WeWork — от 57 миллиардов долларов до грани банкротства

Компания WeWork, основанная в 2010 году с целью создания новой рабочей культуры, пережила бурный рост, а затем пришла в упадок всего за 9 лет и не смогла восстановиться после пандемии.

За десять дней до конца 2018 года самолёт Gulfstream компании WeWork стоимостью 60 миллионов долларов вылетел из Нью-Йорка на Гавайи. На борту находился соучредитель компании Адам Нейманн и секретная информация стоимостью 20 миллиардов долларов. Это был проект «Стойкость», в рамках которого генеральный директор SoftBank Масаёши Сон должен был увеличить свои инвестиции до 10 миллиардов долларов и выкупить большую часть акций всех инвесторов, кроме Нейманна, ещё за 10 миллиардов долларов.

План гарантировал, что WeWork останется под контролем семьи Нейманн на протяжении поколений, при поддержке состоятельного инвестора с всё более амбициозными планами. Но не прошло и года, как Gulfstream был выставлен на продажу, Нейманн покинул свой пост, а стоимость WeWork упала в семь раз.

После пандемии COVID-19 и последовавшей за ней неудачной попытки спасти бизнес, WeWork оказался в долгах на миллиарды долларов и просрочил выплаты по облигациям. Будучи одним из самых востребованных стартапов в мире венчурного капитала, оцениваемым в десятки миллиардов долларов, в начале ноября WSJ сообщила, что этот стартап готовится подать заявление о банкротстве. Что случилось с WeWork?

Мечта «изменить мир »

В 2010 году Адам Нейманн и Мигель Маккелви использовали выручку от продажи своего стартапа Green Desk для совместного основания WeWork. Их идея заключалась в создании «физической социальной сети», которая могла бы привлечь фрилансеров и удаленных работников.

Бизнес-модель WeWork заключается в долгосрочной аренде офисных зданий (или отдельных этажей) с последующей их реновацией. Вместо того, чтобы просто предоставлять гибкие и краткосрочные рабочие места, компания планирует привлекать клиентов роскошными, современными пространствами и удобными услугами для общения, развлечений и питания.

Для молодых людей, которые задумываются, есть ли в жизни что-то большее, чем целыми днями смотреть в экран компьютера, WeWork предлагает пиво, столы для игры в пинбол и комнаты для медитации. Нойманн проповедует о создании новой рабочей культуры и многом другом, где бы то ни было. «Мы здесь, чтобы изменить мир. Меня больше ничего не интересует», — сказал он однажды.

Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: Reuters — Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: *Reuters*

Теоретически предполагалось, что расходы WeWork, включая аренду и эксплуатационные расходы, будут ниже, чем те, которые взимаются с арендаторов, что должно было способствовать получению прибыли. Как и большинство стартапов, которые в первые годы теряют деньги, Нейманн рекламировал новую модель и рынок коворкингов объёмом в 2 триллиона долларов (который The Guardian позже назвала преувеличенным), чтобы привлечь капитал.

Он всегда говорил, что генеральному директору SoftBank Масаёси Сону потребовалось всего 28 минут, чтобы принять решение об инвестировании в WeWork. В 2017 году SoftBank и Vision Fund вложили в стартап 4,4 млрд долларов при оценке в 20 млрд долларов. К 2018 году SoftBank обязался инвестировать ещё 4,25 млрд долларов, что сделало WeWork одним из ведущих мировых «единорогов» (стартапов с оценкой в 1 млрд долларов и более).

«Пузырь» оценки лопнул

Сомнения уже назревали. В 2017 году газета Wall Street Journal скептически отнеслась к стартапу стоимостью 20 миллиардов долларов, который, по сути, сдавал в аренду офисные помещения. И это не говоря уже об оценке в 47 миллиардов долларов, полученной в ходе частного раунда финансирования, или о «огромном» прогнозе Morgan Stanley в 100 миллиардов долларов.

Блеск продлился недолго. В 2018 году, когда WeWork вышла на рынок облигаций, чтобы занять сотни миллионов долларов, ей пришлось раскрыть больше информации о своих финансах. Документы показали, что WeWork потеряла 883 миллиона долларов в 2017 году, несмотря на выручку около 886 миллионов долларов. Утечка информации из Financial Times показала, что в следующем году компания потеряла 1,9 миллиарда долларов при выручке около 1,8 миллиарда долларов.

К 2019 году WeWork обогнала JPMorgan Chase, став крупнейшим арендатором коммерческих помещений в Нью-Йорке, и контролировала больше квадратных футов в Лондоне, чем кто-либо, кроме британского правительства . Однако инвесторы усомнились в шаткости её финансового положения. В октябре того же года компания отказалась от планов IPO, поскольку инвесторы не захотели покупать её акции. Банки также неохотно кредитовали WeWork.

Всё это время Нойманн оставался Нойманном. Его полёты на частном самолёте якобы были связаны с трансграничными поставками марихуаны. Его жена могла увольнять сотрудников, если ей было неловко, а компания завершила одно из совещаний по увольнениям музыкальным представлением.

Оценка WeWork в конечном итоге резко упала с пиковых 47 миллиардов долларов в январе 2019 года до 7 миллиардов долларов в том же году, когда компанию приобрел японский SoftBank. Компания уволила тысячи сотрудников. Нейманн ушёл в отставку, получив более 700 миллионов долларов от продажи акций SoftBank и денежных выплат.

Колебания оценки WeWork в 2013–2020 годах, достигшие в 2019 году максимума в оценках финансовых учреждений от 8 до 104 миллиардов долларов. График: FT

По данным анализа Bloomberg за 2019 год, то, что превратило WeWork из любимца венчурных капиталистов в изгоя, беспрецедентно для любой модели роста и спада, и это также бросает вызов обычным опасениям инвесторов, таким как будущие денежные потоки.

Анализ утверждает, что упадок WeWork можно объяснить лишь абстрактно, подобно тому, как основатель компании Нейманн убедил инвесторов вложить в неё десятки миллиардов долларов. Стоит признать, что Нейманн сумел убедить инвесторов в том, что компания способна доминировать в мире, а не просто арендовать офисы.

Борьба после COVID-19

После смерти династии Нейманнов в феврале 2020 года бразды правления перешли в руки Сандипа Матрани. При Матрани WeWork стала публичной компанией в октябре 2021 года в результате слияния с компанией специального назначения по поглощениям (SPAC).

Пандемия COVID-19 охватила весь мир, породив опасения по поводу экономического спада и сокращения рабочих мест в технологической отрасли, что негативно сказывается на спросе на коворкинги. В более широком контексте рынок аренды офисов после пандемии столкнулся с трудностями, поскольку сотрудники неохотно возвращаются в офисы.

Сюзанна Стритер, руководитель отдела валют и рынков компании Hargreaves Lansdown, отметила, что WeWork уже демонстрировал признаки «хрупкости» ещё до пандемии, понеся большие убытки и накопив долги. «Но кризис, вызванный COVID-19, поставил под угрозу и без того хрупкую бизнес-модель», — добавила она.

Столкнувшись с этими трудностями, в начале этого года компания WeWork предприняла скоординированные усилия по укреплению своего финансового положения и преодолению последствий спада. В марте компания заключила соглашение о реструктуризации долга с SoftBank, а также с несколькими крупными кредиторами Уолл-стрит, включая King Street Capital Management и Brigade Capital Management.

SoftBank согласился обменять около 1,6 млрд долларов долга на сочетание нового долга и акций WeWork. Сделка сократила долг компании более чем на 1,5 млрд долларов.

В рамках этой сделки WeWork также получила инвестиции от фонда One Investment Management, принадлежащего SoftBank и принадлежащего Радживу Мисре, который предоставил высокодоходные облигации на сумму почти 500 миллионов долларов. «Ожидается, что новое финансирование, привлеченное и выделенное в рамках сделки, полностью профинансирует бизнес-план WeWork и обеспечит достаточную ликвидность», — заявила тогда компания.

Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: Bloomberg — Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: *Bloomberg*

Но в мае, после завершения финансовой реструктуризации, г-н Матрани внезапно объявил о своём уходе. К августу WeWork начал вызывать вопросы о своей способности удержаться на плаву, поскольку компания продолжала нести убытки, а её денежные средства сокращались.

Согласно данным отчёта по ценным бумагам, компания потратила 530 миллионов долларов за первые шесть месяцев года и имеет около 205 миллионов долларов наличными. При этом у неё есть долгосрочный долг в размере 2,9 миллиарда долларов и более 13 миллиардов долларов арендной платы на фоне роста процентных ставок по займам и трудностей с арендой офисов.

Совет директоров заявил в то время, что «убытки привели к уходу все большего числа членов... и возникли серьезные сомнения относительно способности компании продолжать свою деятельность».

WeWork обозначил шаги по повышению ликвидности и рентабельности, включая сокращение расходов за счёт реструктуризации и пересмотра условий аренды, увеличение выручки за счёт снижения оттока клиентов и увеличения новых продаж. Компания заявила, что будет привлекать дополнительный капитал путём выпуска облигаций, акций или продажи активов.

Также в этом месяце три члена совета директоров ушли в отставку из-за серьёзных разногласий по вопросам управления и стратегического направления. Для переговоров с кредиторами были назначены четыре новых директора, обладающих опытом в области финансовой реструктуризации.

Дела идут неважно. С начала года акции WeWork упали на 96%. По состоянию на июнь компания управляла 777 офисами в 39 странах, 30% из которых находились в США. Компании предстоит выплатить арендную плату в размере около 10 миллиардов долларов, начиная со второй половины этого года и до конца 2027 года, а также ещё 15 миллиардов долларов, начиная с 2028 года.

К началу ноября источники WSJ сообщили, что WeWork может подать заявление о банкротстве по главе 11 уже на следующей неделе, что откроет компании путь к реструктуризации своей деятельности и долгов. По закону, план реструктуризации должен быть одобрен судом по делам о банкротстве и кредиторами.

Но как WeWork будет трансформироваться — это уже другой вопрос. Стартап всегда позиционировал себя как компанию с «малыми активами», то есть не владеющую большим количеством физических активов. Это сделало WeWork поистине уникальным в двух отношениях.

Во-первых, арендуя помещения, а не покупая или строя их, они могут быстро расширять свою сеть, при условии наличия достаточного капитала для оплаты аренды. Во-вторых, помимо маркетинга, они используют преимущества дизайна пространства и рабочей среды, чтобы убедить клиентов, будь то фрилансеры или быстрорастущие компании, которые не могут позволить себе расширение офисов традиционным способом.

Но у «облегченного актива» есть и обратная сторона. Асват Дамодаран, профессор финансов Нью-Йоркского университета, с самого начала скептически отнесся к бизнес-модели WeWork. «В хорошие времена вы заполняете здание. В плохие — люди уходят, и вы остаетесь с пустым зданием и ипотекой», — сказал он.

Phien An ( summary )

Ссылка на источник