Det är nödvändigt att strikt hantera spekulation och manipulation av fastighetspriser.

Dessutom sker överträdelser inom fastighetsbranschen med mer komplexa och sofistikerade trender, och särskilt fastighetspriserna stiger kontinuerligt varje kvartal och varje år.

Problemet med spekulation och marknadsmanipulation

På senare tid har "spökstadsområden" eller tusentals hektar stora och små bostadsprojekt som övergivits och legat "övertäckta" i årtionden blivit bekanta bilder på många orter, särskilt i storstäder som Hanoi , Da Nang och Ho Chi Minh-staden. Detta är en systematisk form av spekulation i syfte att vänta på rätt tidpunkt för att göra supervinster, vilket inte bara orsakar slöseri med markresurser, utan också är en av de direkta orsakerna till den snabba ökningen av fastighetspriserna.

Enligt marknadsundersökningsdata från Vietnams fastighetsförening fortsatte priserna på fastighetsprodukter att öka kraftigt under tredje kvartalet 2024. Mer specifikt noterade marksegmentet en genomsnittlig ökning på cirka 3,5 % på primärmarknaden; på liknande sätt ökade låghus med 5–10 %; särskilt lägenhetssegmentet har etablerat en ny nivå då priserna ökade med i genomsnitt 24 % och det totala nya utbudet minskade med cirka 20 % jämfört med föregående kvartal. På marknaderna i Hanoi, Da Nang och Ho Chi Minh- staden var motsvarande ökningar jämfört med föregående år 64 %, 30,6 % respektive 46,2 %.

Fastighetspriserna har ökat kontinuerligt de senaste åren. Foto: Cong Hung

Tillsammans med spekulationsproblemet är markförvärv ett tecken på att utnyttja auktioner av markanvändningsrätter för att manipulera marknaden. Detta är den största begränsningen med auktioner av markanvändningsrätter, förutom fördelarna med ekonomiska resurser som samlats in för statsbudgeten. På många orter har "auktionsmäklare" dykt upp och samarbetat med varandra för att betala dussintals gånger högre än utgångspriset, vilket skapar en "virtuell prisnivå" för att köpa och sälja vidare auktionerade tomter eller för att likvidera angränsande tomter som tidigare köpts till låga priser.

Som ett resultat, efter att ha satt ett ovanligt högt pris, för att uppnå målet om snabb likviditet för att göra vinst, är "auktionsmäklarna" naturligtvis villiga att ge upp handpenningen, eftersom handpenningen bara är cirka 10-20% av det totala värdet av tomten beräknat enligt det utgångspris som anges av den organiserande enheten, och detta pris är ofta lägre än det faktiska marknadspriset i det området.

Detta påverkar inte bara auktionsdeltagarnas intressen direkt, utan har även en negativ inverkan på fastighetsmarknaden, när detta virtuella pris ska användas som referens för ersättning och tomtröjning för nya bostadsprojekt...

”Under tredje kvartalet 2024 har fastighetsmarknaden uppvisat en positiv återhämtning, men den är inte lika livlig som före Covid-19-pandemin; utbudet av nya fastigheter är fortfarande begränsat, medan fastighetspriserna fortfarande är höga. Vi ser ett antal orsaker till denna situation, såsom: människors efterfrågan på bostäder och företag är hög, medan utbudet är lågt är efterfrågan större än utbudet; insatskostnaderna för fastighetsprojekt (byggmaterial, markanvändningsavgifter...) ökar alla. I synnerhet har många områden också visat tecken på prisökningar och prisinflation för att manipulera marknaden genom auktioner av markanvändningsrättigheter” - informerade biträdande byggminister Nguyen Viet Hung.

Kraftfulla åtgärder mot projekt som "kramar övergiven mark"

Lärdomar från de "underjordiska vågorna" av spekulation och manipulation av fastighetspriser har fått många konsekvenser för fastighetsmarknaden. De har orsakat en virtuell markfeber som gör det omöjligt för människor med verkliga behov (av bostäder, produktion och företag...) att få tillgång till mark. Om de vill måste de betala en stor summa pengar för spekulation, vilket leder till övergiven mark; och företag som utvecklar nya projekt oroar sig för att inte kunna garantera vinster på grund av ökade investeringar och markkostnader; de fattiga måste betala mer och mer pengar och förlorar gradvis möjligheten att äga ett hus.

Det är oroande att resurser för investeringar i produktion, näringsliv, jobbskapande och mervärde för samhället "begravs" i mark; spekulativ mark som inte tas i bruk stimulerar inte tillväxten av relaterade industrier och i det långa loppet, när utbudet ackumuleras under lång tid, kommer det att leda till skulder hos investerare i banksystemet och vid en viss tidpunkt orsaka inflation för hela ekonomin.

”Statliga förvaltningsmyndigheter och lokala myndigheter måste vidta kraftfulla åtgärder mot projekt som ”innehar” mark för spekulativa ändamål, men som har övergivits i många år utan att utnyttjas och användas genom specifik övervägning och bedömning av subjektiva och objektiva orsaker. För projekt med tillräcklig kapacitet att genomföra bör en mekanism skapas för att fortsätta genomförandet. Tvärtom föreskriver strafflagen också tydligt hanteringen av manipulation, prisinflation och prispress inom fastighetsbranschen. Det är nödvändigt att strikt tillämpa dem för att snabbt korrigera överträdelser”, säger Dr. Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförbund.

Enligt den ekonomiska experten docent Dr. Dinh Trong Thinh är det viktigaste att förhindra spekulation och prisinflation för att stabilisera fastighetspriserna och begränsa snabba och plötsliga höjningar. Följaktligen måste behöriga myndigheter vidta mer drastiska åtgärder för att kontrollera och få tillbaka försäljningspriset till det faktiska marknadsvärdet för fastighetstransaktioner, inklusive auktioner av markanvändningsrättigheter.

”Länder runt om i världen har varit mycket framgångsrika med att kontrollera fastighetspriserna, baserat på det faktiska marknadsvärdet, genom dekret om fastighetsskatt. För ungefär 20 år sedan utfärdade partiets centralkommitté en resolution om reform av fastighetsskatten, men hittills har denna politik inte genomförts.”

Därför behöver vi utforma ett separat skattedekret för fastighetsmarknaden för att implementera det på ett stabilt och långsiktigt sätt. Följaktligen måste övergivna fastigheter, fastigheter som säljs många gånger eller fastigheter som ägs av många fastigheter beskattas högt, till och med upp till en nivå som motsvarar hyran för den markyta och byggyta som för närvarande är tillgänglig", säger docent Dr. Dinh Trong Thinh.

Dessutom anser experter att juridiska frågor också är en av de främsta orsakerna till stagnationen på fastighetsmarknaden. Premiärministerns särskilda arbetsgrupp för att granska och undanröja svårigheter för fastighetsmarknaden har löst en stor mängd arbete (över 800 av 1 200 fastlåsta projekt har fått sina svårigheter lösta).

Särskilt från och med den 1 augusti 2024, när de ändrade och kompletterade lagarna officiellt träder i kraft med många nya bestämmelser som snart förväntas undanröja rättsliga hinder, måste förvaltningsmyndigheten påskynda utfärdandet av dellagar och implementeringsanvisningar för att påskynda projektframsteg, öka utbudet på marknaden; samtidigt fokusera på att prioritera sociala bostadsprojekt och billiga kommersiella bostäder för att tillgodose behoven hos majoriteten av människorna och säkerställa effektiviteten i socialförsäkringspolitiken.

 

Den viktigaste frågan för närvarande är fortfarande statens reglerande roll, genom mekanismer, policyer, förvaltningsverktyg och sanktioner för att minska och förhindra spekulation och återställa fastighetsmarknaden till ett balanserat tillstånd på lång sikt.

Det nyligen ändrade och kompletterade rättssystemet har trätt i kraft, men det är fortfarande nödvändigt att fortsätta ta emot kommentarer; för att sammanfatta erfarenheter och fortsätta att ändra utestående frågor, för att öka utbudet och stabilisera försäljningspriserna, är det nödvändigt att grundligt lösa frågan om godkännande av investeringspolicyer, samtidigt som investerare godkänner att använda mark.

Vice ordförande för Hanoi Real Estate Club , Nguyen The Diep

Källa: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html