Менее рискованный вариант для клиентов
В продолжение 6-й сессии, утром 31 октября, Народное собрание обсудило в зале ряд материалов с различными мнениями по проекту Закона о сделках с недвижимостью (с поправками).
Представляя отчет о разъяснении, принятии и пересмотре проекта Закона о торговле недвижимостью (с поправками), председатель Экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань сказал:
Относительно принципов ведения жилищного бизнеса и предстоящего строительства некоторые мнения сходятся во мнении о необходимости включения в законопроект положений о задатках, сроках приема задатков и размерах задатков.
В некоторых заключениях предлагалось добавить положение о задатке, чтобы гарантировать подписание договоров до момента, когда объект жилищного строительства будет готов к вводу в эксплуатацию. В некоторых заключениях было высказано согласие принимать задатки только после того, как «объект жилищного строительства будет готов к вводу в эксплуатацию» и «сделка будет осуществлена в соответствии с правилами».
Председатель Экономического комитета Национальной ассамблеи Ву Хонг Тхань.
На основании мнений правительства , депутатов Национальной ассамблеи 5-й сессии, делегаций Национальной ассамблеи, агентств Национальной ассамблеи Постоянный комитет Национальной ассамблеи (НКНА) предложил 2 варианта:
Вариант 1: «Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты с клиентов только после того, как дома и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и сделки были проведены в соответствии с положениями настоящего Закона».
Этот вариант менее рискован для покупателя, слабой стороны в сделке с недвижимостью. Поскольку депозит вносится только после того, как недвижимость готова к использованию и обе стороны официально подписали договор, это снижает вероятность возникновения споров.
Ограничением данного варианта является то, что инвестор не имеет возможности получать депозиты, обеспечивающие заключение договоров с потенциальными клиентами;
Получение задатка от клиентов, заключивших договоры купли-продажи, аренды с последующим выкупом жилья и будущего строительства, не является задатком, гарантирующим заключение договора, а задатком, гарантирующим исполнение договора в соответствии с положениями статьи 328 Гражданского кодекса. Значение задатка уже не столь существенно, поскольку в договоре уже предусмотрены условия о взыскании платы за договор в соответствии с порядком выполнения работ и штрафные санкции в случае ненадлежащего исполнения сторонами своих обязательств.
Этот вариант был выбран правительством и 15/40 мнениями делегаций Национальной ассамблеи и ее агентств.
Вариант 2: «Инвесторы проектов в сфере недвижимости могут взимать задатки только по соглашению с заказчиками при наличии у проекта эскизного проекта, прошедшего государственную экспертизу, и одного из документов на право пользования земельным участком, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона.
В договоре задатка должна быть четко указана цена продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства. Максимальный размер задатка определяется в соответствии с постановлениями правительства, но не должен превышать 10% от цены продажи, аренды или купли-продажи дома или объекта строительства, с учетом социально-экономических условий развития в каждый период и для каждого типа недвижимости.
Этот вариант помогает инвесторам подписать договор задатка, чтобы гарантировать реализацию соглашения с потенциальными покупателями до того, как недвижимость будет готова к вводу в эксплуатацию.
Ограничением настоящего Плана является то, что строительство объекта ещё не началось, что влечет за собой ответственность заказчика. Если инвестор выполнит техническое проектирование, разработает строительные чертежи, подаст заявку на разрешение на строительство и продолжит строительство дольше, чем было запланировано, это затронет права заказчика и может привести к спорам. Постоянный комитет Национальной ассамблеи просит Правительство дополнить содержание оценки воздействия Плана.
Этот вариант был выбран на основании мнений 20/40 делегаций Национальной ассамблеи и ее агентств.
Риск злоупотребления правовыми нормами
Что касается условий ввода в эксплуатацию будущего жилищного строительства и строительства, г-н Тхань предположил, что не обязательно иметь Сертификат на право землепользования для земельного участка под застройку, связанную с вводом в эксплуатацию будущего жилищного строительства и строительства.
Постоянная комиссия Национальной ассамблеи принимает и корректирует положения пункта 8 статьи 24 и технически корректирует пункты c и d пункта 2 статьи 14 следующим образом: Предприятия жилищного строительства и строительства, доступные в проектах недвижимости, должны иметь Сертификат о праве землепользования на земельный участок, застроенный жилищным строительством и введенный в эксплуатацию;
Для создаваемого в будущем жилищно-строительного предприятия Свидетельство о праве пользования землей не требуется, однако исполнение финансовых обязательств по землепользованию за земельным участком, закрепленным за введенным в эксплуатацию жилищно-строительным предприятием.
Депутаты Национального собрания на заседании утром 31 октября.
Что касается торговых площадок по недвижимости, многие предлагают не вводить никаких правил, а лишь поощрять сделки с недвижимостью через торговые площадки.
Постоянная комиссия Народного собрания приняла и внесла изменения в направлении: исключения положений о сделках с недвижимостью через торговые площадки недвижимости в главе VII законопроекта; дополнения пункта 7 статьи 8 проекта Закона о государственной политике в области инвестиций и предпринимательства в сфере недвижимости следующим образом: «Государство поощряет организации и частных лиц совершать сделки купли-продажи, передачи, аренды, лизинга домов, строительных работ и прав землепользования через торговые площадки недвижимости».
Практический обзор реализации Закона о риелторской деятельности в 2014 году показывает, что существующие торговые площадки по торговле недвижимостью не в состоянии в полной мере обеспечить юридическую безопасность сделок, и было зафиксировано множество случаев, когда торговые площадки по торговле недвижимостью дестабилизировали рынок.
«Требование о проведении транзакций через торговые площадки недвижимости приведет к риску злоупотребления правовыми нормами, а не обеспечению реализации задачи по развитию здорового, безопасного и устойчивого рынка недвижимости», — сказал г-н Тхань .
Источник
Комментарий (0)