Время земельных брокеров и торговли «зеленым рисом» прошло.
Около 200 встреч с гражданами, организованных представителями провинциальных органов власти для решения проблем, возникающих в связи с проектами, инвестируемыми компанией Bach Dat An, являются типичными примерами последствий периода «взрыва» так называемых проектов городского развития.
Несмотря на то, что к настоящему моменту власти приложили немало усилий и взяли на себя большую ответственность, а высшие руководители провинции выдвинули «ультиматум», для полного урегулирования дела Бах Дат Ана, вероятно, потребуется еще некоторое время.
Не только Бах Дат Ан, но и многие из почти 200 проектов жилых и городских зон в провинции, в которые в настоящее время инвестируют предприятия, сталкиваются с проблемами на разных уровнях.
Никто пока не подсчитал (даже приблизительно) ущерб, нанесенный государству, людям и бизнесу, но колоссальная растрата ресурсов, особенно земельных, и социальные последствия — очевидные реалии. И властям всех уровней потребуется ещё много лет, чтобы разобраться с последствиями того времени, когда проекты были повсюду!
Закон о земле 2024 года и законы о сделках с недвижимостью и жилищном строительстве (с поправками), вступающие в силу с 1 августа 2024 года, предусматривают абсолютный запрет на раздел и продажу земли в районах всех городов и поселков.
В то же время, к проектам городского и жилого строительства ужесточаются требования, начиная с этапа лицензирования и на протяжении всего процесса реализации. В частности, требование к публичному раскрытию информации и прозрачности в общественном мнении является всеобъемлющим и детально описывает законность, масштаб и ход реализации проекта.
Отмена проектов, «прижимающих» землю
Согласно Закону о земле 2024 года, инвесторам проектов, не вводящим земельные участки в эксплуатацию или отстающим от графика использования земельных участков по сравнению с графиком, указанным в инвестиционном проекте, будет предоставлено продление срока пользования земельным участком на срок не более 24 месяцев, и они должны будут уплатить государству дополнительную сумму денег, соответствующую плате за землепользование и арендной плате за землю за продленный период.
Если инвестор не ввел землю в эксплуатацию по истечении продленного срока, государство истребует землю без выплаты компенсации за землю, активы, прикрепленные к земле, и оставшиеся инвестиционные затраты на землю.
По мнению экспертов, с введением новых правовых норм будет введен строгий «отсев» для инвесторов в недвижимость; малый бизнес с ограниченными финансовыми ресурсами, авантюристы и непрофессиональные предприниматели будут отсеяны.
Ситуация продажи «зелёного риса» с целью получения прибыли больше не будет существовать. Поскольку предприятия могут открывать проекты для продажи только после полного выполнения своих обязательств перед государством и выполнения установленных инфраструктурных условий.
Пересмотренный Закон о сделках с недвижимостью также запрещает деятельность риелторов-любителей и фрилансеров (которых в народе долгое время называли «земельными маклерами»). Это предотвращает ситуацию, когда каменщики и продавцы овощей также «торгуют» землёй, а также широкое распространение «агентов» по недвижимости из сельской местности в города, что было распространённым явлением уже давно.
Городское мышление
С 1 августа 2024 года государство прекратит выдавать лицензии на проекты по разделу земель в городских и поселковых округах. Инвесторы в земельные проекты вынуждены концентрироваться на сельских территориях на окраинах городов и поселков.
Аналитики прогнозируют, что в связи со значительными ограничениями на площади под застройку, а также ужесточением правовых требований к проектам в сфере недвижимости цены на землю в ближайшем будущем вырастут, что поставит в невыгодное положение людей с низким доходом, которые действительно нуждаются в землях под жилую застройку.
В частности, пока политика «обложения высокими налогами лиц, имеющих много домов и земель, но не использующих их эффективно» в соответствии с Постановлением № 18 Центрального исполнительного комитета XIII созыва не будет институционализирована законодательно, спекуляция землей, вероятно, по-прежнему будет привлекательна для многих людей.
В недавнем прошлом Куангнам серьезно пострадал от последствий бурного развития городов и, несомненно, извлечет много ценных уроков.
Наиболее очевидными из них являются широко распространенное и постоянное опустынивание во многих городских районах, несмотря на завершение строительства инфраструктуры; ситуация, когда большинство людей покупают землю в проектах, главным образом, с целью коммерческой спекуляции; потеря земли для производства, в то время как проекты заброшены и находятся в аварийном состоянии в течение многих лет; социальная история многих домохозяйств и отдельных лиц, которые очень разочарованы необходимостью осесть и зарабатывать на жизнь, но цены на землю слишком далеки от досягаемости...
Урбанизация и развитие городов – неизбежные тенденции. Но как, в каком направлении и какой план действий выбрать для каждого этапа развития – это вопрос, который необходимо решать каждому населённому пункту для максимально эффективного использования земельных ресурсов в соответствии с курсом партии и гармоничного решения социальных проблем.
Отметим, что в Перечне проектов по привлечению инвестиций и приоритетов привлечения инвестиций провинции Куангнам на период 2024 - 2025 гг. (Решение Народного комитета провинции № 1221-QD/UBND от 21 мая 2024 г.) из 233 проектов на местах насчитывается до 40 проектов, привлекающих инвестиции в городское развитие, в основном в виде рыночных площадей, городских жилых зон (земельный бизнес).
Трудно определить, сколько или сколько проектов действительно необходимы и срочны, какова их целевая аудитория (бизнес-спекулянты или жилищные потребности местных жителей), включая проблемы «входа-выхода» проекта, но, безусловно, это будут вопросы, которые нельзя игнорировать, когда населенные пункты в провинции слишком «осведомлены» и им пришлось заплатить цену за проекты по разделу и продаже земли.
Еще один примечательный прогноз экспертов после вступления в силу трех вышеупомянутых законов о земле заключается в том, что в ближайшем будущем промышленная недвижимость станет активно привлекать отечественных и иностранных инвесторов.
Планирование провинции Куангнам предусматривает освоение более 10 тысяч гектаров земель под промышленные парки на период до 2030 года. Практика показала, что промышленные земли способствовали и способствуют наивысшей эффективности, принося прибыль и внося наибольший вклад в местное социально -экономическое развитие.
----------------------
Урок 3: Когда сельскохозяйственные земли «независимы»
Источник: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
Комментарий (0)