Земля находится в стадии «холодной точки», цены на квартиры в Дананге заоблачные, существует ли явление «сговора» с целью повышения цен?

Пришло время покупать землю, чтобы воспользоваться возможностью. Цены на квартиры в Дананге заоблачные, на рынке доминируют таунхаусы стоимостью более 30 миллиардов донгов... таковы последние новости о недвижимости.

Последние новости рынка недвижимости: Эксперты утверждают, что со второго квартала 2024 года на рынке земли произойдут явные изменения. (Источник: CafeF)

Пришло время покупать землю, чтобы накапливать

По мнению многих экспертов по недвижимости, инвесторы пользуются периодом, когда рынок находится «на самом дне», чтобы купить землю, что облегчает переговоры. Кроме того, инвесторы могут воспользоваться этой возможностью до вступления в силу Закона о земле и Закона о торговле недвижимостью, которые, вероятно, изменят уровень цен на все виды недвижимости.

По словам г-на Во Хонг Тханга, директора по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, в целом рынок земли по-прежнему сталкивается с многочисленными трудностями, а восстановление идёт неравномерно по сегментам. Несмотря на то, что самый тяжёлый период уже пройден, и, возможно, наблюдаются более позитивные сигналы с точки зрения совокупного предложения и совокупного спроса, как на входе, так и на выходе, этот период по-прежнему остаётся «холодной точкой» рынка земли.

Г-н Тханг отметил, что в первые четыре месяца года ситуация с земельными сделками на юге оставалась довольно мрачной: в большинстве районов, от Хошимина до Лонгана , Донгная, Биньзыонга и далее, таких как Тэйнинь и Биньфыок, ликвидность земель колебалась всего около 20-25% от суммы, выставленной на продажу. Во многих районах, где в предыдущие годы наблюдался высокий спрос, сейчас не зафиксировано ни одной сделки.

«Новые правила по ужесточению раздела и продажи земельных участков в пересмотренном Законе о торговле недвижимостью потребуют больше времени для восстановления земельного рынка. Поэтому „разворот“ на рынке земельных участков произойдёт не раньше конца года, а сейчас ещё самое подходящее время для поиска товаров по разумным ценам», — сказал г-н Тханг.

Разделяя эту точку зрения, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, предсказал, что после официального вступления в силу пересмотренного Закона о торговле недвижимостью ужесточат правила раздела и продажи земельных участков, что может привести к дальнейшему снижению интереса к ним. Цены на землю также снизятся, особенно на крупные участки. Однако в долгосрочной перспективе цены на землю могут продолжить расти, и количество сделок возобновится. Это связано с тем, что цены на недвижимость зависят и от других факторов, таких как развитие инфраструктуры, экономический рост и доходы населения.

«В условиях распространённого мнения, что каждый дюйм земли — золото, спрос на владение недвижимостью и накопление активов среди вьетнамцев очень высок. Поэтому в ближайшие годы земля по-прежнему будет пользоваться наибольшим вниманием потребителей. Люди со стабильным финансовым потоком могут рассмотреть возможность покупки земли, чтобы накопить деньги сейчас и получить хорошую прибыль в ближайшие годы», — продолжил анализ г-н Туан.

Отвечая на вопрос, стоит ли инвестировать в землю, эксперты отмечают, что со второго квартала этого года на земельном рынке произойдут явные изменения. Инвесторам, использующим кредитное плечо, сейчас не стоит участвовать в инвестициях. Что касается крупных инвесторов с сильным денежным потоком, то сейчас самое время искать возможности.

Таунхаусы стоимостью более 30 миллиардов донгов доминируют на рынке Хошимина

По данным Savills Vietnam, в первом квартале 2024 года предложение новых таунхаусов и вилл в Хошимине было крайне ограничено — всего 42 объекта. Новое предложение поступило только от одного проекта в городе Тхудык, цена продажи которого составляет около 10 млрд донгов за объект.

Говоря о причинах ограниченных поставок за последние 3 года, эксперты Savills Vietnam заявили, что в основном это связано с правовыми барьерами, из-за которых новые проекты приостанавливаются.

За первые три месяца 2024 года первичное предложение таунхаусов и вилл в Хошимине достигло 762 единиц, что соответствует квартальному показателю, но на 13% больше, чем годом ранее. На долю недвижимости стоимостью свыше 30 млрд донгов пришлось 76% доли рынка, а 85% первичного предложения было сосредоточено в городе Чхудык.

По прогнозам Savills Vietnam, за оставшиеся три квартала этого года предложение таунхаусов и вилл в Хошимине достигнет около 1149 единиц, в основном из следующих этапов существующих проектов. Большая часть будущего предложения будет приходиться на сегмент таунхаусов с продажной ценой более 20 млрд донгов за единицу.

Между тем, оценивая рынок таунхаусов и вилл в Хошимине и его окрестностях в первом этапе этого года, DKRA Group заявила, что спрос на рынке остаётся низким, при этом сделки совершаются в основном в группе товаров с продажной ценой менее 10 млрд донгов за единицу. Лидерами рынка являются Хошимин и Биньзыонг, на долю которых пришлось более 80% потребления первичной продукции в квартале.

По данным экспертов DKRA Group, первичный уровень цен на таунхаусы и виллы в Хошимине и соседних районах остается высоким, средняя цена колеблется от 4,1 до 27,8 млрд донгов за единицу.

Опросы показывают, что предложение таунхаусов и вилл в Хошимине крайне ограничено, что приводит к росту цен. Большинство инвесторов, у которых сейчас есть готовые объекты, стремятся перепозиционировать их и продать по более высоким ценам, чем в предыдущие годы. На рынке также наблюдаются случаи, когда владельцы проектов «сговариваются» с целью повышения цен.

Например, появление проекта супер-роскошной виллы в городе Тхудык с ценой продажи более 700 миллиардов донгов за единицу. Беспрецедентная цена этого проекта привела к значительному росту цен на соседние проекты. Например, проект, ранее продававшийся по цене 15-17 миллиардов донгов за единицу, теперь стоит 20-25 миллиардов донгов за единицу.

Продаваемая продукция в основном относится к элитному сегменту и расположена вдоль реки Хан.

Дорогие квартиры в Дананге

В конце мая цены на рынке квартир в Дананге были такими же высокими, как и в Ханое, достигнув 150 миллионов донгов за квадратный метр. Большинство новых проектов расположены в красивых центральных районах, вдоль реки Хан.

Жилой комплекс The Filmore, расположенный вдоль реки Хан, стоимостью более 100 миллионов донгов за м², предлагает 206 роскошных апартаментов площадью от 48 до 125 м². В настоящее время ведется сдача домов покупателям. Двухкомнатная квартира площадью более 74 м² с видом на реку продается почти за 11 миллиардов донгов, что соответствует цене 145 миллионов донгов за м². Угловая трёхкомнатная квартира площадью 152 м² стоит 23 миллиарда донгов, что эквивалентно более 150 миллионам донгов за м².

Рядом находится проект The Royal, цена продажи которого также заоблачная. Двухкомнатная квартира площадью 77 м² стоит 10 млрд донгов, что эквивалентно 129 млн донгов за м².

Кроме того, ещё один проект на улице Тран Хынг Дао занимает площадь до 8 гектаров и включает в себя три башни с более чем 1300 квартирами площадью от 25,8 до 112 м² каждая. Ожидаемая цена продажи — от 65 до 100 миллионов донгов.

Или проект Sun Ponte Residence, также расположенный на улице Тран Хынг Дао, примерно в 300 метрах от моста Дракона. В зависимости от этажа и вида, стоимость квартир здесь колеблется от 65 до 100 миллионов донгов за м². По словам брокеров, всего через несколько недель после открытия продаж проект был практически распродан.

В жилых комплексах Panoma 1 и Panoma 2, расположенных у подножия моста Тран Тхи Ли, цены на квартиры на верхних этажах с красивыми видами также составляют около 80–100 млн донгов/м2.

По данным Департамента строительства города Дананг, в первом квартале 2024 года количество сделок купли-продажи недвижимости в городе составило 2117 квартир и отдельных домов, что на 145% больше, чем за аналогичный период 2023 года, и на 103,2% больше, чем в четвертом квартале 2023 года.

Г-жа Ву Куи Хой, руководитель отдела продаж Minh Minh Group, отметила, что рынок квартир в Дананге пользуется большим спросом. Некоторые недавно запущенные проекты уже реализовали 90% своей продукции. Доля местных покупателей составляет 40%.

По словам г-жи Хой, по сравнению с двумя концами страны, Ханоем и Хошимином, рост цен на квартиры в Дананге незначительный (7–10%). Кроме того, банковская процентная ставка низкая, и многие покупатели, имеющие свободные деньги, предпочитают покупать квартиры для проживания или инвестирования, а затем сдавать их в аренду, поскольку большинство многоквартирных домов расположены в удобных местах: рядом с реками, морем и в туристическом центре Дананга.

Что касается того, что роскошные квартиры, продаваемые по цене в сотни миллионов донгов, по-прежнему пользуются спросом, г-н Во Хонг Тханг, директор по консалтинговым услугам и развитию проектов DKRA Group, отметил, что это связано с постоянным дефицитом предложения квартир в Дананге: ежегодно на рынок выводится всего от 500 до менее 1000 квартир. Фонд свободных земель для строительства в центральной части города и вблизи него постепенно истощается, а стоимость земли высока.

Кроме того, большинство проектов, представленных на продажу, реализуются крупными, авторитетными инвесторами, имеют пройденные юридические процедуры и быстро строятся, что вызывает доверие у покупателей. Применяются многочисленные льготные условия продаж и стимулирующие меры поддержки.

Отзыв лицензии на строительство подвала здания гольф-клуба Cu Hill в Далате

29 мая Департамент строительства провинции Ламдонг принял решение об отзыве разрешения на строительство подвала в рамках проекта строительства поля для гольфа Cu Doi Da Lat, инвестированного акционерной компанией Hoang Gia DL.

Такое решение принял Департамент строительства после того, как было установлено, что инвестор не устранил нарушение условий строительства, предусмотренных лицензией, в срок, указанный в документе компетентного органа о рассмотрении нарушения.

При этом указанное предприятие обязано вернуть выданное разрешение на строительство. Срок исполнения решения составляет 5 дней со дня подписания решения об отзыве разрешения на строительство.

В случае, если инвестор строительства поля для гольфа Cu Doi Da Lat не вернет разрешение на строительство в установленном порядке, компетентный орган вынесет решение об аннулировании разрешения на строительство.

Соответственно, в 2023 году Департамент строительства провинции Ламдонг выдал инвестору вышеуказанного проекта лицензию на выполнение части подвала блока обслуживания гольф-поля в здании поля для гольфа Cu Doi Da Lat, площадью около 2639 квадратных метров.

Ранее, в ходе проверки, власти выявили множество нарушений, связанных с незаконным и нелицензированным строительством, при выполнении комплекса работ на поле для гольфа Doi Cu Da Lat. Власти зафиксировали эти нарушения и вынесли решение о привлечении виновных к ответственности. В настоящее время инвестор приостановил строительство объекта.

Что касается данного проекта, то недавно Департамент природных ресурсов и окружающей среды провинции Ламдонг определил, что около 5629 квадратных метров защитных лесных угодий, которые предприятие незаконно построило в рамках этого проекта, не являются достаточным основанием для изменения целевого назначения земли и не будут преобразованы в коммерческие и служебные жилые земли.

В связи с этим Департамент предложил и ждет заключения Народного комитета провинции, на основании которого он представит отчет Народному совету провинции с просьбой отрегулировать и отменить использование 5629 м2 защитных лесных угодий в качестве коммерческих и сервисных земель для строительства здания гольф-клуба.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html