Ужесточение условий кредитования под залог недвижимости: рынок может замедлиться, но становится более прозрачным

По мнению экспертов, требование прекратить выдачу кредитов с внесением первоначального взноса по «письменным договорам» окажет определенное влияние на рынок недвижимости.

Г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела Университета Нгуен Трай, отметил, что в краткосрочной перспективе вышеуказанное регулирование может привести к временной стагнации рынка, особенно в первичном сегменте и проектах, находящихся на ранних стадиях мобилизации капитала. Возможности некоторых инвесторов, использующих краткосрочное кредитное плечо, сузятся, а ликвидность несколько снизится.

Однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе это необходимый процесс очищения: кредитные потоки будут регулироваться в направлении реальных покупателей и реальных проектов; качество банковского обеспечения будет улучшено, а доверие рынка будет укрепляться на более прозрачной и стабильной основе.

При скоординированном применении, с четкими инструкциями, прозрачными механизмами блокировки и стандартизированными процессами контроля рисков, эта политика не только предотвратит отток капитала, но и создаст более безопасную операционную среду для банков, предприятий и покупателей. Таким образом, рынок недвижимости может перейти от стадии «роста, основанного на кредитном плече» к стадии «развития, основанного на реальных финансовых возможностях и реальной стоимости активов».

Ужесточение условий кредитования под залог недвижимости: рынок будет очищен. (Фото: Минь Дык).

Г-н Хай далее проанализировал, что Государственный банк региона 2 требует от банков прекратить выплаты депозитов по кредитам Использование «письменного соглашения» (или аналогичной формы) при покупке недвижимости является стратегической мерой регулирования кредитования, демонстрирующей осмотрительность управляющего органа в вопросах контроля рисков и направления потоков капитала на цели устойчивого развития.

По сути, это не чрезмерное ужесточение политики, а необходимый шаг корректировки для обеспечения безопасности финансовой и банковской системы, а также для восстановления дисциплины на рынке недвижимости после периода бурного роста и высокого уровня закредитованности.

В практике кредитования недвижимости банки обычно предоставляют кредит в размере 50–70% от оценочной стоимости объекта и выдают его только после внесения клиентом полного уставного капитала. Однако в последнее время наблюдается тенденция к тому, что некоторые клиенты берут кредит для оплаты депозита — на этапе, когда объект ещё не сформирован, проект ещё не соответствует юридическим требованиям или существует только в форме договора резервирования или договора первоначального взноса.

В то время банки выдавали кредиты на основании «соглашений», не имевших четкой правовой основы, в результате чего кредитные потоки направлялись в зоны высокого риска, что легко приводило к спорам и безнадежным долгам.

Мало того, депозитное кредитование также непреднамеренно подпитывает спекулятивную деятельность, когда некоторые инвесторы используют одну и ту же сумму капитала для размещения множества различных продуктов, ожидая, что банк продолжит выдавать средства в соответствии с соотношением.

Этот цикл кредитного плеча создаёт высокий инвестиционный спрос, способствуя росту цен, что сильно влияет на баланс спроса и предложения, делая рынок подверженным перегреву. При смене тренда кредитные операции быстро прекращаются, что приводит к риску аннулирования депозитов и приостановки платежей, оказывает давление на инвесторов и увеличивает риски для кредитной системы.

В этом контексте приостановку выдачи депозитных кредитов можно считать разумной мерой предосторожности, способствующей возвращению рынка к здоровой финансовой орбите. Эта политика направлена ​​на защиту реальных покупателей жилья, заставляя сделки возвращаться к стандартной юридической основе: только после того, как проект будет готов к продаже, недвижимость будет оценена прозрачно, банк предоставит кредит и будет производить выплаты по мере продвижения. Покупатели должны иметь соответствующий размер собственного капитала, что позволит им более тщательно взвесить все задолженность перед внесением депозита, минимизируя риск попадания в юридически незавершённые проекты или проекты со сложными контрактами.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), также заявил, что необходимо потребовать от кредитных организаций не выдавать кредиты и не вносить депозиты для осуществления будущих сделок, которые на момент внесения депозита не соответствовали условиям.

« В случаях незаконного раздела и продажи земельных участков или проектов квартир, не имеющих фундамента и не отвечающих условиям привлечения капитала в соответствии с нормативными актами, клиенты не смогут получить заёмный капитал для внесения депозита. Это необходимо для защиты законных прав и интересов клиентов, приобретающих или арендующих недвижимость и будущее жильё, а также для содействия формированию здорового рынка недвижимости », — сказал г-н Ле Хоанг Чау.

Г-н Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, также выразил согласие с этим новым требованием, поскольку оно поможет очистить рынок и снизить риски как для банков, так и для заёмщиков. Г-н Туан также отметил, что инвесторам, не имеющим достаточного правового статуса для продажи продуктов, приходится привлекать капитал через депозитный канал. Таким образом, ужесточение условий кредитования поможет исключить инвесторов со слабым финансовым положением.

Что касается клиентов, которые берут кредиты сразу на стадии депозита, это также свидетельствует об их слабом финансовом потенциале, и они — спекулянты, «ловящие воров голыми руками». Ужесточение выплаты по кредиту за депозит может сократить число покупателей-спекулянтов, серферов и тех, у кого нет реальной потребности в жилье, тем самым помогая покупателям с реальными потребностями приблизиться к возможности стать владельцем жилья.

По его словам, это требование направлено на строгий контроль целевого использования капитала заемщиков и контроль кредитных рисков.

Для проектов, которые на момент внесения депозита подлежат реализации в соответствии с законодательством, кредитные организации продолжают предоставлять кредиты для погашения депозитов и осуществления обычных будущих сделок. Таким образом, это не является мерой по ужесточению требований к капиталу, и рынок недвижимости не пострадает существенно.

Компании, занимающиеся недвижимостью и соблюдающие закон, не пострадают, поскольку будущие проекты в сфере недвижимости и жилья, которые соответствуют условиям мобилизации капитала, по-прежнему могут быть использованы клиентами для получения кредита на оплату депозитов.

Покупатели жилья ограничат риски. (Иллюстрация: Минь Дык).

Ранее, высказывая своё мнение по этому вопросу, экономический эксперт, доктор Динь Тхе Хиен также заявил, что принцип работы банков заключается в управлении рисками. Банки обычно выдают кредиты только в зависимости от специфики конкретного случая. Более того, первоначальный взнос очень низок и является лишь началом. Если у покупателя недвижимости его нет, как банк может рискнуть выдать кредит?

Списание депозитов и недвижимости, не соответствующих условиям для завершения юридических процедур, — обычное явление и частое явление в реальности. В этом случае кредит становится слишком рискованным, чтобы стать безнадежным долгом для банка.

По его словам, инвестиционная деятельность, такая как депозиты и первоначальные взносы, не имеет смысла кредитовать в банках. Кроме того, правила, устанавливающие необходимость подтверждения финансовой состоятельности при отправке детей на учебу за границу, гарантируют внесение капитала для создания бизнеса, но банки выдают кредиты, что лишает смысла подтверждение финансовой состоятельности для этой деятельности.

Поэтому эта работа необходима и проведена более детально для повышения безопасности банковской системы, не влияя при этом на общую ситуацию с кредитованием банков или рынок недвижимости.

Источник: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html