Процесс оценки цен на социальное жилье не обеспечил справедливости.

Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) представила некоторые предварительные замечания по проекту указа о развитии и управлении социальным жильем (далее именуемого «Проект»).

Порядок оценки цен продажи и арендной платы за социальное жилье

По мнению VCCI, пункт b) пункта 2 статьи 32 проекта предусматривает, что досье инвестора, запрашивающего оценку стоимости, должно включать «правовые документы проекта (в том числе: утверждение инвестиционной политики; решение о выделении земельного участка; утверждение плана 1/500; разрешение на строительство и другие соответствующие документы)».

Требовать от инвесторов предоставления этих документов нецелесообразно, поскольку они уже имеются в органах государственного управления. Для упрощения административных процедур VCCI предлагает Редакционному комитету исключить требование о наличии этих документов, то есть исключить пункт б) пункта 2 статьи 32 Проекта.

Что касается процедуры оценки, то согласно положениям пункта «г» пункта 3 статьи 32 проекта в течение 60 дней с даты истечения срока оценки специализированный орган провинциального Народного комитета должен выдать письменное уведомление о результатах оценки. «Если имеется письменное уведомление о результатах оценки и цена оценки выше цены, подписанной инвестором, инвестор не имеет права требовать больше; если она ниже, инвестор должен переподписать договор или скорректировать и дополнить приложение к договору и должен возместить разницу покупателю или арендатору дома».

Это положение необходимо пересмотреть, поскольку оно необоснованно ставит инвесторов в невыгодное положение. В случае, если инвестор провел процедуру оценки, но уполномоченный государственный орган в установленный срок не выдал документ об оценке стоимости, инвестор вправе заключить с покупателями договор купли-продажи или аренды с выкупом социального жилья по представленному на оценку ценовому плану или предложенной в конкурсной документации цене (подпункт «в» пункта 3 статьи 32).

Таким образом, инвестор имеет право подписать договор с покупателем жилья, указав в ценовом плане, представленном для оценки, или предложенную цену в тендерной документации. Требование законопроекта о необходимости корректировки инвесторами цены продажи в случае, если она ниже результата оценки государственного органа управления, является необоснованным, а несвоевременная выдача документа об оценке является ошибкой государственного органа управления.

С другой стороны, с точки зрения справедливости, использование документа о результатах оценки стоимости государственного органа в качестве основы для рассмотрения цены продажи и цены аренды с выкупом, но в случае, когда инвестор продает по более низкой цене, она не может быть скорректирована, а при продаже по более высокой цене должна быть скорректирована, не обеспечивает справедливости для сторон сделки. Требование переподписания договора и возврата разницы покупателю или арендатору жилья повлияет на выполнение договора как для инвестора, так и для клиента.

В целях обеспечения рациональности и повышения ответственности органа государственной оценки предлагается Редакционной комиссии исключить положение подпункта «г» пункта 3 статьи 32 проекта.

Кроме того, пункт 4 статьи 32 проекта предусматривает, что «в случае использования инвестором цены победившего аукциона переоценка цены продажи или цены аренды дома не требуется». Неясно в данной норме, что в случае использования цены победителя торгов инвестор должен осуществить процедуру уведомления государственного органа управления о цене продажи или арендной плате социального жилья до заключения договора?

VCCI просит Редакционный комитет четко оговорить этот вопрос, чтобы обеспечить удобство процесса реализации.

Порядок продажи социального жилья, в которое инвестировано и которое построено по проектам, а не за счет государственного инвестиционного капитала или финансовых ресурсов профсоюзов

В пункте б) пункта 1 статьи 35 проекта предусмотрено, что инвестор инвестиционного проекта строительства социального жилья обязан до проведения продажи в письменной форме сообщить Департаменту строительства об общем количестве продаваемых квартир и времени начала продажи для его проверки.

Согласно положениям подпункта «c» пункта 3 статьи 88 Закона о жилье 2023 года, перед продажей, сдачей в аренду или наймом будущего социального жилья необходимо осуществить процедуру уведомления государственного органа управления областного уровня о том, что жилье подлежит продаже или сдаче в аренду.

Вышеуказанные положения проекта неясны. Существует ли связь между порядком представления отчетности, указанным в подпункте «б» пункта 1 статьи 35 проекта, и порядком уведомления о жилье, подлежащем продаже или аренде с выкупом, указанным в Жилищном законе 2023 года? Если это две независимые процедуры, пожалуйста, пересмотрите свое решение, поскольку инвестору в ходе процесса приходится выполнять слишком много административных процедур. С другой стороны, в этом постановлении неясно, какие вопросы будет проверять Департамент строительства?

Для обеспечения ясности и удобства процедур VCCI рекомендует Редакционному комитету четко сформулировать вышеуказанные вопросы и рассмотреть возможность интеграции процедур с целью сокращения административных процедур для предприятий.

В пункте 3 пункта 2 статьи 35 проекта указано, что в случае, если проект ориентирован на людей с революционным вкладом или людей с ограниченными возможностями, им будет предоставлен приоритет при покупке, аренде или рассрочке жилья без необходимости жеребьевки с «определенным соотношением». Это положение неясно, какой орган устанавливает эту ставку? На основании каких критериев? VCCI просит Редакционный комитет прояснить этот вопрос.

Мудрость

Источник