В конце года сделки с недвижимостью, особенно с жилыми объектами, достигают своего пика. Однако, если не проявлять осторожность, покупатели земли и инвесторы легко могут попасть в ловушки недобросовестных брокеров.
В беседе с журналистами г-н До Нгок Тханг, региональный директор по продажам компании OneHousing, заявил: «Юридические риски, завышенные цены и непрофессиональные брокеры — вот три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года».
Г-н До Нгок Тханг — региональный директор по продажам компании OneHousing. (Фото: PH)
Раскрываем три ловушки, в которые попадают покупатели жилья в конце года.
Учитывая общее замедление на рынке недвижимости за последний год, как, сэр, обстоят дела на рынке земли и жилья к концу этого года?
Что касается цен на жилую землю в Ханое , где исторически было 4 внутригородских района, а сейчас их 12, цены практически не меняются под влиянием рыночных тенденций роста или снижения.
В центре города – где земли мало, но население продолжает расти, и, что наиболее важно, спрос на жилье, инвестиции, бизнес, аренду и т.д. по-настоящему высок – цены на недвижимость остаются относительно стабильными, иногда лишь незначительно, но неуклонно повышаясь. Покупателям жилой недвижимости не нужно беспокоиться о потерях, и они имеют надежное убежище для своих денег.
В период с настоящего момента и до конца года активность сделок с жилой недвижимостью находится на пике, что соответствует годовым тенденциям.
Стремясь как можно быстрее завершить сделку, с какими рисками могут столкнуться покупатели жилья при покупке дома в конце года? Какие ловушки подстерегают покупателей жилья на нынешнем рынке?
— Риски, связанные с покупкой дома, не ограничиваются концом года; это постоянная проблема для покупателей недвижимости. Первый — это юридические вопросы, второй — оценка стоимости, а третий — советы риелтора.
С юридической точки зрения, покупатели могут столкнуться с рисками при совершении сделок с домами, не имеющими свидетельства о праве собственности, проданными без свидетельства о праве собственности, приобретенными и проданными с использованием рукописных документов или нотариально заверенных соглашений, имеющими совместное право собственности, имеющими свидетельство о праве собственности, находящимися у незаконного кредитора, или где домовладелец уже использовал свидетельство о праве собственности в качестве залога по кредиту от 2-3 человек… Наиболее распространенный риск возникает, когда домовладелец использует свидетельство о праве собственности в качестве залога по кредиту от финансового учреждения – и это требует знания договора купли-продажи или договора о внесении депозита.
Если брокеры не проводят тщательную проверку объектов недвижимости для своих клиентов, это может привести ко множеству рисков для покупателей и непредвиденным последствиям, особенно учитывая, что большинство объектов недвижимости стоят миллиарды донгов.
Во-вторых, что касается ценообразования. Ближе к концу года вы увидите множество объявлений типа: «Распродажа в связи с банкротством, срочная распродажа, шокирующая цена в конце года…». Весьма вероятно, что это реклама, призванная использовать жадность ради прибыли. Если агенты по недвижимости предлагают вам цену значительно ниже рыночной, я настоятельно советую вам с подозрением относиться к неожиданно низким ценам. За всё нужно платить.
Для агентов по недвижимости тактика первоначальной «приманки» в виде предложения объектов по сниженным ценам с резким уменьшением стоимости — на самом деле фиктивных и используемых для привлечения внимания покупателей перед тем, как показать им другие варианты — не нова и даже стала обычным явлением на многих рынках. Аналогичным образом, агенты, эксплуатирующие желание покупателей быстро заключить сделку, чтобы завысить цены и присвоить разницу, также не являются редкостью.
В предновогодний период риелторы используют различные уловки. (Фото: VNT)
На рынке с таким количеством «серых зон» покупатели могут столкнуться с рисками в любой момент. Как эксперт с многолетним опытом, какой совет вы можете дать покупателям жилья?
— Сделки на рынке жилой недвижимости остаются активными ежедневно. Для покупателей наиболее важно провести тщательное исследование, чтобы выявить потенциальные риски.
Что касается правовых аспектов сделок с недвижимостью, опыт показывает, что покупателям необходимо тщательно проверять правоустанавливающие документы на землю и убедиться в их точности, прежде чем вносить задаток. И, конечно же, желательно совершать сделки через авторитетное агентство недвижимости, поскольку оно обладает наилучшими знаниями, гарантирующими юридический статус объекта.
Что касается цены, то после осмотра сегодня квартир A, B и C — их планировки, расположения, переулков и т. д. — можно оценить среднюю цену в этом районе. Если клиенты встретятся с профессиональным и компетентным агентом по недвижимости, который сможет посоветовать им, почему стоит покупать жилье именно в этом районе, указать приблизительный ценовой диапазон и юридические аспекты сделки, они будут чувствовать себя более уверенно.
В сделках с недвижимостью профессионализм брокера имеет чрезвычайно важное значение. Помимо юридических вопросов и цены, как я уже упоминал выше, брокеры участвуют в процессе на протяжении всего времени, от поиска и просмотра объектов недвижимости до завершения процедур купли-продажи.
Таким образом, уже на первой встрече или взаимодействии, задав несколько вопросов, вы можете проверить, обладают ли они необходимыми навыками, добросовестностью, знаниями в данной области и т.д.
Обращение к профессиональному брокеру, работающему в крупном и авторитетном агентстве или компании, может помочь клиентам минимизировать риски при сделках с землей, поскольку ответственность за сделку клиента несет само агентство, а не независимый брокер.
Поиск возможностей в условиях кризиса на рынке жилой недвижимости.
Как вы уже упомянули, многие покупатели по-прежнему видят возможность инвестировать в жилую недвижимость. На ваш взгляд, на какой ценовой диапазон следует ориентироваться покупателям в конце этого года, и действительно ли этот рынок устойчив с точки зрения денежных потоков для покупателей?
- Ценовой диапазон при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от имеющихся у покупателя финансовых возможностей. Это связано с тем, что, за исключением крупных брокерских фирм, тесно сотрудничающих с банками, большинство других не предлагают решений по финансированию для покупателей жилой недвижимости.
В центральных районах городов наиболее активно продаются земельные участки в ценовом диапазоне от 3 до 6 миллиардов донгов. В соответствии с вьетнамским менталитетом, отдающим приоритет стабильности и безопасности, многие по-прежнему предпочитают дома на первом этаже. Дома, расположенные в переулках, доступных на мотоциклах, стоят около 100-120 миллионов донгов за квадратный метр. Дом площадью 50 м², построенный в 5 этажей (35-40 м² на этаж), обойдется примерно в 5 миллиардов донгов, при этом полезная площадь каждого этажа составит около 200 м².
Предложение земли в центре Ханоя остается относительно стабильным, поскольку доступность земли ограничена, а сделки с жилой недвижимостью в центре города определяются спросом. Предложение и спрос всегда находятся в равновесии, независимо от колебаний на общем рынке недвижимости. Когда кто-то хочет продать, найдется и тот, кто хочет купить, и наоборот.
Например, когда я только женился, мне нужен был дом всего на 30 м², но после 3-5 лет работы и увеличения доходов мне, естественно, понадобилось жилье побольше. В этот момент я захотел продать дом, а затем возникла необходимость снова его купить. Или многие люди живут в больших домах, но если их бизнес сталкивается с трудностями, они могут продать большой дом и переехать в меньший, чтобы привлечь капитал для своего бизнеса… Спрос и предложение на жилую недвижимость существуют всегда. Даже я сам уже жил в пяти разных домах.
Диапазон цен при инвестировании в жилую недвижимость полностью зависит от финансовых возможностей покупателя. (Фото: OH)
Распространяется ли это на сегмент пригородных земельных участков, который также пользовался большой популярностью у инвесторов за несколько лет до рыночного бума?
— Примерно 2-3 года назад инвесторы, вложившие средства в недвижимость в пригородах, получали быструю прибыль, как гласит поговорка: «Когда прилив, лодка поднимается».
Однако мы видим уроки прошлого. В 2010 году цены на недвижимость в пригородах резко взлетели, но когда пузырь лопнул, они начали падать, и многие инвесторы столкнулись с трудностями, даже обанкротились и массово продали свои дома. Эта ситуация повторилась в 2022 и начале 2023 года, когда широко распространилась реклама продажи недвижимости с убытком для погашения кредитных долгов.
На мой взгляд, когда рынок восстановится, это в первую очередь произойдет в сегментах с реальным спросом на жилье, таких как квартиры и отдельно стоящие дома. Рынок земли в пригородах столкнется с большими трудностями, особенно с учетом того, что Национальное собрание недавно приняло Закон о риэлторской деятельности, который ужесточает правила разделения и продажи земельных участков для предотвращения спекуляций.
По мере того как правовое регулирование становится все более строгим и способствует прозрачности рынка, сегмент пригородных земельных участков становится менее привлекательным для инвестиционных портфелей клиентов.
И наконец, какой совет вы можете дать покупателям жилья в этот праздничный сезон?
— Совет покупателям: если вы нашли недвижимость, соответствующую вашим критериям, с продавцом, готовым продать, имеющим все необходимые юридические документы и финансовые возможности, то вам следует её купить. Таким образом, вы сможете спокойно спать, не беспокоясь о постоянном просмотре объектов, и посвятить это время своему бизнесу, зарабатывая и празднуя счастливый и тёплый Новый год по лунному календарю, ведь цены на недвижимость в центре города никогда не падают.
Большое спасибо, сэр!
Источник
![[Фото] Премьер-министр Ле Мин Хунг председательствует на тематической сессии, посвященной содействию развитию науки и технологий и инноваций.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/23/1782207872934_ndo_br_dsc-1724-jpg.webp)
