Дело о «клиенте, избежавшем долга в 5 миллиардов»: был вынесен аналогичный вердикт

В последнее время общественное мнение полностью согласно с вердиктом Народного суда округа 7 (Хошимин), объявляющим, что клиент, купивший проект недвижимости, выиграл дело после подачи иска VPBank...

Иллюстрация из Chat GPT

Однако ранее, в 2024 году, Народный суд округа Кау-Гиай ( Ханой ) также вынес аналогичное решение. Разница лишь в том, что на этот раз истцом выступает покупатель.

Почти заплатил за квартиру, но проект все еще представляет собой пустующую землю.

Согласно материалам дела, 28 февраля 2022 года г-жа Нгуен Тхи Туй Г. была привлечена компанией R. Company для покупки курортной квартиры на острове Фукуок, в которую инвестировала MT Group.

Для покупки квартиры в данном проекте 9 марта 2022 года г-жа Г. получила передачу права ведения переговоров по договору купли-продажи (V103) с другим физическим лицом, г-ном Труонг Ву Тх.

Однако при внесении первого взноса (500 миллионов донгов) г-жа Г. перевела деньги на счёт компании R. (указанной как брокерская компания по операциям с недвижимостью для MT Group). Согласно договору между г-жой Г. и г-ном Т., г-н Т. передал г-же Г. все свои права и обязанности, предусмотренные документом V103.

После подписания данного соглашения г-жа Г. перевела следующий депозит в компанию S. Real Estate Company (сокращенно S. Company) — подразделение, назначенное инвестором проекта, MT Group, для выполнения функций брокера и изучения потребностей клиентов, приобретающих недвижимость.

После этого г-жа Г. внесла пять депозитов на сумму более 19 млрд. донгов (из которых собственный капитал г-жи Г. составил 2,4 млрд. донгов, а банковский кредит — 16,9 млрд. донгов).

Однако из средств массовой информации г-жа Г. узнала, что часть проекта изначально находилась на землях национальной обороны, поэтому инвестор проекта (MT Group) не завершил юридические процедуры в отношении земли, чтобы иметь право на ее продажу.

На момент передачи дела в суд текущий статус проекта представлял собой пустующую территорию с незавершенной инфраструктурой и отсутствием каких-либо построек на ней.

После этого г-жа Г. приходила на встречу и много раз отправляла электронные письма с просьбой предоставить юридические документы, подтверждающие пригодность проекта для бизнеса, и подписать договор купли-продажи, но компания С. не удовлетворила эту просьбу.

Затем компания S. отправила электронное письмо с предложением в одностороннем порядке расторгнуть соглашение и заявила, что не вернет всю сумму депозита, уплаченного г-жой G. (2,4 млрд донгов).

В связи с этим г-жа Г. обратилась в суд с иском к компании С., требуя расторгнуть все заключенные с компанией Р. депозитные договоры, документ о передаче депозитного договора, подписанный с г-ном Т. (первым клиентом компании С.), а также признать кредитный договор, заключенный г-жой Г. с банком, расторгнутым.

В суде г-жа Г. заявила, что г-н Труонг Ву Т. и компания S. предоставили неполную и недостоверную информацию о соглашении № V103, подписанном г-ном Т. с компанией S.
13 декабря 2021 г. Кроме того, компания S. также предоставила неполную и недостоверную информацию о правовом статусе проекта.

Брокерская фирма, но получает деньги от продажи активов

В ходе судебных прений представитель судебной комиссии пояснил, что компания S. была назначена компанией MT Company (инвестором) только для выполнения функций брокерского подразделения, консультирующего и представляющего клиентам продукты в сфере недвижимости с целью помочь им выбрать продукты, соответствующие их потребностям.

На судебном заседании представитель компании S. предъявил документ с печатью компании MT, в котором говорилось: «Компания S. будет отвечать за консультирование, поиск, представление и посредничество в сфере недвижимости для бизнеса, маркетинг, представление и поддержку инвесторов и клиентов при выполнении процедур, связанных с приобретением недвижимости в проекте».

Судебная коллегия полагает, что в этом документе нет информации, свидетельствующей о том, что инвестор разрешает компании S. получать депозиты за активы, регистрировать стоимость активов, а также информации, о которой стороны договорились друг с другом.

Это противоречит положениям закона о правах субъектов гражданского оборота, является действием, выходящим за рамки полномочий инвестора, предусмотренных вышеуказанным документом.

В ходе допросов в суде ответчик ООО «С» не смог предоставить никаких дополнительных документов и доказательств, подтверждающих его право на заключение сделки по договору задатка и принятия задатка, а также не было уполномочивающего документа от инвестора на право ООО «С» выдавать документ, приглашающий г-жу Г. подписать договор купли-продажи.

Таким образом, право подписывать расписку о депозите, а также саму депозитную операцию компании S. является противозаконным.

Кроме того, на момент, когда компания S. уведомила г-жу G. о необходимости подписать контракт, следует понимать, что проект отвечал всем условиям для открытия продажи.

Однако в судебном заседании представитель Компании С. не смог представить никаких правоустанавливающих документов, подтверждающих, что на момент выдачи уведомления о передаче права пользования земельным участком в декабре 2022 года у инвестора данного проекта имелись достаточные условия для открытия торгов.

Сделки недействительны из-за незаконности

На основании вышеизложенного суд постановил, что компания R. выполняла функцию брокера и консалтинга в сфере недвижимости, и эта компания одобрила внесение г-жой G. депозита для покупки квартиры с кодом V103 и площадью 216 квадратных метров в проекте на острове Фукуок с трансфертной стоимостью более 24,2 млрд. донгов.

Однако после рассмотрения планируется, что проект будет реализован в районе А (город Фукуок, провинция Кьензянг ), и, согласно графику, ко второму кварталу 2024 года проект будет завершен архитектурными работами и введен в эксплуатацию.

Таким образом, на момент размещения объявления на портале Министерства природных ресурсов и экологии (существовавшем на момент судебного разбирательства) данный проект не был допущен к продаже и не имел права на получение депозитов.

Компания R. зафиксировала в соглашении о задатке, что она одобрила внесение Стороной B (г-жой G.) задатка для покупки конкретной квартиры под названием V103, площадью 216 квадратных метров и стоимостью перевода, которая противоречит положениям закона о переводе квартир.

Кроме того, в ходе всего судебного разбирательства компания R. не доказала своего права на осуществление брокерского консультирования и получение депозитов от клиентов по вышеуказанному проекту со стороны инвестора. Следовательно, требование истца об обращении в суд является полностью обоснованным и соответствующим положениям закона.

Г-жа Г. осуществила сделку по задатку в компании R., но компания S. продолжила передачу права регистрации на покупку вышеуказанного объекта недвижимости. Таким образом, за один и тот же объект недвижимости ответственность перед г-жой Г. взяли на себя две компании.

Судебная коллегия определила: стоимость передачи, которую г-жа Г. согласовала с компанией R., составила общую стоимость недвижимости в размере 24,2 млрд. донгов.

Затем компания S. зафиксировала депозит в размере 24,2 млрд донгов, что противоречит закону, поскольку это не сумма, необходимая для обеспечения исполнения договора, а полная стоимость договора. Договор может быть исполнен только после передачи права собственности.

При этом компания S. не имеет полномочий подписывать договор купли-продажи активов по данному проекту, поскольку не является инвестором. Тот факт, что компания S. принимает денежные средства и ведёт переговоры по сделке с г-жой Г., полностью противоречит закону.

«Поэтому указанные соглашения должны быть признаны полностью недействительными, а иск истца — полностью правомерным», — подчеркнула коллегия судей.

Кредитный договор расторгнут, и две компании должны выплатить истцу

На основании вышеизложенных событий и оценок коллегия судей признала передаточный акт по соглашению V103 между г-жой Г. и г-ном Т. полностью недействительным; соглашение V103, подписанное между г-ном Т. и компанией S., полностью недействительным; и депозитное соглашение, подписанное между г-жой Г. и компанией R., полностью недействительным.

По результатам этих недействительных сделок суд обязал компанию Р. выплатить г-же Г. 500 миллионов и проценты в размере 118 миллионов.

Компания S. должна вернуть г-же G. основную сумму долга в размере 1,9 млрд. с процентами в размере 448 млн.

Поскольку вышеуказанные договоры были недействительны, кредитный договор, заключенный г-жой Г. с банком, также был недействителен. Однако к моменту судебного разбирательства компания S. полностью выплатила сумму, которую г-жа Г. подписала для получения займа у банка, поэтому необходимости разбираться с последствиями не возникло.

ХА ЧАУ

Источник: https://tuoitre.vn/vu-khach-hang-thoat-khoan-no-5-ti-da-co-mot-ban-an-tuong-tu-20251008232456275.htm