Avskaffandet av den årliga markprislistan: Kommer bostadspriserna att svalna?

Den årliga markprislistan kommer att ersättas av en 5-årig markprislista och en årlig justeringskoefficient för markpriserna. Staten kommer att kontrollera primärmarkpriserna för att minska insatskostnaderna för bostadsprojekt och därigenom bidra till att kyla ner bostadspriserna.

Enligt experter kommer den 5-åriga markprislistan enligt det reviderade utkastet att bidra till att kontrollera markpriserna och kyla ner bostadspriserna - Foto: QUANG DINH

Fastighetsexperter säger att detta är en lämplig riktning för att ändra den nuvarande marklagen, men förutom att minska markkostnaderna för bostadsprojekt, för att kyla ner bostadspriserna, är det nödvändigt att undanröja hinder för tusentals fastlåsta projekt för att öka bostadsutbudet.

Trottoarpriser på insatsmark för projekt

Markkostnaderna står för cirka 15–30 % av de totala investeringskostnaderna för bostadsprojekt, och i centrala området står markkostnaderna för upp till 50 % av investeringskostnaderna för bostadsbyggande. Sedan 2024 års marklag trädde i kraft har markkostnaderna för bostadsprojekt tenderat att öka i takt med att orterna implementerar en policy att tillämpa markprislistor nära marknaden.

I ett samtal med Tuoi Tre sa Nguyen Quoc Hiep, ordförande för Vietnams byggentreprenörsförening, att om den nuvarande markprislistan tillämpas kommer markpriserna att jaga bostadspriserna. Nu ändrar vi lagen i riktning mot att skapa en markprislista som gäller i fem år med en justeringskoefficient för markpriserna för att kontrollera ingående markpriser i bostadsprojekt.

Detta uppfyller förväntningarna hos hela marknaden och alla markanvändare. Staten kontrollerar också insatsfaktorerna för produktion och näringsliv.

"Lagändringen för att ersätta den årliga markprislistan med en 5-årig markprislista är mycket rimlig. Om den inte ändras kommer provinserna inte att ha något sätt att bygga en årlig markprislista som ligger nära marknaden. Att ändra markprislistan en gång om året kommer inte att fungera", betonade Hiep.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, har mekanismen med att utfärda årliga markprislistor gjort hela statsapparaten tvungen att hantera en enorm mängd arbete, mycket svårt. Att utfärda en markprislista med en löptid på 5 år kommer att vara lämpligt för den administrativa kapaciteten hos det nuvarande tvånivåsystemet för lokal förvaltning.

Dessutom kan staten använda markprisjusteringskoefficienten för att reglera fastighetsmarknaden. Efter mer än ett års implementering har marklagen från 2024 också visat på brister, otillräckligheter och svagheter som behöver ändras. Och i detta utkast till reviderad marklag är markprisjusteringskoefficienten inte bara en koefficient.

"Det kommer att finnas många justeringskoefficienter för markpriser. Om det behövs kommer den statliga förvaltningsmyndigheten att utfärda justeringskoefficienter för markpriser som ska tillämpas på varje projekt. Tidigare, när marklagen från 2013 tillämpades, utfärdade Ho Chi Minh-staden i genomsnitt cirka 30 beslut om justeringskoefficienter för markpriser varje år", sade Chau.

Ökat utbud kommer att sänka bostadspriserna

Vissa experter menar att huruvida markkostnaderna kommer att minska eller inte fortfarande beror på vilken ort som utfärdar markanvändningskoefficienten. Inom den närmaste framtiden behöver regeringen utfärda ett dekret med specifika föreskrifter för att vägleda utfärdandet av markanvändningskoefficienter och intäktsgraden från markanvändning, vilket är oerhört viktigt.

Förutom att kontrollera insatskostnaderna för mark i bostadsprojekt är det enligt Chau nödvändigt att öka bostadsutbudet för att kyla ner bostadspriserna, eftersom höga bostadspriser till stor del beror på utbud och efterfrågan. Lågt utbud och brist leder till höga bostadspriser. Och för att öka bostadsutbudet är det nödvändigt att snabbt lösa eftersläpningen på cirka 3 000 projekt på grund av juridiska problem. När utbudet ökar kommer det inte att finnas någon mer prismanipulation och prisinflation.

"Bostadspriserna är för höga, delvis för att vi gör det svårt för oss själva på grund av bristen på bostadsutbud på grund av att tusentals projekt har juridiska problem, vilket får bostadspriserna att stiga. Om vi ​​nu kan lösa de juridiska problemen med projekten kommer vi att öka bostadsutbudet, då kommer marknaden att balanseras och bostadspriserna kommer att svalna", tillade Chau.

Dr. Vu Dinh Anh, en ekonomisk expert, anser att om vi fortfarande vidhåller uppfattningen att markvärderingen ligger nära marknadspriset, kommer vi aldrig att lösa problemet i grunden. Istället måste vi bekräfta principen om markvärdering enligt marknadsmekanismer, och samtidigt bygga en objektiv, transparent och professionell markvärderingsmarknad.

Herr Anh föreslog att man helt skulle avskaffa ramverket för markpriser och markprislistan, vilka har orsakat många problem. Istället kommer det endast att finnas specifika markpriser som fastställs av behöriga myndigheter vid tidpunkten för marktilldelning, markarrende eller genom resultaten av auktioner av markanvändningsrättigheter. Med markpriser som grund för ekonomiska skyldigheter (skatter, avgifter, markanvändningsavgifter, markhyra) bör det bestämmas genom en massprissättningsmekanism per region och användningssyfte.

”Hanteringen av markpriser är utspridd i många olika lagar, från prislagen, marklagen och lagen om fastighetsauktion, vilket leder till överlappning och inkonsekvens. Endast när det gäller konsekvens, synkronisering och särskilt strikt efterlevnad av marknadsprinciper vid markvärdering kan vi bygga en transparent och effektiv rättslig ram som uppfyller utvecklingskraven”, föreslog Anh.

Enligt utkastet till reviderad marklag bestämmer staten över priserna på primärmark. När det gäller den sekundära markmarknaden kommer staten att reglera den genom skatter, krediter, planering och markanvändningsplaner. Med denna reviderade reglering kommer markpriserna på primärmarknaden inte att följa transaktionspriserna på sekundärmarknaden; tvärtom kommer staten att kontrollera marknaden.

Herr Nguyen Quoc Hiep, ordförande för Vietnams byggentreprenörsförening, sa att markavgifter är en fråga om liv och död för många fastighetsinvesterings- och handelsföretag. För samma bostadsprojekt i Hanoi ökade markpriset faktiskt med 20 % från det första marktilldelningsbeslutet till det andra marktilldelningsbeslutet och fortsatte att öka med 20 % vid den tredje marktilldelningen.

"Varje gång mark tilldelas ökar priset, vilket gör att företagens kostnader ökar orimligt. Detta är det största problemet", betonade Hiep.

Tillbaka till ämnet

BAO NGOC

Källa: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm