Företag möter svårigheter när de måste betala hundratals miljarder dong för att ändra markanvändningen.

Att behöva flytta fabriken till förorterna för att bygga på sin egen mark, och sedan hyra tillbaka den med årliga avbetalningar, när hyresavtalet löper ut får företaget svårigheter eftersom de måste betala en "enorm" summa pengar för att ändra användningsändamålet.

För att ha mark att bygga fabriker på har många företag varit tvungna att överlämna sin mark till staten och sedan hyra tillbaka den med årliga betalningar - Foto: NH

På 2000-talet, på statens begäran, flyttade tillverkningsanläggningar i Ho Chi Minh-staden till förorterna för att undvika miljöföroreningar och för att avstå mark i centrum för stads- och serviceutveckling. Många människor flyttade sina fabriker till sin egen mark i förorterna.

Men eftersom det inte finns någon detaljplan 1/2000 och den inte är lämplig för att bygga fabriker, måste folk överlämna sin mark till staten och sedan arrendera denna mark genom att betala årliga avgifter enligt korttidskontrakt på 5–10 år.

Men när arrendeavtalet löper ut eller företaget vill likvidera markarrendeavtalet och ge ut den gamla rosa boken på nytt, kommer det att stöta på svårigheter.

I ett typiskt fall köpte Mr. Cuong två jordbrukstomter med en yta på 5 930 m² i Binh Chanh-distriktet (gammalt) för att flytta fabriken. År 2006 överförde han ovanstående mark till det företag han ägde för att begära att få ändra användningsområdet till mark för produktion och verksamhet.

Eftersom marken tillhör den befintliga planen för bostadsrenovering finns det dock ingen detaljerad byggplan i skala 1/2000, så myndigheterna beslutade att hyra ut marken till detta företag under en kort period på 10 år (2010-2020). Den arrenderade ytan är 5 150 m² för fabriksbyggnad, medan de återstående 780 m² tillhör kanalskyddskorridoren, så det förblir jordbruksmark.

År 2017, på grund av att hyresperioden snart skulle gå ut, ville företaget förlänga hyresavtalet, men marken fanns för närvarande med i planeringen för bostadsområden och kunde inte förlängas, så företaget slutförde förfarandena för att återlämna marken till Mr. Cuong personligen.

Under denna tid lämnade han också in många ansökningar om att begära förlängning av arrendeavtal, ändra markanvändningsändamål eller återutge rosa böcker enligt nuvarande eller ursprungliga status för fortsatt användning när arrendetiden löper ut.

År 2024 fick han dock bara omvandla 4 800 m² till bostadsmark, men var tvungen att betala 100 % av markavgiften och kunde inte dra av priset på jordbruksmarken. De återstående 350 m² produktions- och affärsmarken fick inte omvandlas till bostadsmark, men han beviljades inte en rosa bok och tvingades förnya markarrendet och betala den årliga hyran.

På liknande sätt ärvde Ms. Phuong mark och överförde marken till Ho Chi Minh-staden för att arrendera tillbaka den i form av årliga betalningar i syfte att bygga en fabrik.

År 2018 överförde företaget tillgångarna på marken till Ms. Phuong och överlämnade marken för hennes fortsatta bruk, men enligt reglerna kan Ms. Phuong bara fortsätta att arrendera marken under återstående tid fram till 2020.

Under årens lopp har Ms. Phuong begärt att få ge ut den gamla röda boken på nytt, men hittills finns det fortfarande ingen lagstadgad förordning som ger henne möjlighet att ge ut den på nytt, vilket försätter henne i en svår situation.

”Jag kan inte ändra markanvändningen eftersom jag inte har råd att betala den höga omvandlingsavgiften, men när affärerna är svåra vill jag avveckla arrendeavtalet för att minska markhyreskostnaderna och få samma markanvändningsrättigheter igen, men jag kan inte. Om jag tvingas upprätthålla förlängningen av arrendeavtalet vet jag inte hur länge det kommer att vara”, sa Phuong.

Behov av att övervinna bristerna i lagstadgade regleringar

Enligt experter gör dekret 103 ingen tydlig åtskillnad mellan privat mark med årliga arrendebetalningar och statligt arrenderad offentlig mark. På grund av avsaknaden av denna åtskillnad måste båda typerna av mark vid omvandling till bostadsmark betala 100 % av bostadsmarkanvändningsavgiften enligt markpriset vid tidpunkten för omvandlingen (markvärdet är 0).

Som ett resultat måste markanvändare betala mycket högre markanvändningsavgifter än andra jordbrukstomter eftersom det faktiska markvärdet som markanvändarna spenderade för att köpa marken inte beräknas.

Lagen saknar för närvarande någon mekanism som gör det möjligt för personer att få utfärdade rosa böcker på nytt i nuvarande skick eller som tidigare när de arrenderade marken när de säger upp sina arrendeavtal. Lagen saknar inte heller regler om markåterbäring i detta fall, vilket orsakar många problem för både privatpersoner och företag med att utfärda rosa böcker när arrendeavtalet löper ut.

Advokat Tran Minh Cuong (Ho Chi Minh Citys advokatsamfund) sade att det är nödvändigt att ändra och komplettera dekret 103 om avgifter för markanvändningsomvandling för mark som arrenderas med årliga hyresbetalningar som härrör från hushåll och individer, ärvd eller självskapad, inte offentlig mark som arrenderas av staten. Vid omvandling till bostadsmark beräknas markanvändningsavgiften som för icke-jordbruksproduktions- och affärsmark eller jordbruksmark vid tidpunkten för omvandlingen, utan tillämpning av 100 % av bostadsmarkens pris.

Dessutom har dessa fall rätt att säga upp arrendeavtalet i förtid om det inte längre behövs och få den rosa boken utfärdad på nytt enligt aktuell status eller typ av mark före arrendering.

NGOC HIEN

Källa: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm