Если эти правила будут легализованы, они окажут значительное влияние на сделки с недвижимостью.
Зачем платить через банк?
Недавно, обсуждая некоторые спорные вопросы в проекте Закона о риэлторской деятельности (с изменениями), многие депутаты Национального собрания предложили, чтобы при внесении изменений в закон на этот раз государство ввело политику безналичных расчетов при сделках с недвижимостью, обеспечив тем самым цель предотвращения коррупции.
Действующее законодательство не требует, чтобы операции с недвижимостью оплачивались через банки.
То есть через банк должны оплачиваться не только сделки между предприятиями, инвесторами проектов и покупателями, но и сделки купли-продажи, передачи или аренды между физическими лицами, имеющие деловой характер.
Действующее законодательство не требует оплаты сделок с недвижимостью через банки. Это, по мнению делегатов, приводит к уклонению от уплаты налогов, негативным последствиям и коррупции при сделках.
В США нет ограничений на форму оплаты недвижимости. Однако, если недвижимость приобретается за наличные в размере 10 000 долларов США или более, продавец обязан сообщить об этом регулирующим органам. Это помогает регулирующим органам определить источник происхождения средств, что может послужить основанием для проведения валютных проверок при необходимости.
В то же время банки США передают информацию, помогающую выявлять случаи, когда вкладчики обходят закон и разделяют деньги на более мелкие суммы для размещения в разных отделениях банков.
Доктор Нгуен Три Хьеу
По словам экономического эксперта доктора Нгуена Чи Хьеу, наличные деньги сейчас находятся в свободном обращении, и многие люди привозят с собой чемоданы наличных, чтобы покупать недвижимость, не подвергаясь никакому контролю. Никто не знает, откуда берутся эти деньги, законно это или нет.
«У многих людей есть деньги, полученные от законной предпринимательской деятельности. Но есть также много источников дохода от незаконной деятельности, такой как коррупция, торговля наркотиками, азартные игры...
«Грязные» деньги инвестируются в недвижимость, а затем с покупателя взимается новый источник дохода. Благодаря этому «грязные» деньги «отмываются» в легальные, «чистые» деньги», — сказал г-н Хьеу, согласившись с предложением о добавлении правил, согласно которым сделки с недвижимостью должны проводиться через банки.
По словам г-на Хьё, при оплате сделок с недвижимостью через банки агентство финансовой безопасности может отслеживать происхождение и движение денег, а также выявлять отмывание денег в необычных транзакциях. Даже «грязные» деньги могут быть не потрачены, если банк требует декларацию о происхождении при переводе средств.
«Легализация этого регулирования замедлит деятельность компаний, занимающихся недвижимостью. Но это социальная цена, плата за чистую экономику. Для легальных денег это регулирование не представляет проблемы, но владельцы нелегальных денег будут обеспокоены», — сказал г-н Хьё.
Председатель совета директоров компании, занимающейся недвижимостью, заявил, что многие частные лица и компании могут не согласиться с правилом, согласно которому транзакции должны проводиться через банки, поскольку это напрямую затрагивает их интересы. Но это общая мировая тенденция.
Доктор Чан Суан Лыонг, специалист по недвижимости Национального экономического университета, согласился с вышеизложенным предложением, но всё же выразил обеспокоенность: «В настоящее время отсутствуют данные о рынке земли и недвижимости, и правила, регулирующие банковские платежи за недвижимость, всё ещё можно обойти. Поэтому необходимы данные, чтобы отслеживать колебания цен на землю и понимать, отмывают ли покупатели деньги. Исходя из этого, государство разрабатывает соответствующие налоговые и превентивные меры».
Какой размер депозита является приемлемым?
Что касается предложения о внесении депозита для подписания договора, доктор Лыонг отметил, что рынок недвижимости остро нуждается в капитале, поэтому можно опираться на юридические основания, такие как права землепользования и базовые проекты, чтобы инвесторы могли получить депозиты. Разрешение на ранние депозиты также способствует снижению цен на жильё, поскольку, если невозможно мобилизовать средства покупателей, инвесторам приходится брать проценты, а эти расходы включаются в цену продажи, что приводит к её росту.
На самом деле, продажа «зелёного риса» в настоящее время — обычное дело. Если её легализовать, появится больше механизмов защиты покупателей жилья, что снизит риски по сравнению с прежними «подпольными» продажами. Задаток в размере 10% или меньше — разумная сумма, не слишком большая для стоимости дома.
Между тем, эксперт Хоанг Тунг из Института исследований права и политики развития заявил, что регулирование депозита для сделок с недвижимостью нецелесообразно. Гражданский кодекс чётко и конкретно регламентирует понятие депозита, депонированных активов, субъектов, формы депозита и порядок обращения с депонированными активами. Следовательно, нет необходимости добавлять отдельные правила депозита для сделок с недвижимостью.
На самом деле споров по поводу депозитов мало, в основном из-за феномена «висящих» красных книг: в Хошимине 81 000 квартир, а в Ханое — 30 000. Причина — инвесторы, которые строили дома по неправильным проектам и не выполняли финансовые обязательства.
Таким образом, по мнению г-на Туна, вместо правил о депозитах в Законе о сделках с недвижимостью необходимо установить более строгие правила относительно условий одобрения проектов, имеющих право на ведение бизнеса.
«Кроме того, необходимо скорректировать максимальную сумму, которую взимают инвесторы, чтобы повысить их ответственность. В настоящее время инвесторы взимают 95% от стоимости квартиры до выдачи свидетельства о праве собственности. Высокая собираемость приводит к тому, что покупатели отказываются от покупки жилья. Если будет разрешено взимать только 70%, ответственность инвестора увеличится, чтобы собрать оставшуюся сумму», — сказал г-н Тун.
В ходе обсуждения в Национальной ассамблее проекта Закона о сделках с недвижимостью (с поправками) утром 31 октября многие делегаты предложили добавить положение о том, что все сделки с недвижимостью должны проходить через банки в целях борьбы с коррупцией и уклонением от уплаты налогов.
Кроме того, Постоянный комитет Национальной ассамблеи предложил два варианта депозитов:
Вариант 1: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено собирать депозиты с клиентов только после того, как дома и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и сделки по ним проводятся в соответствии с положениями настоящего Закона.
Вариант 2: Инвесторы проектов в сфере недвижимости могут взимать задатки только по соглашению с заказчиками при наличии у проекта эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и у инвестора одного из документов на право пользования земельным участком, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона.
В соглашении о задатке должна быть чётко указана цена продажи, аренды и купли-продажи дома или строительной площадки. Максимальная сумма задатка определяется государственными постановлениями, но не должна превышать 10% от цены продажи, аренды и купли-продажи дома или строительной площадки.
Ожидается, что законопроект будет принят Национальной ассамблеей 27 ноября.
Источник baogiaothong
Источник
Комментарий (0)