Priserna på lägenheter i Hanoi är skyhöga. Hur man utnyttjar möjligheten att "snabba pengar" – vietnameser kan köpa hus och mark direkt.

Statsbanken informerar om utlåning för att köpa framtida bostäder, experter ger råd om hur man kan utnyttja möjligheten att "köpa billiga pengar" år 2024, vietnameser kan direkt köpa hus, mark... är de senaste fastighetsnyheterna.

Fastigheter är fortfarande en av de viktigaste marknaderna som människor är intresserade av att investera i just nu. På bilden: Perspektiv på Green Gardens stadsplanering. (Källa: Green Garden)

Inget förbud mot lån för att köpa framtida bostäder

Inför oron kring ett förbud mot lån för att köpa framtida bostäder sa en representant för statsbanken att cirkulär 22/2023/TT-NHNN om ändring av cirkulär 41/2016/TT-NHNN, som trädde i kraft den 1 juli 2024 och reglerar kapitaltäckningsgraden för banker och utländska bankfilialer, inte begränsar rätten att köpa framtida bostäder.

Mer specifikt ändrar inte cirkulär 22 reglerna för lån för denna typ av bostäder, och begränsar inte heller organisationers och individers rättigheter att köpa framtida bostäder.

Enligt gällande bestämmelser definieras lån för att köpa och genomföra fastighetsprojekt som är säkrade genom själva fastigheten, det projekt som bildas genom lånet, som fastighetssäkrade lån. Lån som definieras som bolån måste uppfylla villkor som att källan till skuldåterbetalningen inte kommer från hyresintäkter från huset som bildas genom lånet, huset har färdigställts för överlämning enligt köpekontraktet, huset som bildas genom lånet måste värderas oberoende...

Följaktligen tillämpar lån för fastighets- och bostadsköp samt bolån med framtida tillgångar en riskkoefficient på 30 % till 120 % beroende på belåningsgraden (LTV) beräknad som förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde.

Enligt en representant för statsbanken minskar det nya cirkuläret riskkoefficienten vid utlåning för att köpa sociala bostäder jämfört med lån för att köpa fastigheter och andra bostäder. Följaktligen kommer lån för att köpa sociala bostäder att rankas med en lägre riskkoefficient vid beräkning av kapitalsäkerhetskvoten för banker. Detta åtgärd är att skapa utrymme och uppmuntra banker att bevilja lån för att köpa sociala bostäder i enlighet med regeringens politik och projekt.

Dessutom minskar cirkulär 22 riskkoefficienten för den form av kreditgivning som ska finansiera fastighetsprojekt inom industriparker från 200 % till 160 %. Lån som tjänar jordbruks- och landsbygdsutveckling tillämpas också med en riskkoefficient på 50 %.

Beträffande reglerna för lån för fastigheter och andra bostadsköp bekräftade Statsbanken att de förblir oförändrade jämfört med tidigare.

Enligt Statsbankens nya regler gäller villkoret för färdigställt hus enligt husköpekontraktet endast för bolån (som tillämpas med en lägre riskkoefficient jämfört med andra fordringar med säkerhet i fastigheter).

Om en organisation eller individ har behov av att bygga eller köpa en framtida bostad och belånar den framtida bostaden, kommer det att vara ett fall av ett lån med säkerhet i fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41 och motsvarande riskkoefficient kommer att tillämpas enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41.

Således bekräftar Statsbanken att denna förordning inte begränsar organisationers och individers rätt att köpa framtida bostäder, och inte strider mot gällande bestämmelser (civilrätt, bostadsrätt, fastighetsrätt, investeringslag 2020, lag om kreditinstitut 2024).

Skyhöga lägenhetspriser

Enligt byggnadsministeriet kommer lägenhetspriserna att fortsätta öka i de två större städerna Hanoi och Ho Chi Minh-staden under fjärde kvartalet 2023, särskilt i centrala områden, enligt data som sammanställts från rapporter om olika orter och enkäter från marknadsundersökningsorganisationer.

På marknaden finns det nästan inga projekt inom segmentet för prisvärda lägenheter (pris under 25 miljoner VND/m2), utan främst segmentet för mellanklasslägenheter (pris 25-50 miljoner VND/m2) som är berättigade att mobilisera kapital och handel.

Mer specifikt, i Hanoi, under fjärde kvartalet 2023, enligt en sammanfattande rapport, hade vissa projekt en genomsnittlig prisökning i områden som: Thanh Xuan-distriktet ökade med cirka 3,5 %; Ha Dong-distriktet ökade med cirka 3,7 %; Hoang Mai-distriktet ökade med cirka 3,8 %; Nam Tu Liem-distriktet ökade med cirka 4,1 %...

I synnerhet är försäljningspriset för prisvärda lägenheter 25–35 miljoner VND/m2; försäljningspriset för mellanklasslägenheter är cirka 35–50 miljoner VND/m2; försäljningspriset för lyxlägenheter är över 50 miljoner VND/m2, vanligtvis 60–70 miljoner VND/m2.

I samband med denna fråga sa Nguyen Van Dinh - ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS) - att priset på lägenheter i Hanoi på primärmarknaden kontinuerligt ökar eftersom det finns väldigt få investerare med projekt under denna period. Investerare med utbud under denna period är mestadels stora investerare som inte har ekonomiska svårigheter, så utbudspriset är högt för att maximera vinsten. Genomsnittspriset på lägenheter i Hanoi på primärmarknaden är 51,7 miljoner VND/m2.

Enligt Dinh är den primära prisnivån svår att sänka på grund av insatskostnader (bostadsindex och byggmaterialpriser ökar med cirka 6 % varje år). Samtidigt ökar inflationen och räntorna. Dessutom blir antalet nyligen godkända kommersiella bostadsprojekt alltmer knappt, och det finns inte mycket kvar av markmedel i centrala områden.

Dessutom bedömde denna expert att även om priset på lägenheter i Hanoi på primärmarknaden inte har minskat, drar husköpare fortfarande nytta av den exempellösa förmånspolitiken i investerarnas kapplöpning om ekonomisk politik.

"Köpare kan betala i avbetalningar, åtnjuta förmånliga räntor och amorteringsfria perioder som är 2–3 gånger längre än tidigare år. Detta ökar likviditeten i lägenhetssegmentet på primärmarknaden", delade Dinh.

Fastigheter är fortfarande en intressant investeringskanal.

Manh Quan, medgrundare av Home Buyer Forum, delade med sig av information för husköpare om hur de kan dra nytta av möjligheten att "köpa billiga pengar" år 2024 och kommenterade att fastighetsmarknaden, förutom andra marknader som aktier och guld, fortfarande är en av de viktigaste marknaderna som människor är intresserade av att investera i just nu. Även om de inte är redo att investera direkt, är människor fortfarande mycket intresserade av fastighetsmarknaden för att kunna fatta beslut i framtiden.

Hyreshus i Thu Thiem-området, Ho Chi Minh-staden. (Källa: VNA)

Marknaden upplever nya utvecklingar, särskilt när det gäller kassaflöde. För närvarande, enligt statens penningpolitik, faller bankernas räntor mycket lågt, vissa banker ligger till och med bara 3 %/år, vilket är lägre än inflationsmålet.

”Detta innebär att många människors insättningar i banker inte bara inte genererar ränta, utan också förlorar värde, så de kommer att behöva hitta nya investeringskanaler, inklusive naturligtvis fastigheter. Därför kommer de att vara intresserade av nya fastighetsprojekt, särskilt lägenhetsprojekt. Istället för att insätta pengar i banker måste de hitta en kanal att investera för att bibehålla pengarnas värde”, sa Manh Quan.

Enligt One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight ökade priset på primära lägenheter i Hanoi med 16,3 % under 2023 jämfört med förra året inom alla tre segmenten: prisvärda, mellanklass och exklusiva. Detta återspeglar inte bara investeringsaktiviteter för lönsam handel, utan visar också människors verkliga bostadsbehov.

Under senare år har rapporterade siffror visat begränsat utbud, med väldigt få färdigställda lägenhetsprojekt i Hanoi, endast ett fåtal projekt på grund av långsamma bygglicenser. Ökningen av lägenhetspriserna är också oundviklig.

"Även om lägenhetspriserna ökar, väljer personer med inkomstbrister eller grundläggande behov som inte kan skjutas upp – som att bilda familj och behöva separera hushåll – fortfarande att köpa", kommenterade Quan.

Å andra sidan, enligt Mr. Quans observation, visar marknaden ett nytt skifte från ökningen av lägenhetspriserna de senaste månaderna. Många väljer marknära hus och bostadsmark eftersom priset per användbar yta för denna typ av fastighet på vissa platser fortfarande är lägre än för lägenheter och fastighetspriserna inte har ökat mycket – rapporter om fastighetsmarknaden visar alla detta.

Herr Quan sa att detta också är en förståelig förändring eftersom priset på lägenheter blir högre och högre, så folk måste ändra sina val. Att välja att köpa radhus och bostadsmark är inte ett dåligt val. Eftersom bostadsmark har en permanent röd bok, gillar många också att köpa eftersom priset på denna typ av fastigheter är stabilt, till och med en form av framtida tillgångar och kan behållas i många generationer.

Vietnameser kan köpa hus och mark direkt.

Den 18 januari antog den 15:e nationalförsamlingen officiellt den reviderade marklagen. Ett av de innehåll som har väckt stor uppmärksamhet är förändringarna relaterade till markanvändningsrättigheter.

Markanvändarnas rättigheter bibehålls i princip enligt samma policy som den nuvarande marklagen. Den ändrade marklagen föreskriver ändringar, tillägg och utökningar av rättigheter för markanvändare, inklusive de med vietnamesiskt ursprung.

Specifikt, angående rättigheter och skyldigheter avseende markanvändning för vietnameser bosatta utomlands: Fullfölja inriktningen så att vietnamesiska medborgare bosatta utomlands med vietnamesiskt medborgarskap och som är vietnamesiska medborgare har fullständiga rättigheter relaterade till mark (inte bara rättigheter till bostadsmark) liksom vietnamesiska medborgare i landet (individer i landet) och upprätthålla samma policy som gällande lag för personer av vietnamesiskt ursprung bosatta utomlands i syfte att bidra till att främja investeringar och locka penningöverföringar från vietnamesiska medborgare bosatta utomlands till landet.

Enligt bestämmelserna i paragraf 4, artikel 3 i lagen om vietnamesiskt medborgarskap är personer av vietnamesiskt ursprung som är bosatta utomlands vietnameser som tidigare hade vietnamesiskt medborgarskap, vars nationalitet bestämdes av blodslinje vid födseln och vars barn och barnbarn är bosatta och bor permanent utomlands.

Således kan det enkelt förstås att ättlingar till personer som tidigare hade vietnamesiskt medborgarskap utomlands, även om de inte har vietnamesiskt medborgarskap, fortfarande har fullständiga rättigheter relaterade till mark precis som vietnamesiska medborgare i landet.

På grund av utökningen av antalet subjekt med markanvändningsrättigheter utökar lagen även de fall där staten tilldelar mark med markanvändningsavgifter. Baserat på arvet av de subjekt till vilka staten tilldelar mark med markanvändningsavgifter i artikel 55 i 2013 års marklag har artikel 119 i den ändrade marklagen lagt till ett antal subjekt till vilka staten tilldelar mark med markanvändningsavgifter.

Inklusive två fall relaterade till personer av vietnamesiskt ursprung:

För det första tilldelas personer av vietnamesiskt ursprung bosatta utomlands och ekonomiska organisationer med utländskt investeringskapital mark för att genomföra kommersiella bostadsprojekt i enlighet med bestämmelserna i bostadslagen; använda mark från att ta emot överföring av fastighetsprojekt i enlighet med bestämmelserna i fastighetslagen i de fall där staten tilldelar mark med insamlade markanvändningsavgifter.

För det andra tilldelas hushåll, individer och personer av vietnamesiskt ursprung som är bosatta utomlands mark på grund av kompensation i mark när staten återkräver mark i enlighet med bestämmelserna i den ändrade marklagen.

Lagen föreskriver också att distriktets folkkommitté utfärdar intyg till markanvändare och ägare av tillgångar knutna till mark som är individer, bostadsgrupper och personer av vietnamesiskt ursprung bosatta utomlands.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html