Налог на доход от продажи недвижимости: все еще обеспокоены новым предложением

Министерство финансов изучает выбор между двумя методами расчета налога, включая вариант расчета 20% налога на прибыль от передачи недвижимости.

Люди приходят заверить документы в нотариальную контору № 1, район 1, Хошимин. Фото: QUANG DINH

Ожидается, что эта налоговая политика увеличит доходы бюджета, но существует много опасений относительно ее осуществимости.

Tuoi Tre записывает мнения экспертов по этому вопросу.

- Делегат ХОАНГ ВАН КУОНГ (член Комитета по экономике и финансам Национальной ассамблеи):

Позитивные варианты будущего

В настоящее время подоходный налог с физических лиц рассчитывается исходя из общей стоимости продажи недвижимости, умноженной на налоговую ставку 2%. Собирать его таким образом будет очень просто и удобно, поскольку не нужно отслеживать происхождение предыдущих покупок и продаж.

Однако у 2%-ного налога есть и множество недостатков. Например, люди покупают дом для проживания, но затем по какой-то причине вынуждены переехать, продать его, но цена не увеличивается, и им всё равно приходится платить 2%-ный налог с продажной цены.

Таким образом, вариант налогообложения разницы между ценой покупки и ценой продажи в размере 20% будет соответствовать рыночным реалиям и позволит оптимизировать размер налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в государственный бюджет.

Данная ставка в размере 20% также является аналогичной и справедливой по сравнению со ставкой налога на прибыль организаций и предприятий, уплачивающих корпоративный подоходный налог при передаче недвижимости.

Однако в настоящее время управление информацией о ценах купли-продажи недвижимости не осуществляется. Вся информация основана на заявлениях покупателей и продавцов, при этом по-прежнему встречаются неверные и мошеннические заявления.

Таким образом, вариант 20% будет иметь положительный эффект в будущем, когда данные будут оцифрованы и информация будет полностью управляться. В текущих условиях, когда это невозможно, необходимо продолжать реализацию варианта сбора 2% налога, комбинируя его с вариантами, содержащими полную информацию.

- Доктор НГУЕН НГОК ТУ (эксперт по налогам):

Людям должно быть предоставлено право выбора метода расчета налога.

Природа подоходного налога с физических лиц заключается в том, что он взимается с дохода, индивидуальные налогоплательщики должны платить налог только тогда, когда у них есть прибыль.

Метод расчета НДФЛ по ставке 20% от прибыли от передачи недвижимости крайне разумен. При продаже недвижимости цена продажи вычитается из цены покупки и расходов. Если есть прибыль, то продавец обязан уплатить налог. В отличие от прежних времен, когда даже при продаже с убытком продавец всё равно должен был заплатить 2% от цены передачи.

С другой стороны, применение этой политики вполне возможно при определении трансфертной цены. Соответственно, нормативная база цен на землю, установленная Народным комитетом провинции, приблизилась к рыночной цене.

Многие сделки совершаются через торговые площадки недвижимости и безналичные платежи. Некоторые основные расходы, связанные с недвижимостью, такие как банковские проценты, брокерские комиссии, расходы на строительство и т. д., легко подсчитать. Например, банковские проценты проще всего подтвердить с помощью кредитного договора, в котором указаны сумма кредита, срок кредитования и процентная ставка.

Размер комиссионных при купле-продаже недвижимости через торговую площадку также весьма прозрачен. При отсутствии документа, подтверждающего размер комиссии, необходимо установить общий размер комиссии в размере 0,5–1% от стоимости сделки. В качестве основы для расчета стоимости строительства можно использовать договор строительного подряда, документы на закупку сырья и материалов... При отсутствии документа, подтверждающего вычет стоимости строительства, основой для расчета будет удельная стоимость строительства, установленная провинциальным народным комитетом.

Метод расчета налога на прибыль от передачи недвижимости по ставке 20% также обязывает людей декларировать правильную цену продажи, обеспечивая прозрачность и отсутствие налоговых потерь для бюджета. Никто не осмеливается декларировать цену ниже фактической, поскольку впоследствии при продаже недвижимости существует риск уплаты более высоких налогов.

Метод расчета налога с фиксированной ставкой на трансфертную цену в случаях, когда невозможно определить цену покупки и связанные с ней расходы. Существуют объекты недвижимости, приобретенные 15-20 лет назад, цену покупки определить невозможно, даже если тогда она составляла всего 500-700 миллионов, а сейчас цена продажи составляет 4-5 миллиардов. Поэтому применение ставки в размере 20% от разницы в цене покупки за вычетом цены продажи и связанных с ней расходов нецелесообразно. Многие объекты недвижимости передаются по наследству от родителей, а не приобретаются, поэтому вычету не подлежит цена покупки.

Что касается фиксированной налоговой ставки, рекомендуется применять ставку 1% к трансфертной цене вместо 2%, как в настоящее время. Цены на недвижимость в последние годы стремительно растут. Прейскурант цен на землю, установленный Народным комитетом провинции на 2025 год, очень близок к рыночной цене. Поэтому налоговая ставка в размере 1% является целесообразной и обеспечивает платежеспособность населения.

При наличии двух методов расчета налогов необходимо предоставить людям возможность выбора, какой из них выгоден налогоплательщику. Таким образом, новая политика гуманна, отражает реальность и применима к жизни.

- Г-н НГУЕН ВАН ФУНГ (Вьетнамская ассоциация бухгалтеров и аудиторов):

Не допускать причинения ущерба долгосрочным владельцам, имеющим реальные потребности в жилье.

Метод расчета налога обеспечивает справедливость для людей, особенно для тех, кто владеет недвижимостью в течение длительного времени, избегая ситуации, когда долгосрочным владельцам приходится платить более высокие налоги, чем спекулянтам.

Как и 10 лет назад, цена ^{1 м²} земли составляла 10 миллионов, а теперь выросла до 70 миллионов. Если мы вычтем цену продажи из цены покупки и получим 60 миллионов, а затем применим налоговую ставку 20%, это совершенно недопустимо. Поэтому, помимо вычитаемых расходов, таких как проценты по банковскому кредиту, нам также необходимо вычесть стоимость, обусловленную инфляцией, с года покупки до момента продажи.

В частности, необходимо рассмотреть вопрос о том, следует ли облагать налогом перевод недвижимости в реальные жилищные нужды, и в каком размере?

Фактически, многие люди переехали из маленьких домов в переулках в более просторные дома с более удобным транспортным сообщением. Им приходится продавать свои нынешние дома и занимать больше денег, чтобы купить новые. Это вполне обоснованная потребность.

Если вычесть цену покупки и расходы из цены продажи, получится разница, а затем мы применим ставку налога 20% к прибыли от передачи, что неразумно. Эта разница не является прибылью, поскольку не является бизнесом.

- Г-н НГУЕН ВАН ДИНЬ (Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама):

Необходимо поддерживать рыночно-дружественное поведение

Независимо от того, взимать ли налог в размере 2% от цены продажи или 20% от прибыли, необходимо тщательно просчитать, чтобы этот инструмент функционировал должным образом и регулировал рынок, способствуя его развитию в правильном направлении. Также необходимо правильно оценить момент, когда следует предлагать введение налога для регулирования рынка недвижимости.

Когда рынку необходимо стимулировать транзакции для преодоления трудных времен, при введении налогов реальные инвесторы также сократят масштабы своего бизнеса, что приведет к дефициту предложения на рынке.

Когда рынок активен, можно рассмотреть возможность применения налогов к сделкам с недвижимостью, чтобы предотвратить спекуляции, рост цен и серфинг.

Цель налога на недвижимость — способствовать более стабильному развитию рынка, поэтому необходима соответствующая дорожная карта налогообложения недвижимости, чтобы избежать потрясений на рынке.

Следует рассмотреть вопрос налогообложения операций с недвижимостью, чтобы избежать налогообложения тех, кто покупает дома для реальных жилищных нужд. Налогообложение недвижимости должно препятствовать негативному поведению рынка, одновременно поддерживая благоприятное, поэтому органам, принимающим решения, следует рассмотреть этот вопрос.

Люди оформляют сделки с недвижимостью в отделении Управления регистрации земельных участков в районе 7 города Хошимин. Фото: Ту Чынг

Каким образом страны облагают налогом передачу недвижимости?

В Китае, по данным Hrone.com, типичная ставка налога составляет 20% от налогооблагаемого дохода, который представляет собой разницу между ценой продажи и ценой покупки (за вычетом обоснованных расходов, если таковые имеются). Однако в зависимости от типа недвижимости, срока владения и местоположения фактическая ставка налога может варьироваться от 1% до 20%.

В Таиланде физические лица, продающие недвижимость, облагаются налогом у источника выплаты, обычно в размере 1% от заявленной цены продажи или по прогрессивной шкале подоходного налога с физических лиц. Кроме того, если недвижимость перепродаётся в течение 5 лет, также взимается специальный налог на бизнес в размере 3,3% от стоимости передачи. В отношении жилой недвижимости этот налог может быть освобождён при соблюдении условий владения и регистрации домохозяйства.

В Корее прогрессивная налоговая ставка варьируется от 6 до 45% в зависимости от срока владения и размера прибыли. Если недвижимость находится во владении более 10 лет, минимальная налоговая ставка составляет 6%; при продаже в течение года налоговая ставка может достигать 45%.

В Японии доход от передачи недвижимости также облагается налогом по двум фиксированным ставкам, зависящим от срока владения недвижимостью. По данным Legal500.com, если недвижимость находится в собственности более пяти лет, налоговая ставка составляет 15,315% (национальный подоходный налог) и 5% (местный налог с населения), что в общей сложности составляет 20,315%. Если срок владения составляет менее пяти лет, налоговая ставка увеличивается до 30,63% (национальный подоходный налог) и 9% (местный налог с населения), что в общей сложности составляет 39,63%.

- Г-н НГУЕН ДУЙ ХА (инвестор в недвижимость):

Сделки с недвижимостью станут более прозрачными

Два года назад я продал участок земли за 600 миллионов донгов с огромным убытком, но всё равно пришлось заплатить налог в размере 2%, что привело к двойным убыткам. Расчёт налога в размере 2% от стоимости контракта выявляет недостатки, поскольку убытки всё равно приходится облагать налогом, в то время как сама суть подоходного налога заключается в том, что налогом облагается прибыль.

Рынок недвижимости постепенно становится более прозрачным, а инвесторы — более профессиональными. Предложение ввести 20% подоходный налог на прибыль от трансфера недвижимости приведёт к изменениям.

Покупатели и продавцы будут выбирать совершать сделки через банки, чтобы сделать движение денежных средств прозрачным и указать правильную трансфертную цену, подписывать договор купли-продажи с брокерским подразделением со счетом-фактурой, а при ремонте или строительстве нового жилья они также будут выбирать компании, выставляющие счета-фактуры, чтобы сохранять документы, подтверждающие расходы, для расчета налога.

Этот метод расчёта также очень подходит крупным инвесторам с большой стоимостью активов, что также способствует оптимизации. Что касается физических лиц, передающих недвижимость с большой разницей между первоначальной и конечной ценой, они по-прежнему могут выбрать метод расчёта с 2%.

Существует множество способов расчета налога на передачу недвижимости, которые помогают людям заблаговременно выбрать оптимальное решение, избегая ситуации продажи с убытком и необходимости платить высокие налоги.

- Г-н ЛЕ КУОК КЬЕН (консультант по недвижимости):

Нужны рекомендации по вычитаемым расходам

Для эффективного расчета налога с использованием ставки налога 20% на прибыль от передачи недвижимости необходимо иметь базу данных истории сделок с земельными участками, обеспечивающую точное отражение фактических стоимостей сделок при передаче.

Кроме того, необходимо разработать план контроля способов оплаты при сделках с недвижимостью. Это позволит избежать ситуации, когда все, кто продаёт недвижимость, теряют деньги, и никто не платит налоги.

Необходимо предоставить подробные инструкции по документированию, подтверждающие вычитаемые расходы, такие как расходы на строительство, ремонт, юридические издержки, брокерские расходы, процентные расходы или расходы на компенсацию связанным сторонам, если таковые имеются. Следует избегать ситуаций, когда продавцам не разрешается включать обоснованные расходы при расчете фактического дохода от сделок с недвижимостью.

Читать далее Вернуться к темам

Вернуться к теме

ТХАН ЧУН – ЛЕ ТХАН – БАО НГОК – НГОК ХИЕН – ДО КУАНГ

Источник: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm