Föreslå ytterligare mekanismer för att fastställa markpriser och hantera kompletterande intäkter i utkastet till resolution om marklagen.

Illustrativ bild.

Vietnams fastighetsmäklarförening (VNREA) har nyligen lämnat in ett dokument med feedback på flera aspekter av nationalförsamlingens utkast till resolution som anger mekanismer och policyer för att hantera svårigheter och hinder i genomförandet av marklagen.

Följaktligen bidrog VNREA med fem förslag, inklusive att föreslå ändringar av tre bestämmelser som redan anges i utkastet och att lägga till två bestämmelser som ännu inte ingår i utkastet till resolution.

Beträffande de två ytterligare förslagen hänvisar VNREA till artikel 5 i utkastet till resolution, som föreskriver tillämpningen av markpristabeller för att fastställa markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för alla projekt när mark tilldelas, arrenderas ut eller dess användningssyfte ändras, i samtliga fall.

Enligt VNREAs analys finns det dock i verkligheten investeringsprojekt i nyutvecklade områden eller projekt med stor markanvändning som inte har markprislistor, eller om det finns markprislistor skulle deras tillämpning vara olämplig. I sådana fall är det nödvändigt att fastställa specifika markpriser enligt de metoder för markprisbestämning som anges i den nuvarande marklagen för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter.

VNREA föreslår att det läggs till föreskrifter som specificerar fall där specifika markpriser gäller för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för projekt när staten anvisar mark, arrenderar mark eller ändrar markanvändningsändamål, inklusive: projekt med en stor markanvändningsskala på 100 hektar eller mer och investeringsprojekt i nyutvecklade områden som ännu inte har en markprislista.

Dessutom föreslår VNREA att en förordning om beräkning av tilläggsavgiften för perioden innan markpriserna fastställs läggs till. Baserat på punkt d, klausul 2, artikel 257 i 2024 års marklag föreskriver dekret 103/2024/ND-CP att tilläggsavgiften för dem som mottagit beslut om markanvisning/arrende före den 1 augusti 2024, men vars markpriser ännu inte har fastställts, kommer att beräknas till 5,4 %/år (förväntas justeras ned till 3,6 %/år) av markanvändningsavgiften/arrendeavgiften som ska betalas för perioden innan markpriserna fastställs.

Argumentet är att investerare gynnas av obetalda markanvändnings-/arrendeavgifter. Denna uppfattning är felaktig och olämplig, betonade VNREA. För närvarande ligger ansvaret för att fastställa markpriser hos statliga myndigheter, inte hos markanvändarna.

Kravet på att markanvändare ska hållas ansvariga i detta fall är ogrundat. När markanvändare inte har betalat markavgifter eller markhyra kan de inte utöva sina markanvändningsrättigheter: rätten att köpa/sälja/överlåta/pantsätta... eftersom dessa rättigheter enligt bestämmelserna endast kan utövas efter att de har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter avseende marken, analyserade VNREA.

VNREA föreslår därför att en klausul läggs till som reglerar hanteringen av ytterligare avgifter baserat på differentieringen av specifika fall. För fall där beslut om markanvisning, markarrende, tillstånd att ändra markanvändningsändamål, tillstånd att byta från årliga markarrendeavgifter till engångsbetalningar för hela arrendeperioden, förlängning av markanvändningen, justering av markanvändningens varaktighet eller justering av detaljerad planering har fattats i enlighet med marklagstiftningen och andra relevanta lagar före ikraftträdandet av denna lag, men markpriset ännu inte har fastställts, ska fastställandet av markarrendeavgifter och markanvändningsavgifter ske i enlighet med punkterna a, b och c, klausul 2, artikel 257 i 2024 års marklag.

Dessutom måste markanvändare betala tilläggsavgifter för den period för vilken markanvändningsavgifter och markhyra inte har beräknats, i enlighet med punkterna a, b och c i klausul 2, artikel 257 i marklagen, om markanvändaren har tagit det markområde för vilket markanvändningsrättigheter har beviljats i anspråk för exploatering, näringsverksamhet eller användning.

Markanvändare är inte skyldiga att betala ytterligare avgifter för den period för vilken markanvändningsavgifter eller markhyra inte har beräknats, i enlighet med punkterna a, b och c i klausul 2, artikel 257 i marklagen, om markanvändaren ännu inte har tagit det markområde för vilket markanvändningsrättigheter har beviljats i bruk, näringsverksamhet eller användning. Om markanvändaren redan har betalat de ytterligare avgifterna för den period för vilken markanvändningsavgifter eller markhyra inte har beräknats, kommer det betalda beloppet att återbetalas eller kvittas mot andra ekonomiska förpliktelser gentemot staten…

Angående de tre föreslagna ändringarna hänvisade VNREA till följande: Klausul 7, artikel 3 om markförvärv, ersättning, stöd och återbosättning föreskriver att "Avdraget av ersättnings-, stöd- och återbosättningsbelopp som investeraren betalat i förskott från markanvändningsavgiften och markarrendeavgiften ska beräknas för hela projektet i enlighet med klausul 2, artikel 94 i marklagen."

Enligt VNREA föreskriver dock marklagen att i de fall där investerare betalar ut ersättning, stöd och flyttmedel kan dessa medel dras av från projektets markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter. Om det, efter avdrag för projektens markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter, fortfarande finns ett återstående belopp, kan det inkluderas i projektets totala investeringskapital.

Därför garanterar denna förordning inte på riktigt rättigheterna och lockar inte heller investerare att delta i förskott av ersättning, stöd och vidarebosättningsmedel; särskilt när det gäller projekt som är undantagna från eller berättigade till nedsättning av markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter – analyserade VNREA.

Därför föreslår VNREA att investerare får fortsätta att dra av förskottsbetalningar för ersättning, stöd och vidarebosättning från andra ekonomiska förpliktelser som investeraren är skyldig att betala.

Vidare föreskrivs i punkt d, klausul 1, artikel 5 att grunden för beräkning av markanvändningsavgifter inkluderar: kostnader för infrastrukturbyggnation för det markområde som investeraren överlåter till staten; de infrastrukturbyggnationskostnader som anges i denna punkt bestäms enligt bestämmelserna i bygglagen.

Enligt VNREA föreskriver utkastet endast beräkningen av kostnader för infrastrukturbyggnation för det markområde som investeraren överlåter till staten, vilket är olämpligt. Detta beror på att markpristabellernas karaktär är en generell reglering, och markpriserna i dessa tabeller baseras vanligtvis på befintliga markområden. Infrastrukturutvecklingsprojekt som inte har mark överlåten till staten (såsom infrastrukturutvecklingsprojekt för industriparker) kommer inte att vara berättigade till avdrag för infrastrukturkostnader.

Alternativt kommer investeringsprojekt att ha olika kostnader för infrastrukturinvesteringar beroende på geologiska förhållanden och skala, särskilt de i nya områden eller återställd mark, vilka har mycket höga kostnader för markutjämning och infrastrukturbyggnation. Därför skulle det inte garantera rättvisa att endast beräkna infrastrukturkostnaderna för det markområde som investeraren överlåter till staten.

Baserat på denna verklighet föreslår VNREA att man vid fastställandet av markpriser bör beräkna infrastrukturkostnaderna för hela projektet, inte bara för den markyta som investeraren överlåter till staten. Samtidigt bör det läggas till regler gällande hanteringen av markåterställningskostnader för markåterställningsprojekt vid fastställandet av markpriser (för närvarande ingår markåterställningskostnader i projektutvecklingskostnaderna vid fastställandet av markpriser med överskottsmetoden).

En annan punkt som VNREA kommenterade är punkt b, klausul 13, artikel 3, som anger övergångsbestämmelserna för markförvärv, kompensation, stöd och vidarebosättning, och anger: "I de fall där det, före dagen för denna resolutions ikraftträdande, inte finns något beslut om godkännande av kompensations-, stöd- och vidarebosättningsplanen, ska markförvärvet, kompensationen, stödet och vidarebosättningen genomföras i enlighet med marklagen och bestämmelserna i denna artikel."

Enligt VNREA anger användningen av frasen "ärenden före denna resolutions ikraftträdandedatum där inget beslut har fattats" inte korrekt tidsramen inom vilken händelsen inträffade. Det kan finnas fall där inget beslut om godkännande av kompensationsplanen fattades före resolutionens ikraftträdandedatum, men när resolutionen träder i kraft har ett sådant beslut fattats. Därför föreslår VNREA att det ändras till "Ärenden där inget beslut har fattats senast vid denna resolutions ikraftträdandedatum...".

Källa: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm