Расширение доступа к земле в соответствии с рыночными принципами
В целях совершенствования институтов и политики в области земли, разрешения дублирующих и противоречивых ситуаций в политике и законодательстве, связанных с землей, обеспечения гармонии прав и интересов государства, землепользователей и инвесторов, содействия коммерциализации прав землепользования, развития прозрачного и здорового рынка недвижимости Закон о земле 2024 года дополнил многие положения, касающиеся прав и обязанностей землепользователей.
Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган заявил, что закон усовершенствовал права вьетнамцев, проживающих за рубежом, таким образом, что вьетнамцы, имеющие вьетнамское гражданство и проживающие за рубежом и являющиеся гражданами Вьетнама, имеют полные права на землю, как и граждане Вьетнама в стране (физические лица в стране).
Закон о земле состоит из 95 статей, подробная регламентация которых поручена правительству. В соответствии с решением премьер-министра № 222/QD-TTg от 5 марта 2024 года, поручающим премьер-министру разработать документы, подробно описывающие реализацию Закона о земле, Министерство природных ресурсов и окружающей среды должно председательствовать и координировать работу с соответствующими министерствами и отраслями для подготовки содержания 6 проектов указов. Министерство финансов должно председательствовать и координировать работу с соответствующими министерствами и отраслями для подготовки содержания 2 проектов указов, в том числе: Указ, регулирующий взимание платы за землепользование и арендной платы за землю; Указ, регулирующий фонд развития земель. Министерство сельского хозяйства и развития села должно председательствовать и координировать работу с соответствующими министерствами и отраслями для подготовки содержания проекта указа, подробно описывающего положения о землях для выращивания риса. Министерство труда, инвалидов войны и социальных вопросов будет председательствовать и координировать работу с соответствующими министерствами и ведомствами с целью подготовки содержания решения премьер-министра о механизмах и политике создания рабочих мест и профессиональной подготовки для лиц, чьи земли будут возвращены.
В настоящее время ведомства в срочном порядке разрабатывают в порядке, установленном Законом о принятии к рассмотрению нормативных актов, проекты которых будут приняты к рассмотрению в рамках их полномочий или представлены в компетентные органы для принятия к рассмотрению с одновременным вступлением в силу Закона о земле (в частности, Постановление о порядке принятия мер по защите морской среды от загрязнения будет представлено в марте 2024 года по упрощенной процедуре и вступит в силу с 1 апреля 2024 года). Следует отметить, что система документов, регулирующих реализацию Закона о земле 2024 года, чрезвычайно обширна и требует участия многих министерств, ведомств и местных органов власти для обеспечения качества и своевременности принятия к рассмотрению в установленные сроки.
Заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган
Наряду с этим, закон также добавляет право выбора формы арендной платы за землю. Соответственно, землепользователи, находящиеся в государственной аренде и вносящие ежегодную арендную плату за землю, а в случае аренды за землю, находящуюся в государственной аренде, вносят арендную плату единовременно за весь срок аренды в соответствии с положениями настоящего закона, могут перейти на аренду с единовременной арендной платой за оставшийся срок аренды. В случае аренды за землю, находящуюся в государственной аренде и вносящей арендную плату единовременно за весь срок аренды, они могут перейти на аренду с ежегодной арендной платой.
Закон также устанавливает, что хозяйствующие организации, арендующие земельные участки у государства и выплачивающие ежегодную арендную плату за землю, имеют право реализовать принадлежащее им имущество и права аренды, предусмотренные договором аренды земельного участка, после того, как имущество, закрепленное за арендуемым земельным участком, создано и зарегистрировано в установленном законом порядке, завершило строительство в соответствии с детальным планом строительства и утвержденным инвестиционным проектом, а также внесло авансы на компенсацию, поддержку и переселение, не полностью вычтенные из подлежащей уплате арендной платы за землю.
Одним из примечательных нововведений является добавление в закон положения о том, что лица, не занимающиеся непосредственно сельскохозяйственным производством, могут получить право на передачу права пользования рисовыми угодьями в пределах лимита земельного отвода. В случае превышения лимита они должны создать хозяйственную организацию, иметь план использования рисовых угодий, одобренный Народным комитетом районного уровня. Лица, использующие сельскохозяйственные угодья, могут передавать право пользования сельскохозяйственными угодьями в пределах одной административной единицы провинции другим лицам, не уплачивая подоходный налог с передачи права землепользования и регистрационные сборы. Хозяйственные организации, которым разрешено получать право на передачу права пользования сельскохозяйственными угодьями, должны иметь план использования сельскохозяйственных угодий, одобренный Народным комитетом районного уровня.
Подчеркивая новые положения Закона о земле 2024 года, включая новые правила, касающиеся сельскохозяйственных земель, постоянный член Экономического комитета Фан Дык Хьеу отметил, что изменения в законе расширяют возможности доступа к инвестициям на рыночных принципах. «Самое главное — вернуть истинную стоимость сельскохозяйственных земель, помогая использовать их по назначению», — сказал г-н Хьеу.
Гармонизация интересов государства, землепользователей и предприятий
Не только внося изменения и дополнения в нормативные акты для обеспечения прав пользователей сельскохозяйственных земель, пункт c пункта 1 статьи 127 Закона о земле 2024 года допускает использование земель для реализации проектов социально-экономического развития на основе соглашений о получении прав землепользования в случаях, когда проект не использует государственный бюджетный капитал и подлежит изъятию земель в статье 79 этого закона (статья 79 предусматривает изъятие земель для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах - ПВ), но инвестор выбирает вариант соглашения о получении прав землепользования, а не предлагает изъятие земель.
Директор Департамента юстиции провинции Биньзыонг Нгуен Ань Хоа отметил, что данное положение Закона о земле 2024 года является весьма «гибким», уважающим принцип свободы, добровольности, гарантирующим рыночные принципы, гармонизирующим интересы государства, граждан, имеющих право землепользования, и предприятий, нуждающихся в землепользовании. Это создаёт возможности и удобства для инвесторов, нуждающихся в землепользовании, для реализации инвестиционных проектов без необходимости рекультивации земель, обеспечивая безопасность и общественный порядок.
Относительно определения финансовых обязательств предприятий с иностранными инвестициями, получающих право землепользования в связи с передачей всего или части инвестиционного проекта. Согласно статье 169 Закона о земле 2013 года, предприятиям с иностранными инвестициями не разрешается получать право землепользования для реализации инвестиционных проектов.
Однако, согласно положениям Закона о земле 2024 года (пункт 3 статьи 142, пункт 16 статьи 260), предприятия с иностранными инвестициями в соответствии с положениями Закона о бизнесе в сфере недвижимости № 66/2014/QH13, который был изменен и дополнен рядом статей в соответствии с Законом № 61/2020/QH14, осуществляют процедуры для получения передачи всего или части проекта недвижимости, но к дате вступления в силу настоящего Закона не завершили земельные процедуры для проекта или части проекта, подлежащего передаче, компетентный государственный орган должен провести процедуры по отводу земли, сдать землю в аренду получателю и выдать свидетельство о праве пользования землей и владении активами, прикрепленными к земле, в соответствии с положениями настоящего Закона. Получатель всего или части проекта недвижимости наследует земельные права и обязанности передающей стороны проекта.
По словам директора департамента юстиции провинции Биньзыонг Нгуен Ань Хоа, положения Закона о земле 2024 года устранили трудности и препятствия в случаях, когда предприятия с иностранными инвестициями получают передачу прав землепользования, связанную с передачей всего или части инвестиционного проекта.
Однако, касаясь вопросов урегулирования земельных процедур и финансовых обязательств по инвестиционным проектам предприятий с иностранным участием, г-н Нгуен Ань Хоа предложил при разработке указа предусмотреть в этих случаях конкретные инструкции по регистрации изменений в выданном Сертификате на право землепользования. Также следует рассмотреть возможность установления переходных положений для проектов, которые уже прошли процедуру передачи проекта или его части, но ещё не выполнили финансовые обязательства, реализуемые в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года.
Источник
Комментарий (0)