Виллы и таунхаусы в Ханое, цена продажи которых превышает 130 миллионов донгов за м², остаются «нераспроданными».

Согласно отчёту Savills, в четвёртом квартале 2022 года в продаже было 15 проектов вилл и таунхаусов с общим количеством 926 квартир. Это самый низкий показатель за последние 5 лет.

По данным Savills, одной из основных причин снижения предложения считаются юридические сложности в секторе недвижимости, которые затрудняют инвесторам реализацию новых проектов. Количество сделок также считается достигшим пятилетнего минимума: было зарегистрировано всего 196 сделок, что на 52% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Чтобы стимулировать рынок, инвесторы активно снижали цены продажи в этом сегменте. В частности, первичная цена вилл снизилась на 6% до 130 млн донгов/м², а цена таунхаусов — на 1% до 172 млн донгов/м². Наиболее заметные изменения произошли в сегменте шопхаусов: снижение составило 10%, что эквивалентно 189 млн донгов/м².

На рисунке 1 показаны виллы и таунхаусы в Ханое, цена продажи которых составляет более 130 миллионов донгов за квадратный метр. — В последнее время цены на виллы и таунхаусы в Ханое немного снизились, но всё ещё остаются на очень высоком уровне. (Фото: DT)

На вторичном рынке в 2022 году наблюдался значительный рост цен в годовом исчислении, в основном в районах с ограниченным земельным фондом, на фоне роста уверенности покупателей в первой половине года. Однако в четвертом квартале 2022 года на вторичном рынке наблюдалось первое квартальное снижение цен с 2019 года, в то время как цены на квартиры-шопхаусы продолжали снижаться с третьего квартала 2022 года.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор по исследованиям и консалтингу компании Savills Hanoi, отметила, что в последнем квартале 2022 года цены на виллы и таунхаусы имели тенденцию к небольшому снижению, однако корректировка цен не будет существенной, и это также является сложной проблемой как для инвесторов, так и для индивидуальных инвесторов.

По словам г-жи Ханг, общий уровень цен на таунхаусы на рынке Ханоя по-прежнему высок. Виллы в Ханое стоимостью от 10 до 30 миллиардов донгов составляют 55%, на виллы стоимостью свыше 30 миллиардов донгов приходится 20%, а на виллы стоимостью ниже 10 миллиардов донгов — около 22%.

Для текущих инвесторов первоначальные инвестиционные затраты также выше. Эти затраты включают стоимость земли, капитальные затраты и финансовые издержки на этапе реализации проекта, возникающие из-за проблем, которые приводят к превышению ожидаемых затрат.

Например, история с длительным процессом лицензирования и утверждения проекта приводит к увеличению инвестиционных затрат, что влияет на цены на продукцию.

«Кроме того, на вторичном рынке инвесторы также провели множество операций купли-продажи, в результате чего цены поднялись до высоких уровней, что вызвало трудности в принятии решений о корректировке цен», — сказал аналитик.

Кроме того, спрос на виллы и таунхаусы в этом сегменте по-прежнему высок, но предложение ограничено. Спрос также формируется за счёт людей с высоким доходом, которые покупают недвижимость, используя определённую сумму свободных денег для инвестирования в малоэтажное жильё и используя небольшое банковское кредитное плечо.

Таким образом, в условиях высоких банковских процентных ставок давление на продажу отсутствует. Это приводит к тому, что снижение цен в этом сегменте не будет полностью очевидным.

Г-жа Хан отметила, что в 2023 году ликвидность может улучшиться, но будет больше ориентирована на товары, приобретаемые для жизни, а не для инвестиций. Ханою потребуются качественные проекты по разумным ценам, поскольку существующее предложение стоит дорого и не привлекает покупателей, особенно учитывая конкуренцию со стороны соседних провинций, таких как Хынгйен и Бакнинь, с развивающейся инфраструктурой и быстрой урбанизацией.

В других случаях, чтобы решить проблемы с ликвидностью, многие инвесторы начали переводить проекты, что привело к бурному развитию слияний и поглощений (M&A). Для инвесторов, обладающих большой целеустремленностью и разумными навыками ведения переговоров, это один из вариантов очищения рынка.

Очищение поможет рынку привлечь авторитетных, опытных, финансово состоятельных инвесторов и преодолеть существующие проблемы, такие как вывод на рынок неподходящей продукции, рост цен, но при этом продукция не отвечает потребностям пользователей.

Что касается перспектив, то на рынке ожидается поставка 1600 единиц от 15 проектов, выход которых на рынок ожидается в 2023 году.

Ожидается, что район Хоайдык обеспечит 20% будущих поставок, за ним следуют район Тханьчи с 16% и район Лонгбьен с 15%.

Г-н Мэтью Пауэлл, директор Savills Hanoi, отметил: «Новые инфраструктурные проекты будут способствовать развитию рынка жилья. После завершения такие проекты, как кольцевая дорога 3.5 и кольцевая дорога 4, будут способствовать развитию более 80 проектов общей площадью более 2900 гектаров в районах, прилегающих к кольцевым дорогам, таких как Хоай Дык, Ме Линь, Ха Донг, Дан Фыонг, Тхыонг Тин».

«Кроме того, политика поддержки и трудности будут способствовать восстановлению рынка в 2023 году», — подчеркнули эксперты Savills.

Источник