Lägenheter till ett pris av 25 miljoner VND/m2 är "utdöda" i Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Prisvärda lägenheter "utdöda" på fastighetsmarknaden i Hanoi och Ho Chi Minh-staden

Byggministeriets rapport om bostads- och fastighetsmarknaden under tredje kvartalet uppgick till 38 398 affärer av lägenheter och enfamiljshus, en ökning med 48 % jämfört med föregående kvartal.

Prismässigt fortsatte lägenhetspriserna i Hanoi att öka i både nya och gamla projekt, och genomsnittspriset för nya projekt ökade med cirka 4–6 % kvartalsvis och 22–25 % årligen. Lägenhetspriserna ökade också, särskilt i vissa områden, lokalt med cirka 35–40 % beroende på läge jämfört med föregående kvartal.

Segmentet för prisvärda lägenheter med ett försäljningspris på mindre än 25 miljoner VND/m2 har nästan inga transaktioner och produkter till salu. Mellanklasslägenheter med priser från 25 miljoner VND/m2 till mindre än 50 miljoner VND/m2 står fortfarande för en hög andel av transaktionerna och utbudet på marknaden. Resten är lyx- och superlyxlägenheter (med priser över 50 miljoner VND/m2).

Forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) visar att segmentet för prisvärda lägenheter (prissatta under 25 miljoner VND/m2) – prisvärda bostäder – har "utrotats" under de senaste åren och är mycket svårt, eller till och med omöjligt, att återuppstå i Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Mer specifikt visar statistik från denna enhet att under perioden 2018-2023 minskade inte bara kvantiteten kontinuerligt, utan strukturen i lägenhetsutbudet i de två särskilda stadsområdena blev också alltmer obalanserad. Utbudsstrukturen "lutade" sig alltmer mot high-end- och lyxsegmenten. Andelen nyöppnade lägenheter i det överkomliga prissegmentet minskade kontinuerligt och "försvann" officiellt i Ho Chi Minh-staden 2021 och Hanoi 2023.

I Hanoi nådde andelen nylanserade prisvärda lägenheter 35 % år 2018, minskade till 20 % år 2019 och endast 12 % år 2020. Under 2021 och 2022 fortsatte utbudet av prisvärda lägenheter i Hanoi att minska och uppgick till endast cirka 4 % av det totala utbudet av lägenheter till salu. Hittills finns det inga fler prisvärda lägenheter till salu.

I Ho Chi Minh-staden har andelen prisvärda lägenheter minskat kraftigt sedan 2018, från 20 % år 2018 till 0,5 % år 2020. År 2021 hade segmentet för prisvärda lägenheter försvunnit i Ho Chi Minh-staden.

Dong Mo Dai Kim socialt bostadsprojekt i Hoang Mai-distriktet, Hanoi (Foto: Ha Phong).

Under de senaste 9 månaderna har utbudet av lägenheter i Hanoi återhämtat sig avsevärt. Obalansen mellan utbud och efterfrågan har dock blivit allvarligare då cirka 80 % av utbudet av lägenheter till salu i Hanoi och Ho Chi Minh-staden är prissatta till 50 miljoner VND/m2 eller mer.

Lägenhetspriserna har kontinuerligt ökat och nått en ny högsta nivå på både primär- och sekundärmarknaden, vilket vida överstiger överkomligheten och inkomsttillväxttakten för majoriteten av människor.

Byggnadsministeriet anser att fastighetsmarknaden för närvarande uppvisar begränsningar och brister, med tecken på instabilitet och ohälsa. Specifikt är strukturen på fastighetsprodukter orimlig när mellan- och exklusiva bostadssegment samt turistfastigheter visar tecken på överskott. Samtidigt finns det en allvarlig brist på sociala bostäder, bostäder för arbetare och kommersiella bostäder till överkomliga priser för låg- och medelinkomsttagare.

"Fastighetspriserna, särskilt bostads- och markpriser, ökar ständigt och är högre än människors inkomster. Detta gör det svårt för låginkomsttagare i stadsområden och arbetare i industriparker att få tillgång till och skapa bostäder. I Hanoi och Ho Chi Minh-staden finns det nästan inga lägenheter prissatta under 25 miljoner VND/m2", uppgav byggnadsministeriet.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), är fastighetsmarknaden i desperat behov av kommersiella bostäder på grund av juridiska problem och bostadsprodukternas struktur är ur fas. Många hus ligger i det övre segmentet, men det finns brist på prisvärda kommersiella bostäder, vilket har lett till en kontinuerlig ökning av bostadspriserna de senaste åren. Detta gör det svårt för medel- och låginkomsttagare i stadsområden som har ett verkligt behov av att köpa ett hus att bo i.

Lösningar för att få tillbaka prisvärda lägenheter till marknaden

För att åtgärda bristen på prisvärda bostäder anser Giang Huynh - forskningschef och S22M på Savills - att det behövs en heltäckande lösning som kombinerar styrkorna hos både den offentliga och den privata sektorn.

"Mot bakgrund av en begränsad statsbudget kommer finansieringen av sociala bostadsprojekt att möta många svårigheter. Samtidigt är den privata sektorn också under inflationstryck på insatskostnaderna. Därför blir ett effektivt samarbete mellan de två sidorna extremt nödvändigt. Dessutom kommer ökad byggtäthet och rimlig planering att spela en viktig roll för att tillhandahålla prisvärda bostadslösningar", sa hon.

Enligt Giang Huynh behöver stadsstyrelsen införa starka incitamentsåtgärder för att locka till samarbete från markägare och därigenom skapa nya hållbara bostadsområden.

Ett hyreshus i Hanoi (Foto: Ha Phong).

"Genom att optimera markytan, i kombination med offentliga anläggningar och grönområden, kan vi gradvis lösa det alltmer akuta bostadsproblemet. En nära samordning mellan regeringen och investerare kommer att vara nyckeln till att förverkliga dessa idéer", betonade Savills experter.

Dr. Nguyen Van Dinh - ordförande för VARS - delar samma åsikt och sa att ett kraftfullt ingripande från staten behövs.

För det första behöver staten undersöka och utveckla strategier för att skapa gynnsamma förutsättningar för investerare att utveckla prisvärda kommersiella lägenheter, såsom att tillämpa strategier för att undanta markskatt, företagsskatt eller öka byggtätheten eller markanvändningskoefficienten jämfört med standarder för prisvärda kommersiella bostadsprojekt.

Samtidigt finns en prioriteringspolicy för att godkänna planering och bevilja bygglov, vilket bidrar till att förkorta projektutvecklingstiden och därigenom minska investeringskostnaderna. Dessutom föreslås det att "lägga till prioriteringspoäng" vid val av investerare för att genomföra investeringsprojekt med mark för investerare som har skapat prisvärda bostäder.

För det andra är det nödvändigt att främja samarbetsprojekt mellan regeringen och den privata sektorn för att bygga prisvärda bostäder. Mer specifikt kommer den privata sektorn att åta sig merparten av bygg- och utvecklingsprocessen, medan staten tillhandahåller markincitament och juridiskt stöd.

För det tredje behöver statens förvaltningsmyndighet ha en policy för att stödja människors efterfrågan på bostäder. Regeringen kan utreda möjligheten att inrätta en fond för att stödja utveckling och upprätthållande av utbudet av billiga lägenheter. Denna fond kan kompletteras från statsbudgeten och från privata investerare.

Fonden kommer offentligt och transparent att tillkännage information om försäljnings- och hyrespriser, vilket hjälper människor att enkelt få tillgång till och jämföra, och därigenom välja bostadsprodukter som passar deras behov och ekonomiska förmåga. Samtidigt är fonden också förvaltningsorgan som granskar individer som har köpt/hyrt projekt som utvecklats av denna fond och återtar hus om de visar sig ha köpt/sålt i strid med regler, förfalskat inkomsthandlingar och underlåtit att deklarera tillgångar korrekt.

Dessutom behöver staten ha en politik för att begränsa motivationen för spekulation, och bör snart studera och tillämpa fastighetsskatt, med riktlinjer för ägare som inte omsätter fastigheter i affärsverksamhet, eller inte utför byggnation efter att ha mottagit mark... Staten behöver också inrätta myndigheter eller kommittéer för att övervaka bostäder, och ha strikta sanktioner mot fall av spekulation, prismanipulation eller olagliga prishöjningar.

För att regleringspolitiken ska vara verkligt effektiv och säkerställa att marknaden fungerar säkert och hälsosamt på lång sikt måste staten dock snart färdigställa informations- och datasystemet om fastighetsmarknaden och det identifierade bostadsförvaltningssystemet.

Informationssystemet och data om fastighetsmarknaden, särskilt prisdata, kommer att vara en viktig grund för att hantera/övervaka fastighetspriser, säkerställa att lägenheter är överkomliga för medel- och låginkomsttagare och undvika plötsliga höjningar av bostadspriserna på grund av spekulation eller andra marknadsfaktorer.

Det integrerade bostadshanteringssystemet med den nationella databasen över befolkning samt status för socialbidrag, bolåneregister etc. kommer att hjälpa myndigheter att identifiera transaktionshistorik och bostadsstatus för varje individ, och därmed skilja spekulanter från bostadsköpare med verkliga bostadsbehov.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm