Почему не обязательно торговать недвижимостью через биржу?

Менее рискованный вариант для клиентов

Продолжая 6-ю сессию, утром 31 октября Национальное собрание обсудило в зале ряд материалов с различными мнениями по проекту Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями).

Представляя доклад о разъяснении, принятии и пересмотре проекта Закона о торговле недвижимостью (с изменениями), председатель Экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань сказал:

Что касается принципов ведения жилищного бизнеса и предстоящего строительства, то некоторые мнения сходятся во мнении о необходимости включения в законопроект положений о вкладах, сроках приема вкладов и размерах вкладов.

Некоторые мнения предлагают добавить положение о депозите, чтобы гарантировать подписание договора до того, как жилищно-строительные работы, сформированные в будущем, будут иметь право быть введенными в эксплуатацию. Некоторые эксперты сходятся во мнении, что депозиты принимаются только в том случае, если «дом или строительный проект соответствует условиям ввода в эксплуатацию» и «осуществляет операции в соответствии с правилами».

Председатель экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань.

На основании мнений правительства , депутатов Национальной ассамблеи 5-й сессии, делегаций Национальной ассамблеи, агентств Национальной ассамблеи Постоянный комитет Национальной ассамблеи (ПКА) предложил 2 варианта:

Вариант 1: «Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается собирать депозиты от клиентов только в том случае, если дома и строительные объекты соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и по ним проведены сделки в соответствии с положениями настоящего Закона».

Этот вариант менее рискован для покупателя, как более слабой стороны в сделке с недвижимостью. Поскольку депозит вносится только тогда, когда недвижимость готова к использованию и обе стороны официально подписали договор, споры сводятся к минимуму.

Ограничением данного варианта является то, что инвестор не имеет возможности получать депозиты для обеспечения заключения договоров с потенциальными клиентами;

Получение задатков от клиентов, заключивших договоры купли-продажи, аренды с последующим выкупом домов и будущего строительства, не является задатком, гарантирующим заключение договора, а задатком, гарантирующим исполнение договора в соответствии с положениями статьи 328 Гражданского кодекса. Значение задатка уже не столь существенно, поскольку в договоре уже есть положения о взимании платы за контракт по мере выполнения работ и штрафные санкции в случае ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств.

Этот вариант был выбран правительством и 15/40 мнений делегаций Национальной ассамблеи и ее органов.

Вариант 2: «Инвесторы проектов в сфере недвижимости могут взимать задатки только по соглашению с заказчиками при наличии у инвестора эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право пользования земельным участком, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона.

В договоре задатка должна быть четко указана цена продажи, аренды с выкупом дома или строительного объекта. Максимальный размер залога устанавливается Правительством, но не может превышать 10% от цены продажи, аренды и выкупа жилья, строительных работ, обеспечивающих соблюдение условий социально-экономического развития в каждый период, по каждому виду недвижимости».

Этот вариант помогает инвесторам подписать договор задатка, чтобы гарантировать выполнение соглашения с потенциальными клиентами до того, как недвижимость будет готова к вводу в эксплуатацию.

Ограничением этого варианта является то, что строительство проекта еще не началось, в результате чего заказчику приходится нести риск; В случае если инвестору потребуется больше времени, чем было обещано, для выполнения этапов технического проектирования, разработки строительных чертежей, подачи заявления на получение разрешения на строительство и осуществления строительства, это повлияет на права заказчика и может привести к спорам. Постоянный комитет Национальной ассамблеи предложил правительству дополнить содержание оценки воздействия Плана.

Этот вариант был выбран на основании мнений 20/40 делегаций Национальной ассамблеи и ее органов.

Риск злоупотребления правовыми нормами

Что касается условий для ввода в эксплуатацию будущих жилищных и строительных работ, г-н Тхань предположил, что наличие Сертификата о правах на землепользование для земельного участка под строительство, связанного с вводом в эксплуатацию будущих жилищных и строительных работ, не является обязательным.

Постоянный комитет Национальной ассамблеи принимает и корректирует положения пункта 8 статьи 24 и технически корректирует пункты c и d пункта 2 статьи 14 соответственно: Предприятия жилищного строительства и строительства, доступные в проектах недвижимости, должны иметь Сертификат о праве землепользования на земельный участок, застроенный жилищным строительством и введенный в эксплуатацию;

Для создаваемого в будущем жилищно-строительного предприятия свидетельство о праве пользования землей не требуется, но исполнение финансовых обязательств по землепользованию за земельным участком, закрепленным за жилищно-строительным предприятием, является обязательным.

Депутаты Национального собрания на заседании утром 31 октября.

Что касается торговых площадок по недвижимости, многие предлагают не вводить никаких правил, а лишь поощрять сделки с недвижимостью через торговые площадки.

Постоянная комиссия Национального собрания приняла и пересмотрела в направлении: исключения положений о сделках с недвижимостью через торговые площадки недвижимости в главе VII законопроекта; Дополнить пункт 7 статьи 8 проекта Закона о государственной политике в сфере инвестиций и предпринимательства в сфере недвижимости следующим образом: «Государство поощряет организации и граждан совершать сделки купли-продажи, передачи, сдачи в аренду, найма жилых домов, строительных объектов и прав землепользования через торговые площадки по операциям с недвижимостью».

Практический обзор реализации Закона о риелторской деятельности в 2014 году показывает, что существующие торговые площадки по торговле недвижимостью не в состоянии в полной мере обеспечить юридическую безопасность сделок, и было зафиксировано множество случаев, когда торговые площадки по торговле недвижимостью дезорганизовывали рынок.

«Требование проведения сделок через торговые площадки недвижимости приведет к риску злоупотребления правовыми нормами, не гарантируя реализацию задачи по развитию здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», - сказал г-н Тхань .

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-thong-qua-san-a633576.html