Överlåtelse av fastighetsprojekt står inför svårigheter

Dagens köp, försäljning och överlåtelse av fastighetsprojekt möter många svårigheter i de juridiska förfarandena.

Under de sista månaderna av 2024, i samband med begränsat utbud av fastigheter, "jagar" många inhemska och utländska fastighetsföretag, med rikliga ekonomiska resurser, aktivt efter fonder för ren mark och projekt med tydlig juridisk status för att fortsätta investera i och för att förutse den nya marknadscykeln.

Prioritet ges till projekt med tydlig juridisk status.

Enligt uppgifter har många nya projektinvesteringsavtal kontinuerligt aviserats under de senaste månaderna. Till exempel registrerade Truong Son Real Estate Company och Him Lam Company i september ett avtal om att genomföra ett bostadsprojekt i Duc Hoa-distriktet i Long An- provinsen med en yta på 214 921 hektar, ett totalt investeringskapital på 11 221 miljarder VND.

I september föreslog Everland Group också att man skulle studera investeringar i två nya stadsområden i Hai Phong City, med en total investering på nästan 5 000 miljarder VND. Av detta har stadsområdesprojektet Hong Thai i An Duong-distriktet en omfattning på 21,8 hektar. Den totala uppskattade kostnaden är cirka 1 900 miljarder VND, varav kostnaden för röjning av mark är cirka 92 miljarder VND. Stadsområdesprojektet i Hoa Dong kommuner och Lam Dong kommuner, Thuy Nguyen-distriktet, har en omfattning på cirka 30,6 hektar. Den totala uppskattade kostnaden är cirka 2 992 miljarder VND, varav kostnaden för röjning är cirka 127 miljarder VND.

Dessutom registrerade sig denna grupp för att bygga det nya stadsområdet G19 i Kim No-kommunen, Dong Anh-distriktet, Hanoi . Projektet har en total preliminär genomförandekostnad på cirka 2 183 miljarder VND, och förväntas genomföras under perioden 2024–2029. Detta företag diskvalificerades dock på grund av att det inte uppfyllde villkoren för kapacitet och erfarenhet.

I Ho Chi Minh-staden meddelade nyligen SkyWorld Development Company Limited, ett dotterbolag till den malaysiska gruppen, att de hade förvärvat 100 % av aktierna i Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company för 350 miljarder VND. Thuan Thanh är därmed den enda och lagliga användaren av den 2 060 m2 stora tomten i distrikt 8 i Ho Chi Minh-staden.

Samtidigt förvärvade Nishi Nippon Railroad, ett japanskt företag, 25 % av aktierna i Paragon Dai Phuoc-projektet (Dong Nai) från Nam Long Group för 26 miljoner USD. På liknande sätt "förvärvade" Tripod Technology Corporation (Taiwan - Kina) en 18 hektar stor industritomt i Ba Ria - Vung Tau från Sonadezi Chau Duc Company.

Några månader tidigare bevittnade den södra marknaden en stor affär mellan Kim Oanh Group Corporation i samarbete med två japanska partners, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry och Kumagai Gumi Co. Ltd, för att gemensamt genomföra One World-projektet i Binh Duong, med en total investering på mer än 1 miljard USD.

En investeringskonsultchef på ett fastighetsbolag berättade för reportrar: "Vi arbetar med internationella företag och investeringsfonder. De sa att de verkligen vill köpa fastighetsprojekt i Vietnam eller samarbeta inom investeringsbyggnation, produktutbyte, allmän försäljningsagentur...

Särskilt prioriteras lägenhetsprojekt, bostadsområden, tomter och radhus, men viktigast av allt är att projektet måste ha en ren juridisk status, ha fullgjorda fastighetsskatteskyldigheter, ha eller vara på väg att få bygglov och vara berättigat till försäljning...".

Vietnams fastighetsmarknad är mycket attraktiv för utländska investerare. Foto: HOANG TRIEU

Juridisk förveckling, svåra transaktioner

Enligt Tran Minh Ngoc Viet - generaldirektör för Vietpearl Group Real Estate Corporation, "jagar" inhemska och utländska investerare aktivt efter projekt eller fonder för ren mark i områden med stark utvecklingspotential i framtiden.

Vietpearl Group letar också efter möjligheter att utöka sin markfond och är redo att diskutera projekt till salu. Processen att köpa, sälja och överföra projekt står dock för närvarande inför många juridiska processuella problem, särskilt de som rör projektöverföring.

Herr Viet sa att det största hindret för att överföra projekt är juridiska frågor och markvärdering. Enligt hans undersökning har cirka 60 % av potentiella projekt svårigheter på grund av utdragna godkännandeförfaranden eller markpriser som inte överensstämmer med verkligheten.

Om dessa problem löses kommer handeln med markfonder att vara mycket aktiv, särskilt för industrimarksegmentet och välplanerade bostadsområden, vilket kommer att möta behoven hos inhemska och utländska investerare.

Fru Tran Thi Khanh Linh, biträdande direktör för Savills Vietnam Investment Consulting, sa att utländska investerare alltid letar efter prisvärda fastighetsprojekt i Vietnam, särskilt i centrala städer. Det är dock viktigt att projektets juridiska status är tydlig och redo för genomförande. Faktum är att många projekt har stött på förseningar i genomförandeprocessen, vilket har lett till förluster för investerare.

Fru Linh informerade att Savills under 2024 har välkomnat och rådgivit många inhemska och utländska investerare. Dessa investerare begärde att investera i många typer av tillgångar, men de var särskilt intresserade av att driva fastigheter, såsom kontorsbyggnader. När det gäller bostadsfastigheter letar de fortfarande eftersom utbudet är mycket begränsat.

Men med antagandet och tillämpningen av fastighetsrelaterade lagar tror Linh att marknaden kommer att ändras positivt, vilket kommer att bidra till att stärka rättssystemet och skapa gynnsamma förutsättningar för investerare.

Faktum är att investerare från Japan, Singapore, Malaysia, Sydkorea och Kina länge har varit intresserade av vietnamesiska fastigheter. På senare tid har det skett en ökning av antalet investerare från Europa och Mellanöstern.

Projekt med tydliga juridiska dokument, stadsområden i Ho Chi Minh-staden och provinser kring Ho Chi Minh-staden med bekväm trafikinfrastruktur kommer att fortsätta att locka investerare. Fru Linh tror att när ekonomin och fastighetsmarknaden återhämtar sig 2025 kommer investerare att känna sig mer säkra på att delta i projekt, och utbudet kommer att bli större.

Som direkt rådgivare och samarbetande med parterna anser mäklarkonsulten Dr. Le Minh Phieu, grundare och verkställande jurist på LMP Lawyers, att många faktorer behövs för att en projektförsäljning och köpetransaktion ska lyckas. Bland dem är parternas harmoni och samspel mycket viktigt.

Särskilt säljoptionen är en av de frågor som utländska investerare är mycket intresserade av för att förbereda sig för framtida situationer där projektet inte uppnår sina uppsatta affärsmål. Inte nog med det, köparen ställer också ytterligare krav ifall säljaren inte har tillräckliga ekonomiska förutsättningar för att uppfylla sin återköpsskyldighet när köparen utnyttjar säljoptionen.

M&A-affärer minskar

Enligt statistik från Foreign Investment Agency (FBI) genomfördes 2 669 kapitaltillskott och aktieköp (M&A) av utländska investerare under de första 10 månaderna 2024, med ett totalt kapitaltillskottsvärde på mer än 3,68 miljarder USD, en minskning med 10,4 % i kvantitet och 29 % i värde jämfört med samma period 2023. Framför allt sägs fastighetssektorn vara starkt påverkad av juridiska problem, vilket orsakar en minskning av utbudet. 2024 är året då fastighetsrelaterade lagar börjar implementeras och tillämpas. Därför får många oklara frågor investerare och marknaden att vänta.

Källa: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm