Positiv återhämtning på fastighetsmarknaden

Trots många risker och utmaningar har den vietnamesiska fastighetsmarknaden fortfarande grunden och basen för återhämtning. Från slutet av detta år och de följande månaderna 2024 kommer marknaden att fortsätta behöva "stöd" från regeringens , ministeriernas och grenarnas mekanismer och politik för att slutföra ramverket, undanröja rättsliga hinder och skapa positiv momentum för återhämtningsprocessen.

Det finns upp till 1 200 projekt som väntar på att bli lösta i hela landet, men endast cirka 500 projekt övervägs. (Foto: MP)

Under senare år har fastighetsmarknaden utvecklats i en mycket snabb takt, delvis på grund av den enorma investeringsefterfrågan. Hittills har dock marknaden "kylts ner" på grund av att priserna pressas upp för högt, juridiska problem... vilket gör att investerarnas förtroende stagnerar. Ett tydligt bevis är att hela landet har upp till 1 200 projekt som väntar på att bli lösta, men endast cirka 500 projekt övervägs, vilket innebär att det finns över 800 projekt som fortsätter... att vänta!

Enligt Nguyen Quoc Hiep, ordförande för GP Invest, är i själva verket 70–80 % av företagens problem relaterade till juridiska frågor och administrativa förfaranden. Därför ser företagen fram emot de juridiska aspekter som nationalförsamlingen överväger att godkänna. Till exempel har röjning av mark, förfaranden och återhämtningsmekanismer försenats... det finns projekt som inte har slutfört detta arbete på 15 år. När det gäller investeringsförfaranden måste för närvarande ett projekt begära mer än 30 sigill. Detta urholkar företagens hälsa.

Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, delade denna uppfattning och kommenterade att de nuvarande svårigheterna på fastighetsmarknaden också ligger på själva fastighetsmarknaden och att fastighetsföretag har många problem. Statistik från de funktionella enheterna inom statsbanken och byggministeriet visar att det är mycket få, nästan obefintliga, lägenheter med priser under 25 miljoner VND/m2. För närvarande är marknaden i ett tillstånd av stor obalans mellan utbud och efterfrågan, och det huvudsakliga utbudet är i de övre och mellansegmenten. Det lägre segmentet som betjänar låginkomsttagare är fortfarande begränsat.

Vid den senaste onlinekonferensen för att implementera premiärministerns officiella rapport 993/CD-Ttg sa Dao Minh Tu, vice chef för statsbanken, att bostadspriserna på senare tid har minskat mycket långsamt, till och med ökat, medan utlåningsräntorna har sjunkit. Fastighetsföretag måste enas i "spelet" om bostadspriserna. För närvarande är bostadspriserna mycket höga och företag måste ta hänsyn till detta för att kunna lösa problemet med marknadens köpkraft.

Med hänvisning till data från Ho Chi Minh-staden, från 2020 till nu, har exklusiva bostäder alltid stått för en överväldigande andel på upp till 70-80 % av produkterna på marknaden, medan resten är mellansegmentet. Under de senaste tre åren har staden inte längre prisvärda bostäder till priser under 25 miljoner VND per kvadratmeter, medan detta segment stod för mer än 44 % år 2017. Samtidigt har bostadspriserna fortsatt att öka sedan 2017 och överträffat den ekonomiska kapaciteten hos personer med låga till medelhöga inkomster. Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kommenterade att om personer med låga till medelhöga inkomster sparar 100 miljoner VND per år, kommer det att ta cirka 25 år att kunna köpa en prisvärd lägenhet till ett pris av 2-3 miljarder VND. Om policyn för sociala bostäder inte ändras kommer personer som betalar personlig inkomstskatt nivå 1 (reglerad under 60 miljoner VND per år) inte att kunna köpa den, medan prisvärda kommersiella bostäder är utom räckhåll.

Nguyen Thi Hong, chef för statsbanken, sade att projekttransparens och prissättning är viktiga frågor för att stimulera efterfrågan på fastighetsinvesteringar att öka igen. Företag och koncerner själva måste också följa regeringens riktning i resolution nr 33, som är att ha god bolagsstyrning, balansera vinstmål, produktstruktur, överväga prissänkningar etc. Tillsammans med lösningar från ministerier, filialer och kommuner kommer investeringsefterfrågan på denna marknad att uppmuntras.

Med en rad positiva signaler som registrerats på senare tid tror många experter att fastighetsmarknaden har passerat botten och börjat gå in i en ny cykel, följt av ett behov av personal från mäklarfirmor, fastighetsmäklare... Fastighetsmarknaden har börjat vara livlig med en kraftig ökning av transaktioner från och med tredje kvartalet 2023, där kunder aktivt återvänder till marknaden under försäljningsevenemang av projekt. Enligt en färsk rapport från Vietnam Association of Realtors (VARS) är det första tecknet på att marknaden går in i en ny fas ökad likviditet. Mer specifikt registrerade marknaden under andra kvartalet 2023 3 700 transaktioner, en ökning med 37 % jämfört med 2 700 under första kvartalet. Vid tredje kvartalet registrerade marknaden nästan 6 000 transaktioner, 1,5 gånger högre än under andra kvartalet 2023.

Enligt VARS har nya projekt som nyligen lanserats över hela landet uppmärksammats av många investerare. Vissa projekt i potentiella områden har noterat en plötslig ökning av bokningar. Många har också "betalt" för radhus, villor och kommersiella fastighetsprodukter värda över 5 miljarder VND.

Faktum är att fastighetsmarknaden under fjärde kvartalet 2023 kommer att återhämta sig med tydligt förbättrade handelsresultat jämfört med de tre föregående kvartalen tack vare ett stärkt investerarförtroende, lägre räntor och mer lämpliga utbudskällor på marknaden. Tack vare den tydliga återhämtningen av fastighetsmarknaden under de senaste månaderna har arbetsmarknaden relaterad till detta område också återigen blivit aktiv. Tillväxten på fastighetsmarknaden kommer också från räntefaktorn. För närvarande faller sparräntorna hos banker kraftigt, på vissa platser endast 3–5 %/år. Detta är motivationen för personer med ackumulerade pengar att byta till en mer attraktiv investeringskanal som fastigheter, när den förmånliga låneräntan för att köpa fastigheter i själva verket fluktuerar runt 7–9 %/år under det första året.

Många experter förutspår att tiden för att fastighetsmarknaden ska förbättras tydligare är efter andra kvartalet 2024. När bankräntorna sjunker kommer det att ha en tydlig inverkan på marknaden. Från och med nu och fram till början av 2024 kommer det att vara svårt att sänka de operativa räntorna. Orsaken är inte inflationen, utan det grundläggande problemet är växelkurstrycket. Om växelkursen ökar för mycket kommer inte bara kassaflödet utan även själva verksamheten att bli mycket svår. Vi måste fortfarande acceptera nivån på devalveringen av VND, men den får inte vara för hög.

HoREA bedömde marknadens tillväxtpotential och sa att tecken på återhämtning kommer att vara tydliga från och med andra halvan av 2024. Eftersom de största juridiska frågorna och hindren löses av statliga myndigheter genom utkast till ändringar, inklusive bostadslagen, fastighetsaffärslagen etc. Hundratals projekt löses också, tillsammans med omstruktureringar av investerare, omstrukturering av produkter och sänkta bostadspriser, vilket kommer att ge marknaden möjlighet till återhämtning. Även om fastighetsmarknaden fortfarande är mycket svår finns det absolut en grund för att bestämt bekräfta utsikterna till återhämtning och fortsatt tillväxt i riktning mot säker, hälsosam och hållbar utveckling från följande drivkrafter: Nationalförsamlingen behandlar utkastet till bostadslag (ändrad), utkastet till lag om fastighetsaffärer (ändrad), utkastet till lag om kreditinstitut (ändrad), utkastet till lag om fastighetsauktion (ändrad) ... som, om det offentliggörs, kommer att säkerställa synkronisering, enhetlighet och genomförbarhet, nära verkligheten. Dessutom är den verkliga efterfrågan på bostäder fortfarande mycket stor, särskilt prisvärda bostäder, sociala bostäder ...

Jag tror att den nya marknadscykeln kommer att ha väldigt olika faktorer eftersom den nuvarande trenden är att fokusera på att utveckla verkliga värden, möta kundernas verkliga behov och bidra avsevärt till marknadens återhämtning.

Men som den ekonomiska experten Vo Tri Thanh kommenterade har regeringen lösningar, inklusive att byggnadsministeriet ändrar vissa delar av dekret och cirkulär. Lagen måste vara tydlig för att banker ska kunna "sätta in pengar". Fastighetsmarknaden har många förutsättningar för återhämtning men står också inför många risker och utmaningar. Från slutet av detta år och de följande månaderna 2024 kommer marknaden att fortsätta behöva "stöd" från mekanismer och politik från regeringen, ministerier och filialer, vilket skapar positiv momentum för återhämtningsprocessen.

Vietnams kommunistiska parti

Källänk