Markvärdering - en koppling som behöver förtydligas vid ändring av 2024 års marklag

Efter mer än ett års implementering har marklagen från 2024 avslöjat många brister, bland annat problem med markvärdering – den "ryggradsfaktor" som avgör effektiviteten hos många strategier relaterade till markåtervinning, kompensation, omplacering och auktion av markanvändningsrättigheter. För att strategin ska kunna omsättas i praktiken på ett stabilt sätt och säkerställa rättvisa är det brådskande att ändra och komplettera marklagen i riktning mot att fullända markvärderingsmekanismen.

Det finns fortfarande många "flaskhalsar" relaterade till markvärdering. Illustrationsfoto: Quoc Dung/VNA

Många "flaskhalsar"

Marklagen från 2024 förväntas övervinna begränsningarna i marklagen från 2013, särskilt när det gäller att fastställa markpriser nära marknadspriserna, skapa rättvisa för människor vars mark återvinns och undanröja hinder för investeringsprojekt. Implementeringen visar dock att det fortfarande finns många "flaskhalsar" relaterade till markvärdering som behöver lösas snart.

Enligt experter har markprislistan under lång tid varit lägre än marknaden, vilket orsakat snedvridningar i ersättningen för tomtröjning. Med marklagen från 2024 har markprisramverket officiellt avskaffats och markprislistan har fastställts årligen, vilket förhoppningsvis bidrar till att göra snabba och mer realistiska justeringar.

På vissa orter är dock markpriserna fortfarande satta på en nivå som är mycket lägre än det faktiska markpriset på marknaden, vilket leder till en stor skillnad mellan kompensationspriset och "öppningspriset" för projektmark. Detta har gett upphov till klagomål, människors reaktioner och företag måste noggrant överväga sina ekonomiska resurser när de deltar i projektet.

Hanois jordbruks- och miljödepartement rapporterade att, enligt artikel 159 i marklagen från 2024, måste utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter för tomter med investerad teknisk infrastruktur bestämmas enligt markprislistan. Markprislistan är dock på många ställen lägre än marknadspriset och inte tillräckligt för att täcka investeringskostnader, röjning av mark och skapande av nya markfonder.

I teorin är det specifika markpriset det pris som fastställs av den behöriga myndigheten vid tidpunkten för marktilldelning eller transaktion, närmare marknaden än den allmänna prislistan. Men i praktiken är det mycket svårt att fastställa det specifika markpriset. Eftersom fastställandet av det specifika markpriset kräver utgångspunkt i många faktorer (läge, laglighet, infrastruktur, utvecklingspotential), är den detaljerade värderingsmekanismen och metoden för närvarande inte tydlig och beror fortfarande mycket på värderarens erfarenhet.

Inte ens tiden för att fastställa specifika priser har överenskommits (till exempel, när en statlig myndighet beslutar att tilldela eller arrendera mark, kommer det att fastställas - men för närvarande har markpriserna fluktuerat mycket jämfört med det tidigare marknadspriset). För att inte tala om att fastställandet av specifika priser mellan orter och myndigheter fortfarande överlappar varandra, vilket lätt orsakar tvister och klagomål mellan människor och statliga myndigheter...

Detta är också en av anledningarna till att många orter fortfarande tvekar att tillämpa specifika markpriser i stor utsträckning, eller att de lätt ifrågasätts och reageras på när de tillämpas. Dessutom är de vägledande dokumenten för genomförandet av 2024 års marklag fortfarande långsamma att färdigställa, vilket gör att orterna "står still" i tillämpningen av markvärderingen.

Dessa praktiska problem skapar "flaskhalsar" som hindrar 2024 års marklag från att fullt ut visa sin överlägsenhet som förväntat. Nyligen ledde vice premiärminister Tran Hong Ha ett möte för att lyssna på rapporten om att motta yttranden från regeringsmedlemmar om lagförslaget som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i 2024 års marklag (lagförslaget) och bad ledare för ministerier, grenar, föreningar... att fokusera på att analysera och diskutera det brådskande innehållet som behöver ändras i 2024 års marklag, vilket orsakar svårigheter och hindrar socioekonomisk utveckling; åtgärda brister vid tillämpningen av markprislistan för att få tillgång till marknaden...

Lindra stress

En oundviklig verklighet är att markpriserna på många orter fluktuerar i en uppåtgående trend, särskilt i expanderande stadsområden. När ett projekt varar i många år, om markpriset bestäms en gång enligt prislistan eller det ursprungliga specifika priset, kan investeraren drabbas av förluster om markpriset ökar snabbt under genomförandefasen. För att inte tala om att om personer vars mark återvinns måste acceptera ett pris som är lägre än den markfördel som företaget får vid vidareförsäljning, är det lätt att leda till en känsla av "nackdel".

Om markpriserna tvärtom tillåts justeras enligt det mellanliggande "marknadspriset" under projektets genomförandeperiod, är det också lätt att orsaka "prisinflation" och utnyttja samverkan för att blåsa upp markpriserna i vinstsyfte. Därför anser många företag och experter att det nuvarande sättet att värdera mark fortfarande har potentiella risker och inte riktigt säkerställer rättvisa.

Herr Ngo Gia Cuong - direktör för Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) kommenterade att när man upprättar en markprislista för att fastställa priset på mark som används för produktionsändamål eller kommersiell mark för serviceändamål är det nästan omöjligt att tillämpa de föreskrivna värderingsmetoderna, utan man måste interpolera enligt procentandelen jämfört med priset på bostadsmark.

Besluten om att utfärda markprislistor på många orter tillämpar fortfarande denna beräkningsmetod, vilket visar att Markprislistornas bedömningsnämnd inte kan följa bestämmelserna i marklagen, som kräver att markpriserna i markprislistan måste bestämmas enligt markvärderingsmetoder (ingen metod tillåter interpolering). Detta innebär att även om markprisramverket från 2024 har tagits bort, riskerar konstruktionen av markprislistan enligt marknadsprinciper för perioden 2026 fortfarande att upprepa denna begränsning.

Enligt Cuong kommer fastställandet av separata och kompletterande principer för markvärdering vid byggande av markpristabeller, som skiljer sig från de marknadsprinciper som tillämpas för att fastställa specifika markpriser, att bidra till att policyn både är förenlig med teorin och inte skapar policyfluktuationer. Regleringen av kompletterande principer för markvärdering vid byggande av markpristabeller skapar också en tydlig rättslig grund för att kommuner ska ha tillräcklig befogenhet och initiativförmåga vid byggande av markpristabeller, vilket är förenligt med att stabilisera budgetintäkterna, men utan att skapa fluktuationer för de personer som är föremål för justering.

Att konstruera markpriser i markpristabellen oberoende av marknadspriser kommer att skapa stabilitet för de justeringsobjekt (produktionskostnader för ekonomiska komponenter). Samtidigt kommer markpriserna som används som grund för beräkning av finansiella förpliktelser inte att påverkas av komplexa, cykliska och oförutsägbara fluktuationer på den vietnamesiska fastighetsmarknaden, analyserade Cuong.

Docent Dr. Nguyen Thuong Lang, universitetslektor vid National Economics University, kommenterade att det första viktiga steget att överväga är att justera det primära markpriset, vilket är det pris som staten fastställer när mark tilldelas för första gången. Priset kan inte bestämmas helt enligt marknadspriser. Istället måste det primära priset vara förmånligt till sin natur, vilket skapar incitament för företag att investera och utveckla, snarare än att sättas på en hög nivå för att maximera budgetintäkterna.

"Om priserna på primärmark drivs upp för högt kommer det inte bara att öka insatskostnaderna för företag, utan det kommer också att leda till att markpriserna på hela marknaden blir 'uppblåsta', vilket gör att trycket sprider sig till hela ekonomin", rekommenderade Lang.

Dessutom föreslog denna expert att regleringen av markpriserna skulle baseras på ett referensprisramverk, differentierat efter region och utvecklingsmål. Till exempel kan priserna i stadsområden eller områden med hög vinstpotential sättas på en relativt hög nivå; medan priserna i områden som behöver uppmuntra investeringar eller har lägre vinstpotential bör sättas på en lägre, mer rimlig nivå. Allt måste ske inom ramen för en översiktsplan, med en vision på minst 3–5 år för att säkerställa stabilitet.

Dessutom måste staten proaktivt använda många prisregleringsverktyg för att säkerställa transparens, rättvisa och effektivitet. Markauktioner måste kontrolleras ordentligt för att undvika att priserna drivs upp för högt och snedvrider marknaden. Regleringsverktyg måste säkerställa intressen som samstämmer mellan staten, företag och människor. Inte bara genom administrativa åtgärder som planering, prissättning, markanvändningsbegränsningar... utan också genom att utvidga till ekonomiska verktyg som skatter, räntor, investeringsincitament och annan finanspolitisk stödpolitik.

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm