Хошимин определяет процентное соотношение затрат и прибыли в качестве основы для оценки земли.

Это одна из важных основ определения цен на землю с использованием метода добавленной стоимости для проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин.

Хошимин определяет процентное соотношение затрат и прибыли в качестве основы для оценки земли.

Это одна из важных основ определения цен на землю с использованием метода добавленной стоимости для проектов в сфере недвижимости в городе Хошимин.

Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг только что подписал и издал Решение № 49/2025, в котором указаны факторы, формирующие доход от развития, факторы оценки затрат на развитие при определении конкретных цен на землю в соответствии с методом добавочной стоимости и факторы, влияющие на цены на землю при определении цен на землю в городе.

Прибыль инвесторов составляет 15% от общей стоимости инвестиций в строительство

В отношении факторов оценки стоимости разработки принято решение указать проценты (%) для определения расходов на бизнес; процентных расходов, прибыли инвесторов с учетом собственного капитала, бизнес-рисков для групп проектов с одинаковыми основными целями использования земли у типов проектов.

Город разделяет каждый сегмент, включая высотное жильё, таунхаусы, виллы, раздел земельных участков, продажу земельных участков, промышленные парки, промышленные кластеры, офисы, торговлю и услуги, гостиницы. В зависимости от каждого типа проекта будут действовать различные процентные нормативы.

Процентные расходы, прибыль инвестора с учетом собственного капитала и бизнес-рисков будут рассчитаны путем умножения 15% на общую стоимость инвестиций в строительство. Фото: Ле Тоан

В частности, расходы на маркетинг, рекламу и продажи будут рассчитываться в размере 2% от общей выручки по всем сегментам.

Расходы на управление и эксплуатацию будут применяться в размере 15% от общего дохода от аренды и будут применяться к проектам строительства многоэтажного жилья, инвестиционным проектам индустриальных парков и промышленных кластеров, инвестиционным проектам в сфере офисной, торговой и сервисной недвижимости. В частности, для проектов таунхаусов и вилл, проектов по разделению и продаже земельных участков ставка будет применяться в размере 5% от общего дохода от аренды.

В частности, процентные расходы, прибыль инвестора с учетом собственного капитала и бизнес-риска будут рассчитываться по ставке 15%, умноженной на общую стоимость инвестиций в строительство, стоимость бизнеса и стоимость права землепользования. Эта ставка применяется ко всем вышеперечисленным сегментам.

Для инвестиционных проектов в сфере гостиничного, медицинского, образовательного , спортивного назначения или проектов со специфическими характеристиками организация, осуществляющая определение цены на землю, должна предложить в Пояснительном отчете по разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения конкретным Советом по оценке стоимости земли процентное соотношение факторов маркетинга, рекламы, расходов на сбыт; расходов на управление операционной деятельностью; расходов на выплату процентов по кредитам, прибыли инвестора с учетом собственного капитала, деловых рисков и других затрат.

Проекты, которые не были проданы в первый год

В Постановлении № 49/2025 в части факторов, формирующих доход от развития, также определены время начала продаж, время продаж и соотношение продаж каждого сегмента.

Однако данная ставка применяется только в тех случаях, когда в документах об инвестиционной политике или тендерной документации на реализацию инвестиционных проектов либо в решениях об одобрении или принятии инвестиционных проектов не указан срок продажи; срок начала реализации и торговли продукцией и услугами; а в решениях об одобрении детального планирования строительства не указан коэффициент заполняемости.

Соответственно, датой начала продаж считается первый год проекта, а процент продаж распределяется в зависимости от площади этажа застройки, включая площадь подвала.

Что касается периода и темпов продаж, для проектов многоэтажного жилья площадью менее 50 000 м² период продаж составит 2 года со ставкой 40% в первый год и 60% во второй год. Для проектов таунхаусов и вилл с количеством квартир менее 100, а также проектов по разделению и продаже участков площадью менее 200, темп продаж составит 100% в течение 1 года.

Для крупных проектов с более длительным периодом продаж — от 4 до 5 лет, без права продажи в первый год, в том числе: проекты многоэтажного жилья с площадью застройки 150 000 м2 и более; проекты таунхаусов и вилл с более чем 1000 наименований.

Для офисных, коммерческих и сервисных инвестиционных проектов заполняемость составляет 75% для офисных целей и 70% для коммерческих целей.

Для инвестиционных проектов в сфере гостиничного бизнеса, здравоохранения , образования, культуры, спорта или специальных проектов организация, осуществляющая определение цены на землю, должна предложить другие факторы для оценки дохода от развития в Пояснительном отчете по разработке плана цен на землю для рассмотрения и принятия решения конкретным Советом по оценке стоимости земли.

Метод добавочного капитала реализуется путем разложения общей предполагаемой выручки от застройки на общую предполагаемую стоимость застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальным планом застройки.

Совокупный доход от освоения земельного участка или земельной площади определяется на основе оценки трансфертных цен, цен аренды земли, цен аренды помещений, цен на продукцию и услуги, колебаний трансфертных цен, цен аренды земли, цен аренды помещений, цен на продукцию и услуги в период реализации проекта и других доходообразующих факторов, в том числе: времени реализации; времени начала реализации, начала осуществления деятельности по производству и оказанию услуг; темпов реализации; уровня заполняемости.

В случаях, когда трансфертные цены, цены на аренду земли и помещений не могут быть собраны, применяются коммерческие цены на продукцию и услуги.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html