Урок 1: Правовые проблемы, отсутствие поставок
По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), политика поддержки, наряду с поддержкой предприятий и управляющих агентств, не только создает возможности для значительного восстановления, но и меняет структуру рынка в сторону долгосрочного видения развития.
Оставшиеся проблемы
Согласно отчёту Статистического управления города Хошимин, доходы от недвижимости в 2024 году достигнут 199 155 млрд донгов, что составит 60,3% от общего объёма доходов от «прочих услуг», с положительным темпом роста в 6,7%. Однако, по данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), этот темп роста не может скрыть того факта, что трудности продолжаются уже 4 года, и многие проекты приостановлены или отложены.
Тем не менее, усилия правительства и Народного комитета города Хошимин по решению юридических вопросов принесли определённые результаты, например, в 2024 году было урегулировано 64 проекта, из которых 8 были завершены. Однако более 100 других проектов не были урегулированы, что серьёзно затрудняет поступление новых поставок на рынок.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, отметил, что тот факт, что более 100 проектов имеют нерешённые юридические проблемы, не только останавливает предложение нового жилья, но и серьёзно влияет на структуру рынка. Сегмент элитного жилья продолжает доминировать, в то время как спрос на жильё среднего и доступного класса растёт.
Кроме того, задержка с утверждением проектов социального жилья привела к серьёзным социальным последствиям. Люди с низким и средним уровнем дохода не могут получить доступное жильё, что усиливает неравенство в доступе к городским ресурсам.
Примечательно, что в Хошимине в 2024 году было одобрено всего 12 проектов жилищного строительства, что значительно меньше среднего количества проектов в 60 в год до пандемии COVID-19. Из них был одобрен только один проект социального жилья, что свидетельствует о серьёзной стагнации в развитии сегмента доступного жилья.
Кроме того, ни одному проекту не были выделены или сданы в аренду земельные участки, и только двум проектам коммерческого жилья были выданы разрешения на строительство. Сложные юридические процедуры, от утверждения инвестиций и детального планирования до оценки земли, по-прежнему являются серьёзным препятствием для развития рынка.
С другой стороны, рынок недвижимости Хошимина также страдает от ряда несинхронизированных законодательных мер. Положения об оценке проектов, предусмотренные Законом о земле, Законом о жилье и соответствующими указами, не создали реальных благоприятных условий для устранения правовых барьеров. Ожидается, что внедрение новых механизмов, таких как Указ 115/2024/ND-CP и поправки к Закону о планировании и Закону об инвестициях, станет поворотным моментом, но потребуется больше времени, чтобы они вступили в силу.
Не говоря уже о том, что компании, работающие в сфере недвижимости, в настоящее время испытывают серьёзное давление из-за нехватки инвестиционного капитала. По оценкам, общая стоимость корпоративных облигаций, подлежащих погашению в секторе недвижимости в 2025 году, может достичь 180 000 миллиардов донгов. Это вынуждает многие компании откладывать или полностью прекращать текущие проекты, создавая порочный круг, который стагнирует рынок.
Несбалансированное предложение, рост цен на жилье
В 2024 году на рынке коммерческой недвижимости Хошимина будет всего 31 проект коммерческой недвижимости в стадии строительства с общим предложением 31 167 квартир, что значительно меньше предыдущего среднегодового показателя. Примечательно, что только 4 проекта, рассчитанные на привлечение капитала, рассчитаны на 1611 квартир, все из которых относятся к элитному сегменту. Впервые в истории рынка предложение в сегментах среднего и доступного жилья полностью отсутствует.
Кроме того, структура рынка недвижимости приобретает характер «перевернутой пирамиды»: за 11 месяцев 2024 года на элитное жилье пришлось 100% предложения по сравнению с 70,6% в 2020 году. При этом доступное жилье — сегмент с наибольшим спросом — полностью исчезло с рынка.
Этот серьёзный дисбаланс привёл к неконтролируемому росту цен на жильё. Средняя стоимость элитных квартир достигла 9,39 млрд донгов за единицу, не включая расходы на вторичном рынке. В центральных районах, таких как Район 1 и Район 3, цены на жильё продолжают расти, в то время как в городах Тхудык и Биньчан по-прежнему нет новых проектов, что увеличивает разрыв между ценами на жильё и платёжеспособностью населения.
Кроме того, Министерство строительства прогнозирует, что с корректировкой прейскуранта цен на землю в 2024 году цены на жилье могут продолжить расти на 15–20% в 2025 году. Такой рост цен не только сокращает возможности приобретения жилья в собственность для групп населения со средним и низким доходом, но и увеличивает неравенство в доступе к жилью в крупных городских районах, таких как Хошимин.
Несмотря на многочисленные трудности, ожидается, что рынок недвижимости Хошимина восстановится при условии полного решения юридических вопросов. Такие районы, как Биньчань, Нябе и Тхудык, с большим земельным фондом и развивающейся транспортной инфраструктурой, могут стать основными драйверами роста.
Ожидается, что такие ключевые проекты, как линия метро 1, скоростная автомагистраль Хошимин — Мокбай и кольцевая дорога 3, не только помогут соединить центральную часть города с пригородами, но и создадут возможности для развития городов-спутников, таких как Лонган, Донгнай и Биньзыонг.
Однако для реализации этого потенциала необходимо как можно скорее устранить юридические препятствия. Городу Хошимину необходимо укрепить механизм взаимодействия между управляющими организациями, сократить сроки рассмотрения инвестиционных проектов; одновременно с этим необходимо уделять особое внимание мониторингу цен на жилье и сбалансированности структуры рынка для обеспечения устойчивого развития.
Последняя статья: Распутывая узлы, используя возможность прорыва
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406
Комментарий (0)