Оказание содействия инвесторам в удовлетворении потребностей в землепользовании

Расширение доступа к земле в соответствии с рыночными принципами

В целях совершенствования институтов и политики в области земли, разрешения дублирующих и противоречивых ситуаций в политике и законодательстве, связанных с землей, обеспечения гармонии прав и интересов государства, землепользователей и инвесторов, содействия коммерциализации прав землепользования, развития прозрачного и здорового рынка недвижимости Закон о земле 2024 года дополнил многие положения, касающиеся прав и обязанностей землепользователей.

Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган заявил, что закон усовершенствовал права вьетнамцев, проживающих за рубежом, таким образом, что вьетнамцы, имеющие вьетнамское гражданство и проживающие за рубежом граждане Вьетнама, имеют полные права на землю, как и граждане Вьетнама в стране (физические лица в стране).

Закон о земле состоит из 95 статей, которые правительство должно детализировать. В соответствии с решением № 222/QD-TTg от 5 марта 2024 года премьер-министра, поручающего премьер-министру разработать документы, подробно описывающие реализацию Закона о земле, Министерство природных ресурсов и окружающей среды руководит и координирует с соответствующими министерствами и отраслями подготовку содержания 6 проектов указов. Министерство финансов руководит и координирует с соответствующими министерствами и отраслями подготовку содержания 2 проектов указов, в том числе: Указ, регулирующий взимание платы за землепользование и арендной платы за землю; Указ, регулирующий фонд развития земель. Министерство сельского хозяйства и развития села руководит и координирует с соответствующими министерствами и отраслями подготовку содержания проекта указа, подробно описывающего земли для выращивания риса. Министерство труда, инвалидов войны и социальных вопросов руководит и координирует работу с соответствующими министерствами и ведомствами с целью подготовки содержания решения премьер-министра о механизмах и политике создания рабочих мест и профессиональной подготовки для лиц, чьи земли возвращаются.
В настоящее время ведомства в срочном порядке разрабатывают в соответствии с установленными процедурами Закона о принятии к рассмотрению нормативных актов для их обнародования в рамках своих полномочий или представления в компетентные органы для обнародования с одновременным вступлением в силу Закона о земле (в частности, Постановление о мерах по защите морской среды от загрязнения будет представлено в марте 2024 года по упрощенной процедуре и вступит в силу с 1 апреля 2024 года). Следует отметить, что система документов, регулирующих реализацию Закона о земле 2024 года, чрезвычайно обширна и требует участия многих министерств, ведомств и местных органов власти для обеспечения качества и своевременности обнародования в установленные сроки.
Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган

Наряду с этим, закон также добавляет право выбора формы арендной платы за землю. Соответственно, землепользователи, арендующие землю у государства и получающие ежегодную арендную плату, но в случае аренды земли государством и взимающие арендную плату единовременно за весь срок аренды в соответствии с положениями настоящего закона, могут перейти на аренду земли с единовременной оплатой за оставшийся срок аренды. В случае аренды земли государством и взимания арендной платы единовременно за весь срок аренды они могут перейти на аренду земли с ежегодной арендной платой.

Закон также устанавливает, что хозяйствующие организации, арендующие земельные участки у государства и выплачивающие ежегодную арендную плату за землю, имеют право реализовать принадлежащее им имущество и права аренды, закрепленные в договоре аренды земельного участка, после того, как имущество, закрепленное за арендуемым земельным участком, законно создано и зарегистрировано в установленном законом порядке, завершило строительство в соответствии с детальным планом строительства и утвержденным и принятым инвестиционным проектом, а также внесли авансы на компенсацию, поддержку и переселение, не полностью вычтенные из подлежащей уплате арендной платы за землю.

Одним из примечательных нововведений является добавление в закон положения о том, что лица, не занимающиеся непосредственно сельскохозяйственным производством, могут получить право на передачу права пользования рисовыми угодьями в пределах лимита выделения земли. В случае превышения лимита они должны создать хозяйственную организацию, иметь план использования рисовых угодий, одобренный Народным комитетом районного уровня. Физические лица, использующие сельскохозяйственные угодья, могут передавать право пользования сельскохозяйственными угодьями в пределах одной административной единицы провинции другим лицам и не должны платить подоходный налог с передачи права пользования землей и регистрационные сборы. Хозяйственные организации, которым разрешено получать право на передачу права пользования сельскохозяйственными угодьями, должны иметь план использования сельскохозяйственных угодий, одобренный Народным комитетом районного уровня.

Подчеркивая новые положения Закона о земле 2024 года, включая новые правила, касающиеся сельскохозяйственных земель, постоянный член Экономического комитета Фан Дык Хьеу отметил, что изменения в законе расширяют возможности доступа к инвестициям на рыночных принципах. «Самое главное — вернуть истинную стоимость сельскохозяйственных земель, помогая использовать их по назначению», — сказал г-н Хьеу.

Гармонизация интересов государства, землепользователей и предприятий

Не только внося изменения и дополнения в нормативные акты для обеспечения прав пользователей сельскохозяйственных земель, пункт c пункта 1 статьи 127 Закона о земле 2024 года допускает использование земель для реализации проектов социально-экономического развития на основе соглашений о получении прав землепользования в случаях, когда проект не использует государственный бюджетный капитал и подлежит изъятию земель в статье 79 этого закона (статья 79 предусматривает изъятие земель для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах - ПВ), но инвестор выбирает вариант соглашения о получении прав землепользования, а не предложения об изъятии земель.

Директор Департамента юстиции провинции Биньзыонг Нгуен Ань Хоа отметил, что данное положение Закона о земле 2024 года является весьма «гибким», уважающим принцип свободы, добровольности, гарантирующим рыночные принципы, гармонизирующим интересы государства, граждан, имеющих право землепользования, и предприятий, нуждающихся в землепользовании. Это создает возможности и удобства для инвесторов, нуждающихся в землепользовании, для реализации инвестиционных проектов без необходимости рекультивации земель, обеспечивая безопасность и общественный порядок.

Относительно определения финансовых обязательств предприятий с иностранными инвестициями, получающих право землепользования в связи с передачей всего или части инвестиционного проекта. Согласно статье 169 Закона о земле 2013 года, предприятиям с иностранными инвестициями не разрешается получать право землепользования для реализации инвестиционных проектов.

Однако, согласно положениям Закона о земле 2024 года (пункт 3 статьи 142, пункт 16 статьи 260), предприятия с иностранными инвестициями в соответствии с положениями Закона о бизнесе в сфере недвижимости № 66/2014/QH13, который был изменен и дополнен рядом статей в соответствии с Законом № 61/2020/QH14, осуществляют процедуры для получения передачи всего или части проекта недвижимости, но к дате вступления в силу настоящего Закона еще не завершили земельные процедуры для проекта или части проекта, подлежащего передаче, компетентный государственный орган должен провести процедуры по отводу земли, сдать землю в аренду получателю и выдать Сертификат на право пользования землей и право собственности на активы, прикрепленные к земле, в соответствии с положениями настоящего Закона. Получатель всего или части проекта недвижимости наследует земельные права и обязанности передающей стороны проекта.

По словам директора департамента юстиции провинции Биньзыонг Нгуен Ань Хоа, положения Закона о земле 2024 года устранили трудности и препятствия в случаях, когда предприятия с иностранными инвестициями получают передачу прав землепользования, связанную с передачей всего или части инвестиционного проекта.

Однако, касаясь урегулирования земельных процедур и финансовых обязательств по инвестиционным проектам предприятий с иностранным участием, г-н Нгуен Ань Хоа предложил при разработке указа предусмотреть в этих случаях конкретные инструкции по регистрации изменений в выданном Сертификате на право землепользования. Также следует рассмотреть возможность включения переходных положений для проектов, которые уже прошли процедуру передачи проектов или их частей, но ещё не выполнили финансовые обязательства, подлежащих реализации в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года.

Источник

Комментарий (0)