Капитал для бизнеса в сфере недвижимости: облигации сокращаются, кредиты расширяются

В первой половине этого года эмиссия облигаций компаниями, занимающимися недвижимостью, замедлилась, в то время как кредитование предприятий сферы недвижимости продолжало активно расти.

Кредитование недвижимости растёт, в то время как облигации под залог недвижимости сокращаются, поскольку в последнее время многие проекты в сфере недвижимости прошли юридическую проверку, что предоставило компаниям больше возможностей для доступа к кредитным ресурсам. Фото: ST Graphics: Тхань Хуен

Почти 3,2 миллиона миллиардов донгов вложено в недвижимость

Государственный банк Вьетнама (ГБВ) заявил, что к концу июня 2025 года объем кредитования всей экономики достиг 17,2 млн млрд донгов, из которых 18,47% (около 3,18 млн млрд донгов) пришлось только на кредитование бизнеса в сфере недвижимости. Большая часть этих средств была направлена инвесторам, в то время как спрос на ипотечные кредиты медленно восстанавливался.

Доктор Ле Суан Нгиа, экономический эксперт, отметил, что высокие цены на жильё вызывают у покупателей нерешительность, а рынок недвижимости становится «площадкой для спекулянтов» – инвесторов и банков. Именно поэтому кредиты в основном направляются в компании, занимающиеся недвижимостью, а не на покупку жилья, как в предыдущий период.

По данным анализа экспертов, кредитование бизнеса в сфере недвижимости резко возросло по многим причинам.

Во-первых, восстановление рынка недвижимости повышает уверенность банков в кредитовании и упрощает процедуры.

Во-вторых, были решены юридические вопросы, что облегчило многим инвесторам доступ к капиталу.

В-третьих, рынок облигаций пока не избежал трудностей, условия выпуска жесткие, процентные ставки высокие, в то время как процентные ставки по банковским кредитам разумные, а условия заимствований более гибкие, чем раньше, в результате чего инвесторы склонны переключаться на кредитные каналы.

Г-н Нгуен Куанг Туан, генеральный директор FiinRatings, заявил, что в первой половине этого года эмиссия облигаций увеличилась на 72,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако 75% от общего объёма эмиссии пришлось на банковский сектор. Облигации, связанные с недвижимостью, были выпущены на сумму всего около 33 000 млрд донгов, что ниже, чем в прошлом году.

Этот эксперт отметил, что причиной высокого роста кредитования недвижимости является то, что в последнее время многие проекты прошли юридическую проверку, что облегчило доступ к кредитам. Компании, занимающиеся недвижимостью, не спешили выпускать новые облигации, но при этом спешат выкупать их до погашения. Причина в том, что процентные ставки по ранее выпущенным облигациям были высокими, поэтому инвесторы стремились к погашению, чтобы снизить процентную нагрузку.

Хотя рост цен на квартиры в Ханое замедлился, признаков охлаждения не наблюдается: многие новостройки предлагают квартиры по цене 120–150 млн донгов за м². Высокие цены на жильё сдерживают спрос на кредиты со стороны покупателей, действительно нуждающихся в жильё.

В настоящее время процентные ставки по ипотечным кредитам в коммерческих банках составляют 6–7% годовых в первый год и плавающие в последующие годы (около 10% годовых). Это по-прежнему обременительно для покупателей жилья, в то время как пакет социальных жилищных кредитов в размере 145 000 миллиардов донгов «нераспродан» из-за отсутствия предложения.

Г-н Нгуен Суан Бак, заместитель директора Департамента кредитования секторов экономики (SBV), сообщил, что с момента запуска программы SBV шесть раз объявлял о снижении процентных ставок по кредитам с 8,7% годовых для инвесторов и 8,2% годовых для покупателей жилья до 6,4% годовых для инвесторов и 5,9% годовых для покупателей жилья соответственно. Однако текущий оборот по выплатам достиг всего 4 094 млрд донгов. Основная причина медленного освоения средств программы – нехватка предложения. Кроме того, SBV также зафиксировал, что 28 из 103 текущих жилищных проектов, по сообщениям инвесторов, не нуждаются в кредитах.

Капитал продолжит активно вливаться в недвижимость и инфраструктуру.

В недавнем отчёте аналитики SSI Research заявили, что движущей силой роста кредитования во второй половине 2025 года и в 2026 году будут недвижимость и инфраструктура. Этим двум сферам уделяется всё больше внимания в рамках политики правительства , направленной на стимулирование внутреннего спроса и поддержание темпов экономического роста в условиях текущих глобальных колебаний.

Движущей силой роста кредитования во второй половине 2025 года и в 2026 году будут два основных сектора: недвижимость и инфраструктура.

По данным исследовательской группы, рынок недвижимости Вьетнама демонстрирует признаки раннего восстановления с 2024 года, чему способствовали прогресс в правовой сфере и значительный рост предложения новых квартир (на 91% в годовом исчислении). Цены на недвижимость в крупных городах, особенно в Ханое и Хошимине, восстановились. Местные рынки также привлекают внимание благодаря слияниям провинций и проектам развития инфраструктуры. Низкие процентные ставки продолжат стимулировать покупательские настроения и поддерживать ликвидность рынка в краткосрочной перспективе.

Выступая перед журналистами, руководитель частного коммерческого банка заявил, что в первой половине текущего года кредитование недвижимости стало наиболее быстрорастущим сектором в структуре портфеля банка.

Между тем, кредитование инфраструктуры государственных коммерческих банков значительно выросло. Председатель Vietcombank Нгуен Тхань Тунг сообщил, что по состоянию на 30 июня 2025 года общий объём кредитования системы Vietcombank достиг 1,6 млн донгов, что на 11,1% больше, чем на конец 2024 года.

«За первые шесть месяцев года банк самостоятельно спонсировал или выступал в качестве координатора кредитных соглашений для многих важных проектов. В ближайшее время Vietcombank продолжит предоставлять новое финансирование с высокими кредитными условиями для многих ключевых проектов, крупных проектов, которые играют важную роль в содействии социально-экономическому росту на местах и по всей стране», — поделился г-н Тунг.

Правительство подтвердило свою твердую приверженность освоению 100% средств государственного инвестиционного плана в 2025 году. Ожидается, что ряд крупномасштабных государственных инвестиционных проектов будет способствовать росту кредитования не только во второй половине 2025 года, но и в среднесрочной перспективе.

Несмотря на активный рост кредитования (к концу июня 2025 года объём кредитования в целом по системе увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), особенно в сфере недвижимости, эксперты оценивают ликвидность и процентные ставки как стабильные. Дефицит ликвидности и рост процентных ставок носят локальный, а не массовый характер.

Еще одной причиной большей уверенности банков в кредитовании является принятие Национальной Ассамблеей Закона о внесении изменений и дополнений в ряд статей Закона о кредитных организациях, который, как ожидается, вступит в силу с 15 октября 2025 года и предоставит банкам право изымать залоговое обеспечение в случае нарушения клиентами платежных обязательств.

Источник: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html