Lyxfastigheter dominerar marknaden.

Marknaden för exklusiva och lyxiga fastigheter upplever en stark och ihållande prisökning.

Skillnaden är uppenbar.

Vid ett nyligen hållet bostadsseminarium uppgav Vo Huynh Tuan Kiet, chef för bostadsmarknaden på CBRE Vietnam, att priserna på lägenheter på primärmarknaden i Ho Chi Minh-staden och Hanoi har ökat med 35–45 % under det senaste året. Bara under tredje kvartalet fortsatte lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden att stiga med ytterligare 15–18 %, vilket bringar genomsnittspriset till cirka 90 miljoner VND/m². Det är värt att notera att cirka 70 % av det nya utbudet i år tillhör high-end- och lyxsegmenten, vilket tyder på en tydlig obalans i förhållande till de faktiska bostadsbehoven hos majoriteten av befolkningen.

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — Ett lyxlägenhetsprojekt för de ultrarika i hjärtat av Ho Chi Minh-staden.

Data från Knight Frank Vietnam visar också en liknande trend, där det genomsnittliga primärpriset för lägenheter i Ho Chi Minh-staden närmar sig 96 miljoner VND/m², en ökning med nästan 9 % jämfört med samma period förra året. Av dessa låg nästan 60 % av lägenheterna som erbjöds till försäljning på över 100 miljoner VND/m², medan resten huvudsakligen låg på över 60 miljoner VND/m². Överutbudet av lyxlägenheter som överskuggar mellan- och exklusiva segment gör att priserna kontinuerligt sätter nya rekord under 2025.

Observationer visar att många stora byggherrar sedan början av året kontinuerligt har lanserat exklusiva projekt i centrala Ho Chi Minh-staden. Inom en radie av 4-5 km från det nya stadsområdet Thu Thiem och stadens centrum finns det nästan inga projekt prissatta under 100 miljoner VND/m². Detta begränsar ytterligare möjligheterna för medelklasskunder att få tillgång till bostäder.

I Hanoi visar en rapport från One Mount Group att marknaden under de första nio månaderna 2025 registrerade cirka 20 000 nya lägenheter med ett genomsnittspris på 86 miljoner VND/m² (exklusive moms och underhållsavgifter). High-end-segmentet stod för 62 % av utbudet, medan lyxsegmentet stod för 38 %. Det är värt att notera att fem stora utvecklare – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam och Sun Group – stod för 74 % av de lägenheter som erbjöds till försäljning. Den primära absorptionsgraden för denna grupp var i genomsnitt 86 %, vilket återspeglar att köpkraften fortfarande är koncentrerad till stora varumärken.

I Ho Chi Minh-staden är polariseringen också tydlig, där över 80 % av det nya utbudet tillhör Dat Xanh Group, Gamuda Land och Masterise Homes. Dessa tre varumärken dominerar inte bara utbudet utan skapar också betydande likviditet, med en genomsnittlig absorptionsgrad på cirka 84 %. Experter anser dock att god kortsiktig likviditet inte räcker för att eliminera långsiktiga risker om marknaden fortsätter att starkt gynna det exklusiva segmentet, medan prisvärda bostäder fortfarande är en bristvara.

Det är inte en slumpmässig händelse.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet anser att en "fastighetsbubbla" absolut kan uppstå även när marknaden saknar utbud, om spekulativt kapital flödar in för kraftigt, investerare hamstrar fastigheter och sätter kortsiktiga vinstförväntningar som vida överstiger den faktiska absorptionskapaciteten. Han erinrade sig perioden 2007-2011, då fastighetspriserna steg, krediten stramades åt och marknaden hamnade i ett långvarigt fryst tillstånd. "För närvarande, med den eskalerande trenden inom high-end- och lyxsegmenten, kommer risken för mättnad att finnas om priserna fortsätter att pressas till orimliga nivåer, såsom 200-250 miljoner VND/m²", varnade experten.

Enligt Tran Minh Tien, chef för Market Research and Customer Insights Center på One Mount Group, är den ökande koncentrationen av bostadsutbudet i händerna på stora byggherrar ingen slump. I ett sammanhang med allt strängare lagar, höga kapitalkostnader och allt strängare krav på projektkvalitet är det bara företag med starka finansiella resurser, systematisk erfarenhet av projektutveckling och god riskhanteringsförmåga som kan genomföra exklusiva och lyxiga projekt.

Omvänt fortsätter tillgången på mellanklass- och prisvärda bostäder att vara knapp. Majoriteten av de nya projekten som lanseras hamnar i de övre och lyxiga segmenten, vilket lämnar riktiga köpare, särskilt de med medelinkomster, med praktiskt taget inget val. Detta bidrar till högre bostadspriser och ökar klyftan mellan efterfrågan och överkomliga priser.

I detta sammanhang anser ekonomen Dr. Can Van Luc att för att fastighetsmarknaden ska utvecklas mer stabilt måste regeringen och relevanta ministerier och myndigheter fortsätta att förbättra institutionerna som rör mark, planering och fastigheter. Ett kraftfullt genomförande av lösningar gällande socialt boende, inklusive dekret 261/2025/ND-CP och dekret 302/2025/ND-CP om inrättandet av den nationella bostadsfonden, är ett brådskande krav för att kyla ner bostadspriserna, särskilt för bostäder för medel- och låginkomsttagare.

Samtidigt är det nödvändigt att diversifiera kapitalkällorna för fastighetsmarknaden, snabbt inrätta en nationell bostadsfond och fastighetsinvesteringsfonder (REITs), och studera en lämplig färdplan för fastighetsskatt för att begränsa spekulation och skapa resurser för hållbar bostadsutveckling.

Ur ett affärsperspektiv anser Dr. Can Van Luc att investerare behöver fortsätta omstrukturera sin verksamhet, noggrant kontrollera kassaflödesrisker, förfallande skulder och kostnader. Företag behöver också proaktivt utnyttja statliga stödprogram, särskilt de för utveckling av sociala bostäder och infrastrukturinvesteringar, för att diversifiera sina produktportföljer och minska beroendet av exklusiva segment. "Den brådskande frågan är att företag behöver arbeta tillsammans för att få ner bostadspriserna till en mer rimlig nivå. För närvarande har bostadspriserna i Vietnam ökat med cirka 59 % mellan 2019 och 2024. År 2025 kommer vietnameser att behöva i genomsnitt 25,8 års inkomst för att köpa en lägenhet, vilket rankas som nummer 9 bland över 100 undersökta länder, vilket visar att tillgången till bostäder blir allt svårare", betonade Dr. Can Van Luc.

Köpare har minskat sina "spekulativa" utgifter.

Enligt en undersökning från One Mount Group övergår fastighetsinvesterare från ett kortsiktigt investeringstänkande till långsiktig tillgångsuppbyggnad. Istället för att "spekulera" i snabba vinster prioriterar köpare i allt högre grad säkra fastigheter med stabilt värde och minimala fluktuationer över tid. I detta sammanhang blir utvecklarens rykte en nyckelfaktor, bedömd genom tre kriterier: transparenta juridiska förfaranden och förmågan att fullt ut genomföra projektet; ett välrenommerat partnerekosystem, från entreprenörer och konsulter till garanterande banker; och operativ kapacitet efter överlämnandet. Detta innebär att ett högt försäljningspris endast är en nödvändig förutsättning, medan effektiv drift är den avgörande faktorn för projektets hållbara attraktionskraft.

Kommentar (0)