WeWork — от 57 миллиардов долларов до грани банкротства

Компания WeWork, основанная в 2010 году с целью создания новой корпоративной культуры, пережила бурный рост, но затем, всего за 9 лет, пережила спад и не смогла восстановиться после пандемии.

За десять дней до конца 2018 года самолет Gulfstream компании WeWork стоимостью 60 миллионов долларов вылетел из Нью-Йорка в направлении Гавайев. На борту находились соучредитель Адам Нойман и секретный проект стоимостью 20 миллиардов долларов: Project Fortitude, в рамках которого генеральный директор SoftBank Масаёси Сон увеличил инвестиции до 10 миллиардов долларов и выкупил большую часть акций всех инвесторов, кроме Ноймана, еще за 10 миллиардов долларов.

Этот план гарантировал, что WeWork останется под контролем семьи Нойманн на протяжении поколений, при поддержке крупного инвестора и благодаря все более амбициозному видению. Однако в течение года самолеты Gulfstream были выставлены на продажу, Нойманн потерял свою должность, а стоимость WeWork упала в семь раз.

После очередной волны COVID-19 и последующих безуспешных попыток спасти свой бизнес, WeWork накопила миллиарды долларов долгов и объявила дефолт по облигационным платежам. Из компании, которую в мире венчурного капитала оценивали в десятки миллиардов долларов, Wall Street Journal в начале ноября сообщила, что стартап готовится подать заявление о банкротстве. Что же случилось с WeWork?

Мечта «изменить мир »

В 2010 году Адам Нойманн и Мигель Маккелви использовали средства от продажи своего стартапа Green Desk для создания компании WeWork. Их целью было создание «физической социальной сети», которая могла бы привлекать фрилансеров или тех, кто работает из дома.

Бизнес-модель WeWork предполагает долгосрочную аренду офисных зданий (или отдельных этажей) с последующей их реконструкцией для сдачи в аренду. Речь идёт не просто о предоставлении гибких рабочих мест на короткий срок; компания стратегически привлекает клиентов роскошными, современными помещениями и удобствами для общения, развлечений и питания.

Для молодых людей, задающихся вопросом, есть ли в жизни что-нибудь интереснее, чем целыми днями сидеть перед экраном компьютера, WeWork предлагает пиво, пинбол и комнаты для медитации. Нойманн повсюду продвигал создание новой рабочей культуры и многое другое. «Мы здесь, чтобы изменить мир. Ничто больше меня не интересует», — сказал он однажды.

Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: Reuters.

Теоретически, предполагалось, что понесенные затраты, включая арендную плату и эксплуатационные расходы, будут ниже цены, взимаемой с арендаторов, что позволит WeWork получать прибыль. Как и большинству стартапов, которым приходится «тратить деньги» на ранних этапах, Нойманн проанализировал преимущества новой модели и перспективы рынка коворкингов объемом в 2 триллиона долларов — который, по мнению The Guardian, позже был завышен, — чтобы привлечь финансирование.

Он постоянно рассказывает, что генеральному директору SoftBank Масаёси Сону потребовалось всего 28 минут, чтобы принять решение об инвестировании в WeWork. В 2017 году SoftBank и Vision Fund инвестировали в стартап 4,4 миллиарда долларов при оценке в 20 миллиардов долларов. К 2018 году SoftBank выделил еще 4,25 миллиарда долларов, что сделало WeWork одним из ведущих мировых «единорогов» (стартапов, оцениваемых более чем в миллиард долларов).

Пузырь переоценки лопнул.

Сомнения уже начали возникать. В 2017 году Wall Street Journal выразил скептицизм по поводу стартапа стоимостью 20 миллиардов долларов, который по сути представлял собой бизнес по аренде офисных помещений. И это даже не говоря о оценке в 47 миллиардов долларов, достигнутой в ходе частного раунда финансирования, или о ошеломляющей оценке в 100 миллиардов долларов, которую, по прогнозам Morgan Stanley, компания могла бы достичь.

Блеск и гламур продлились недолго. В 2018 году, когда WeWork обратилась к рынку облигаций за заемом в сотни миллионов долларов, ей пришлось раскрыть больше информации о своем финансовом положении. Документы показали, что в 2017 году WeWork потеряла 883 миллиона долларов, несмотря на выручку в размере приблизительно 886 миллионов долларов. Утечка информации от Financial Times показала, что в следующем году компания потеряла 1,9 миллиарда долларов при выручке около 1,8 миллиарда долларов.

К 2019 году WeWork обогнала JPMorgan Chase, став крупнейшей компанией по коммерческой аренде в Нью-Йорке, и контролировала больше квадратных метров в Лондоне, чем кто-либо, за исключением британского правительства . Однако инвесторы поставили под сомнение ее неустойчивое финансовое положение. В октябре того же года компании пришлось отозвать планы по проведению IPO после того, как инвесторы отказались покупать ее акции. Банки также стали менее охотно предоставлять кредиты WeWork.

Несмотря на все трудности, Нойман оставался Нойманом. Его поездки на частном самолете, как утверждается, были связаны с трансграничной торговлей марихуаной. Его жена могла увольнять сотрудников, если чувствовала себя некомфортно, а собрание по поводу увольнений в компании завершилось музыкальным выступлением.

В конечном итоге, рыночная капитализация WeWork резко упала с пика в 47 миллиардов долларов в январе 2019 года до 7 миллиардов долларов к концу того же года, когда компания была приобретена SoftBank (Япония). Были уволены тысячи сотрудников. Нойманн подал в отставку и получил более 700 миллионов долларов от продажи акций SoftBank и денежных выплат.

Оценка стоимости WeWork колебалась в период с 2013 по 2020 год, достигнув пика в 2019 году, когда финансовые институты оценивали компанию в диапазоне от 8 до 104 миллиардов долларов. Графика: FT

Согласно анализу Bloomberg 2019 года, то, что превратило WeWork из любимца венчурных фондов в компанию, вызывающую презрение, имеет прецедентный характер для любой модели роста и спада, и это не одна из обычных проблем, волнующих инвесторов, таких как будущий денежный поток.

Анализ показывает, что упадок WeWork можно объяснить только абстрактными концепциями, подобно тому, как основатель Нойманн убедил инвесторов вложить десятки миллиардов долларов. Необходимо признать, что Нойманн был способен продать не просто компанию по аренде офисных помещений, а видение стартапа, способного доминировать в мире.

Трудности в постковидную эпоху

Когда в феврале 2020 года закончилась эра Ноймана, руководство компанией перешло к Сандипу Матрани. Под руководством Матрани компания WeWork вышла на биржу в октябре 2021 года путем слияния со специальной компанией по приобретению активов (SPAC).

Пандемия COVID-19 охватила весь мир, вызвав опасения по поводу экономического спада и приведя к сокращению рабочих мест в технологической отрасли, что сильно снизило спрос на коворкинги. В более широком смысле, рынок аренды офисных помещений пострадал после пандемии, поскольку сотрудники неохотно возвращались в офис.

Сюзанна Стритер, руководитель отдела валют и рынков в Hargreaves Lansdown, заявила, что WeWork уже демонстрировала признаки слабости, проявляясь в больших убытках и растущей задолженности еще до пандемии. «Но кризис, вызванный COVID-19, заставил их заплатить цену за и без того хрупкую бизнес-модель», — сказала она.

Столкнувшись с этими трудностями, в начале этого года WeWork предприняла усилия по укреплению своего финансового положения, чтобы пережить спад. В марте компания заключила соглашение о реструктуризации долга с SoftBank, а также с несколькими крупными кредиторами с Уолл-стрит, включая King Street Capital Management и Brigade Capital Management.

Компания SoftBank согласилась обменять долг в размере приблизительно 1,6 миллиарда долларов на новое сочетание заемных средств и акций WeWork. Эта сделка сократила долг компании более чем на 1,5 миллиарда долларов.

В рамках этого соглашения WeWork также получила инвестиции от фонда Раджива Мисры, принадлежащего SoftBank, — One Investment Management, предоставившего почти 500 миллионов долларов в виде высокопроцентного кредита. «Ожидается, что новое финансирование, привлеченное и гарантированное в рамках сделки, полностью профинансирует бизнес-план WeWork и обеспечит достаточную ликвидность», — заявила компания в то время.

Филиал WeWork в Лондоне, Англия, октябрь 2019 года. Фото: Bloomberg.

Но в мае этого года, после проведения финансовой реструктуризации, Матрани внезапно объявил о своем уходе. К августу WeWork выразила сомнения в своей способности продолжать деятельность, поскольку компания продолжала нести убытки, а ее денежные резервы истощались.

Согласно документам, поданным в регулирующие органы, за первые шесть месяцев года компания потратила 530 миллионов долларов и имеет в наличии около 205 миллионов долларов наличных средств. При этом у нее 2,9 миллиарда долларов долгосрочной задолженности и более 13 миллиардов долларов арендной платы, что обусловлено ростом стоимости заимствований и трудностями с арендой офисных помещений.

В то время руководство заявило, что «убытки привели к росту числа увольняемых сотрудников... и существуют серьезные сомнения в способности компании продолжать свою деятельность».

Таким образом, WeWork обозначила шаги по улучшению ликвидности и прибыльности, включая сокращение расходов за счет реструктуризации и пересмотра условий аренды, увеличение доходов за счет снижения оттока клиентов и привлечение новых клиентов. Компания заявила, что будет привлекать дополнительный капитал посредством выпуска облигаций, размещения акций или продажи активов.

Также в этом месяце три члена совета директоров подали в отставку из-за серьезных разногласий по вопросам корпоративного управления и стратегического направления. Для ведения переговоров с кредиторами были назначены четыре новых директора, обладающих опытом в области финансовой реструктуризации.

Ситуация выглядит неблагоприятной. С начала года акции WeWork упали на 96%. По состоянию на июнь компания располагала 777 офисами в 39 странах, 30% из которых находятся в США. По оценкам, компании предстоит выплатить около 10 миллиардов долларов арендной платы, начиная со второй половины текущего года и до конца 2027 года, и еще 15 миллиардов долларов с 2028 года.

В начале ноября источники WSJ указывали на то, что WeWork может подать заявление о банкротстве в соответствии с главой 11 уже на следующей неделе, что откроет компании путь к реструктуризации своей деятельности и долгов. Согласно правилам, такой план реструктуризации должен быть одобрен судом по делам о банкротстве и кредиторами.

Но как именно WeWork трансформируется — это вопрос. Ранее стартап всегда позиционировал себя как «с минимальным количеством активов», то есть не владел большим количеством физических объектов. Именно это и сделало WeWork по-настоящему новаторским, причем в двух отношениях.

Во-первых, арендуя помещения вместо покупки или строительства, они могут быстро расширять свою сеть, если у них достаточно капитала для оплаты аренды. Во-вторых, помимо маркетинга, они эффективно используют преимущества дизайна помещения и рабочей среды, чтобы убедить клиентов, будь то фрилансеры или быстрорастущие компании, которые не могут позволить себе расширение офисов традиционным способом.

Но у концепции «легких активов» есть и обратная сторона. Асват Дамодаран, профессор финансов в Нью-Йоркском университете, с самого начала скептически относился к бизнес-модели WeWork. «В хорошие времена вы заполняете здание. В плохие времена они уходят, и у вас остается пустое здание и долг, который нужно выплачивать», — сказал он.

Фиен Ан ( составлено )

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html