддержка предоставляется только в течение первых 2 лет. Поэтому государству необходимо организовать среднесрочный бюджетный источник для субсидирования процентных ставок для 4 коммерческих банков: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV, участвующих в политике социального жилья. В то же время провести рекапитализацию Банка социальной политики для реализации текущей политики льготной процентной ставки в размере 4,8% годовых.
«Постоянному комитету Национального собрания следует рассмотреть вопрос о выделении среднесрочного государственного бюджета на реализацию политики социального жилья, рекапитализацию Вьетнамского банка социальной политики или субсидирование процентных ставок для четырёх коммерческих банков, назначенных Государственным банком для реализации политики льготного кредитования социального жилья», – предложил г-н Чау, добавив, что кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов был добровольно предоставлен несколькими коммерческими банками сроком на 3 года под процентные ставки на 1,5–2% ниже обычной ставки по коммерческим кредитам. Такая процентная ставка оказывает положительное влияние на инвесторов, поскольку ранее им приходилось брать кредиты под 12% годовых. Однако кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов не подходит покупателям и арендаторам социального жилья не только потому, что им приходится платить высокую процентную ставку в размере 7,5% годовых и срок действия кредита составляет всего 5 лет, но и потому, что эти процентные ставки корректируются каждые 6 месяцев. После окончания льготного периода процентная ставка согласовывается и становится «плавающей», поэтому покупатели и арендаторы социального жилья испытывают «беспокойство» и боятся брать кредиты. Поэтому Министерство строительства продолжает возобновлять предложение о кредитном пакете в размере 110 000 млрд донгов с процентной ставкой 4,8–5% и максимальным сроком кредитования 25 лет.
Результаты по социальному жилью очень низкие.
Узкие места в административных процедурах и капитале помешали реализации плана развития социального жилья в прошлом из-за достижения его цели. В частности, в период с 2016 по 2020 год вся страна достигла только около 41%. Из которых, хотя Хошимин достиг 75% плана, фактическое количество составило всего 15 000 единиц социального жилья (в среднем 3 000 единиц в год), что не удовлетворяло огромный спрос. В период с 2021 по 2025 год вся страна завершила только 72 проекта социального жилья с 38 128 квартирами, достигнув почти 9% от плана. Из них Хошимин завершил и ввел в эксплуатацию только 2 проекта с 623 квартирами (перенесенными с периода 2016-2020 годов) и начал 7 проектов с 4 996 квартирами, но из-за юридических проблем строительство практически не удалось осуществить.
Ссылка на источник
Комментарий (0)