Национальный жилищный фонд: стратегический шаг в политике социального обеспечения

В условиях роста цен на жильё мечта о собственном жильё для миллионов жителей крупных городов с низким и средним уровнем дохода остаётся под угрозой. Ожидается, что создание Национального жилищного фонда – нового финансового инструмента, одобренного Национальной ассамблеей в резолюции № 201/2025/QH15, – откроет устойчивое направление для обеспечения населения жильём по разумным ценам, одновременно создавая импульс для более сбалансированного и здорового развития рынка.

Проект социального жилья Thu Thiem Green House в районе Катлай (город Хошимин ). Проект включает 1040 квартир различной площади, от 1 до 2 спален, стоимостью около 25 миллионов донгов за м² и был сдан в эксплуатацию в конце 2024 года. Фото: An Hieu - Huyen Tran/Tin Tuc and Dan Toc Newspaper

Решение проблемы давления на жилье

Согласно статистике Министерства строительства , в настоящее время в стране насчитывается более 2,4 миллиона работников промышленных парков и миллионы малообеспеченных городских рабочих, остро нуждающихся в жилье. Однако предложение социального жилья удовлетворяет лишь около 40% фактического спроса.

Тем временем цены на коммерческое жильё продолжают стремительно расти. В Ханое средняя стоимость квартир выросла с 25 млн донгов за квадратный метр в 2015 году до более чем 85 млн донгов за квадратный метр в настоящее время. Разница в ценах увеличилась более чем в три раза менее чем за 10 лет. Аналогично, в Хошимине средняя цена также превысила 90 млн донгов за квадратный метр, что делает приобретение жилья практически невозможным для людей со средним доходом.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации недвижимости, отметил, что цены на жильё растут быстрее доходов населения, что делает потребность в социальном и недорогом арендном жилье острой. Создание Национального жилищного фонда — правильный шаг для кардинального решения этой проблемы.

По словам г-на Диня, политика социального жилья, по сути, реализуется уже давно, но ограниченность ресурсов, сложные механизмы распределения капитала и контролируемая инвестиционная прибыль снизили интерес бизнеса к ней. Это приводит к дисбалансу спроса и предложения, оказывая серьёзное давление на рынок городского жилья. Однако создание Национального жилищного фонда можно считать новым институциональным шагом.

В Постановлении 201/2025/QH15 Национальный жилищный фонд определен как внебюджетный государственный финансовый фонд, имеющий статус юридического лица и действующий не в целях получения прибыли. Фонд состоит из двух уровней: Центральный фонд, созданный и управляемый Правительством; Местный жилищный фонд, организованный и управляемый Провинциальным народным комитетом в соответствии с единым механизмом.

Капитал фонда формируется из многих источников: ассигнований из государственного бюджета; стоимости земельного фонда, инвестированного в техническую инфраструктуру; доходов от продажи и аренды государственного жилья; средств от аукционов по продаже прав землепользования; а также других законно мобилизованных и спонсируемых средств в стране и за рубежом.

Основная миссия фонда — инвестирование в развитие социального жилья, арендного жилья и жилья с правом выкупа, в первую очередь для действующих должностных лиц, государственных служащих, рабочих и рабочих. Кроме того, фонд участвует в поддержке инвестиций в техническую и социальную инфраструктуру проектов социального жилья.

Доктор Во Три Тхань, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, оценил, что при условии прозрачного проектирования и функционирования Национальный жилищный фонд может стать важным инструментом политики, аналогичным моделям жилищных фондов в Корее или Сингапуре. Это основа для формирования устойчивой экосистемы жилищного финансирования, помогая миллионам людей обрести жильё.

Эксперт проанализировал, что создание Национального жилищного фонда даёт людям три больших ожидания. Во-первых, фонд создаст больше доступного жилья за счёт инвестиций или соинвестирования в проекты социального жилья и арендного жилья. Увеличение предложения может снизить давление на цены на коммерческое жильё, и у людей появится больше вариантов, соответствующих их доходам.

Далее фонд будет оказывать прямую поддержку тем, кто действительно нуждается в помощи, особенно молодым работникам, работникам промышленных парков, недавно окончившим вузы чиновникам и госслужащим – тем, кто в настоящее время практически не имеет доступа к коммерческому жилью. Муниципалитеты смогут использовать средства фонда для предоставления льготных кредитов или инвестировать в строительство фондов арендного жилья по револьверному механизму.

В частности, фонд будет способствовать развитию синхронной городской инфраструктуры, поскольку проекты социального жилья, инвестируемые фондом, должны быть связаны с транспортной инфраструктурой, школами, здравоохранением и коммунальными службами. Это поможет людям не только «иметь жильё», но и «иметь достойное место для жизни».

Однако, по мнению экономиста Динь Минь Туана, для эффективности фонда необходим диверсифицированный механизм мобилизации капитала. Источником капитала для этого фонда не должен быть только государственный бюджет. Необходимо четко определить соотношение взносов по следующим каналам: государство, банки, бизнес, население и международные организации. Только в этом случае фонд будет иметь долгосрочную жизнеспособность и не будет зависеть от других источников.

Преодоление трудностей, открытие возможностей для жилья

Эксперты в целом сходятся во мнении, что, несмотря на высокие ожидания, Национальный жилищный фонд по-прежнему сталкивается с множеством практических проблем. Самая большая и первостепенная проблема, с которой предстоит столкнуться, — это капитал.

Создание фонда с первоначальным уставным капиталом около 5 000 млрд донгов с последующим увеличением до 10 000 млрд донгов в течение первых трёх лет считается скромным стартом по сравнению с потребностью в сотнях тысяч миллиардов донгов ежегодно на развитие социального жилья. Поэтому привлечение социальных ресурсов является неотложной необходимостью.

Наряду с этим, необходимо разработать механизм управления и мониторинга. Будучи внебюджетным фондом, функционирующим как государственное предприятие, Национальный жилищный фонд должен будет иметь прозрачный механизм управления, независимый аудит и государственное использование капитала для предотвращения рисков и убытков.

Г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента землепользования (Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды), заявил, что необходимо четко прописать механизм предоставления капитала, кредитования и возврата капитала, чтобы фонд мог эффективно функционировать, избегая ситуации «застоя» капитала без создания реальной продукции.

Кроме того, необходимо определить правильных бенефициаров. В реальности, во многих предыдущих проектах социального жилья по-прежнему существует ситуация «те, кому нужно, не могут его купить, те, кто может купить, не нуждаются в нём». Поэтому критерии доступа и механизм утверждения должны быть более прозрачными, гибкими и соответствовать фактическому доходу в каждом населённом пункте.

Кроме того, качество и местоположение жилья также играют ключевую роль. Если социальное жильё построено далеко от центра и лишено инфраструктуры, людям всё равно придётся нести высокие транспортные расходы, даже если они арендуют дешёвое жильё.

Говоря об этом, доктор Во Чи Тхань подчеркнул, что Национальный жилищный фонд должен не только решать проблему количества, но и стремиться к повышению качества жизни. Социальное жильё должно располагаться недалеко от места работы, иметь все необходимые услуги и удобный транспорт. Только тогда люди смогут по-настоящему обеспечить себе стабильное жильё.

Эксперты сходятся во мнении, что для того, чтобы ожидания стали реальностью, Национальному жилищному фонду необходимо наличие трех факторов: четких институтов, устойчивого капитала и прозрачного управления.

Соответственно, необходимо в ближайшее время издать руководящий указ, определяющий механизм деятельности, полномочия и ответственность центральных и местных органов власти. Децентрализация управления должна быть связана с ответственностью за использование и возврат капитала.

В то же время необходимо диверсифицировать формы мобилизации капитала, такие как: выпуск жилищных облигаций, привлечение финансовых учреждений и некоммерческих организаций к участию или предоставление предприятиям возможности вычитать налоги при внесении взносов в фонд.

Кроме того, необходимо развивать государственно-частное партнерство (ГЧП) в сфере развития социального жилья, считая это привлекательной и устойчивой сферой инвестиций, а не просто задачей социального обеспечения.

Кроме того, необходимо увязать развитие социального жилья с городским планированием и развитием инфраструктуры общественного транспорта, чтобы люди могли жить недалеко от своего рабочего места и снижать расходы на проживание.

Создание Национального жилищного фонда – стратегический шаг в процессе совершенствования жилищной политики, направленной на достижение цели «каждый человек должен иметь подходящее, безопасное и устойчивое жильё». При синхронной, прозрачной реализации и участии многих секторов экономики фонд не только поможет миллионам людей осуществить мечту о собственном жилье, но и будет способствовать стабилизации рынка недвижимости, экономическому росту и обеспечению социальной защиты. Доктор Нгуен Ван Динь подтвердил, что Национальный жилищный фонд – важный поворотный момент в жилищной политике. После совершенствования механизма работы фонд станет эффективным инструментом, который поможет Вьетнаму приблизиться к цели обеспечения постоянного жилья для всех людей.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm