WeWork — от 57 миллиардов долларов до грани банкротства

Компания WeWork, основанная в 2010 году с целью создания новой рабочей культуры, пережила бурный рост, а затем пришла в упадок всего за 9 лет и не смогла восстановиться после пандемии.

За десять дней до конца 2018 года самолёт Gulfstream компании WeWork стоимостью 60 миллионов долларов вылетел из Нью-Йорка на Гавайи. На борту находился соучредитель компании Адам Нейманн и секретная информация стоимостью 20 миллиардов долларов. Это был проект «Стойкость», в рамках которого генеральный директор SoftBank Масаёши Сон должен был увеличить свои инвестиции до 10 миллиардов долларов и выкупить большую часть акций всех инвесторов, кроме Нейманна, ещё за 10 миллиардов долларов.

План гарантировал, что WeWork останется под контролем семьи Нейманн на протяжении поколений, при поддержке состоятельного инвестора с всё более амбициозными планами. Но не прошло и года, как Gulfstream был выставлен на продажу, Нейманн покинул свой пост, а стоимость WeWork упала в семь раз.

После пандемии COVID-19 и последовавшей за ней неудачной попытки спасти бизнес, WeWork оказался в долгах на миллиарды долларов и просрочил выплаты процентов по облигациям. Будучи одним из самых востребованных стартапов в мире венчурного капитала, оцениваемым в десятки миллиардов долларов, в начале ноября WSJ сообщила, что этот стартап готовится подать заявление о банкротстве. Что случилось с WeWork?

Мечта «изменить мир »

В 2010 году Адам Нейманн и Мигель Маккелви использовали выручку от продажи своего стартапа Green Desk для совместного основания WeWork. Их идея заключалась в создании «физической социальной сети», которая могла бы привлечь фрилансеров и удаленных работников.

Бизнес-модель WeWork заключается в долгосрочной аренде офисных зданий (или отдельных этажей) с последующей их реновацией. Компания не просто предлагает гибкие условия аренды на короткий срок, но и планирует привлекать клиентов роскошными, современными пространствами, удобными услугами для общения, развлечений и питания.

Для молодых людей, которые задумываются о том, может ли жизнь быть интереснее, чем целыми днями смотреть в экран компьютера, WeWork предлагает пиво, столы для пинбола и комнаты для медитации. Нейман проповедует о создании новой рабочей культуры и многом другом, где бы то ни было. «Мы здесь, чтобы изменить мир. Меня больше ничего не волнует», — сказал он однажды.

Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: Reuters

Теоретически предполагалось, что расходы на аренду помещений и обслуживание будут ниже арендной платы, взимаемой с арендаторов, что поможет WeWork получать прибыль. Как и большинству стартапов, которым в первые годы приходится «сжигать деньги», Нейманн анализировал преимущества новой модели и перспективы рынка коворкингов объёмом в 2000 миллиардов долларов (что, по словам The Guardian , было преувеличением), чтобы привлечь капитал.

Он всегда говорил, что генеральному директору SoftBank Масаёси Сону потребовалось всего 28 минут, чтобы принять решение об инвестировании в WeWork. В 2017 году SoftBank и Vision Fund вложили в этот стартап 4,4 млрд долларов при оценке в 20 млрд долларов. К 2018 году SoftBank обязался вложить ещё 4,25 млрд долларов, что сделало WeWork одним из ведущих мировых «единорогов» (стартапов с оценкой в ​​1 млрд долларов и более).

«Пузырь» оценки лопнул

Вопросы уже назревали. В 2017 году газета Wall Street Journal скептически отнеслась к стартапу стоимостью 20 миллиардов долларов, который, по сути, сдавал в аренду офисные помещения. И это не говоря уже об оценке в 47 миллиардов долларов, полученной в ходе частного раунда финансирования, или о «огромном» прогнозе Morgan Stanley в 100 миллиардов долларов.

Блеск продлился недолго. В 2018 году, когда WeWork вышла на рынок облигаций, чтобы занять сотни миллионов долларов, ей пришлось раскрыть больше информации о своих финансах. Документы показали, что в 2017 году WeWork потеряла 883 миллиона долларов, несмотря на выручку около 886 миллионов. Утечка информации в Financial Times показала, что в следующем году компания потеряла 1,9 миллиарда долларов при выручке около 1,8 миллиарда долларов.

К 2019 году WeWork обогнала JPMorgan Chase, став крупнейшим арендатором коммерческих помещений в Нью-Йорке, и контролировала больше квадратных футов в Лондоне, чем кто-либо, кроме британского правительства . Однако инвесторы усомнились в шаткости её финансового положения. В октябре того же года компания отказалась от планов IPO после того, как инвесторы не захотели покупать её акции. Банки также неохотно кредитовали WeWork.

И всё это время Нойманн оставался Нойманном. Его частные перелёты, как утверждается, были связаны с трансграничными поставками марихуаны. Его жена могла увольнять сотрудников, если ей было неловко, а компания завершила одно из совещаний по увольнению музыкальным представлением.

Оценка WeWork в конечном итоге резко упала с пиковых 47 миллиардов долларов в январе 2019 года до 7 миллиардов долларов в том же году, когда компанию приобрел японский SoftBank. Компания уволила тысячи сотрудников. Нейманн ушёл в отставку, получив более 700 миллионов долларов от продажи акций SoftBank и денежных выплат.

Колебания оценки WeWork в 2013–2020 годах, пик пришелся на 2019 год, оценки финансовых учреждений варьировались от 8 до 104 миллиардов долларов. Графика: FT

По данным анализа Bloomberg за 2019 год, то, что превратило WeWork из любимца венчурных капиталистов в изгоя, беспрецедентно для любой модели роста и спада, а также находится за пределами обычных забот инвесторов, таких как будущие денежные потоки.

Анализ утверждает, что упадок WeWork можно объяснить только абстрактно, подобно тому, как основатель компании Нейманн убедил инвесторов вложить в неё десятки миллиардов долларов. Стоит признать, что Нейманн сумел убедить всех в том, что это стартап, способный завоевать мир, а не компания, сдающая офисы в аренду.

Борьба после COVID-19

После смерти династии Нейманнов в феврале 2020 года бразды правления перешли к Сандипу Матрани. При г-не Матрани WeWork стала публичной компанией в октябре 2021 года в результате слияния с компанией специального назначения по поглощениям (SPAC).

Распространение COVID-19 вызвало опасения по поводу экономического спада и сокращения рабочих мест в технологической отрасли, что повлияло на спрос на коворкинги. В более широком контексте рынок аренды офисов после пандемии столкнулся с трудностями, поскольку сотрудники не хотели возвращаться в офисы.

Сюзанна Стритер, руководитель отдела валют и рынков в Hargreaves Lansdown, отметила, что WeWork уже демонстрировал признаки слабости ещё до пандемии, демонстрируя большие убытки и накопившиеся долги. «Но кризис, вызванный COVID-19, поставил под угрозу и без того хрупкую бизнес-модель», — сказала она.

Столкнувшись с этими трудностями, компания WeWork в начале этого года предприняла усилия по укреплению своего финансового положения, чтобы пережить спад. В марте компания заключила соглашение о реструктуризации долга с SoftBank, а также с несколькими крупными кредиторами Уолл-стрит, включая King Street Capital Management и Brigade Capital Management.

SoftBank согласился обменять около 1,6 млрд долларов долга на сочетание нового долга и акций WeWork. Сделка сократила долг компании более чем на 1,5 млрд долларов.

В рамках этой сделки WeWork также получила инвестиции от фонда One Investment Management, принадлежащего SoftBank и принадлежащего Радживу Мисре, который предоставил высокодоходные облигации на сумму почти 500 миллионов долларов. «Ожидается, что новое финансирование, привлеченное и выделенное в рамках сделки, полностью профинансирует бизнес-план WeWork и обеспечит достаточную ликвидность», — заявила тогда компания.

Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: Bloomberg

Но в мае, после завершения финансовой реструктуризации, г-н Матрани внезапно объявил о своём уходе. К августу WeWork начал вызывать сомнения в своей способности к выживанию, поскольку компания продолжала нести убытки, а её денежные средства были на исходе.

Компания потратила 530 миллионов долларов за первые шесть месяцев года и, согласно данным о ценных бумагах, имеет около 205 миллионов долларов наличными. При этом у неё есть долгосрочный долг в размере 2,9 миллиарда долларов и более 13 миллиардов долларов арендной платы на фоне роста процентных ставок по займам и трудностей с арендой офисов.

В то время совет директоров заявил, что «убытки привели к увеличению числа уходов членов... и возникли серьезные сомнения относительно способности компании продолжать свою деятельность».

WeWork обозначил шаги по повышению ликвидности и рентабельности, включая сокращение расходов за счёт реструктуризации и пересмотра условий аренды, увеличение выручки за счёт снижения оттока клиентов и увеличения новых продаж. Компания заявила, что будет привлекать дополнительный капитал путём выпуска облигаций, акций или продажи активов.

Также в этом месяце три члена совета директоров ушли в отставку из-за серьёзных разногласий по вопросам управления и стратегического направления. Для переговоров с кредиторами были назначены четыре новых директора, обладающих опытом в области финансовой реструктуризации.

Дела идут неважно. С начала года акции WeWork упали на 96%. По состоянию на июнь у компании было 777 офисов в 39 странах, 30% из которых находились в США. Компании предстоит выплатить арендную плату в размере около 10 миллиардов долларов, начиная со второй половины этого года и до конца 2027 года, а также ещё 15 миллиардов долларов, начиная с 2028 года.

К началу ноября источники WSJ сообщили, что WeWork может подать заявление о банкротстве по главе 11 уже на следующей неделе, что откроет компании путь к реструктуризации своей деятельности и долгов. По закону, план реструктуризации должен быть одобрен судом по делам о банкротстве и кредиторами.

Но как WeWork будет трансформироваться — это другой вопрос. Стартап всегда позиционировал себя как компанию с «малыми активами», то есть не владеющую большим количеством физических активов. Это сделало WeWork поистине революционным проектом в двух отношениях.

Во-первых, арендуя помещения, а не покупая или строя их, они могут быстро расширять свою сеть, при условии наличия достаточного капитала для оплаты аренды. Во-вторых, помимо маркетинга, они используют преимущества дизайна пространства и рабочей среды, чтобы убедить клиентов, будь то фрилансеры или быстрорастущие компании, которые не могут позволить себе расширение офисов традиционным способом.

Но у «облегченного» подхода есть и обратная сторона. Асват Дамодаран, профессор финансов Нью-Йоркского университета, с самого начала скептически отнесся к бизнес-модели WeWork. «В хорошие времена вы заполняете здание. В плохие — люди уходят, и вы остаетесь с пустым зданием и ипотекой», — сказал он.

Phien An ( синтез )

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html