Lösning av problemet med att köpa en lägenhet under press av stigande priser

Lägenhetspriserna ökar stadigt

Den snabba ekonomiska utvecklingen och urbaniseringen har lett till en kraftig ökning av bostadsefterfrågan, medan markresurser gradvis minskar. Bostadsutbudet minskar kontinuerligt på grund av långsamt projektgenomförande på grund av politik relaterad till kapitalkällor och beslut från myndigheter och avdelningar för att kontrollera fastighetsmarknaden. I kombination med det ökade värdet på stadsmark när infrastruktur och offentliga tjänster uppgraderas har lägenhetspriserna kontinuerligt nått nya nivåer de senaste åren.

1. I Hanoi ökade lägenhetspriserna kontinuerligt på både primär- och sekundärmarknaden.

Forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) visar att lägenhetsprisindexet i Hanoi ökade med cirka 38 procentenheter år 2023 jämfört med 2019. I Ho Chi Minh-staden var det 16 procentenheter.

Där lägenhetsprisindex är ett av indexen i fastighetsprisindexprojektet som VARS undersöker för att återspegla fluktuationerna i fastighetspriserna under påverkan av marknadsrörelser över tid.

Mer specifikt har lägenhetspriserna i Hanoi kontinuerligt ökat på både primär- och sekundärmarknaden. Samtidigt har lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden också börjat gå in i en prisökningscykel igen, tillsammans med en gradvis nedgång i exklusiva och lyxiga projekt på sekundärmarknaden.

Den starka ökningen av efterfrågan på bostäder beror inte bara på bostadsbehovet hos hushåll i städerna, den ständiga ökningen av arbetskraften och studenter som flockas till städerna för att arbeta och studera, särskilt i Hanoi. Den bidrar också till en stor ökande investeringsefterfrågan då hyrespriserna för gamla och nya lägenheter i bostadsområden kontinuerligt har ökat sedan perioden med social distansering, särskilt i samband med marknadsåterhämtningen.

Statistik från Batdongsan.com.vn visar att intresset för lägenheter till salu över hela landet i januari 2024 ökade med 66 % jämfört med samma period 2023, och antalet fastighetsannonser ökade också med 46 %. Mer specifikt ökade antalet sökningar efter lägenheter i januari 2024 i Hanoi med 71 % jämfört med samma period. På liknande sätt ökade efterfrågan på lägenheter i Ho Chi Minh- staden också med 59 %. Denna trend är likartad i de flesta andra provinser och städer.

Trots den starka ökningen av efterfrågan från husköpare växer utbudet av lägenheter fortfarande oproportionerligt. Utbudet av lägenheter minskade under 2023 på marknaderna i både Hanoi och Ho Chi Minh City.

I Hanoi uppskattas utbudet av nya lägenheter under 2023 till 10 500 enheter, en minskning med cirka 31 % jämfört med föregående år. I Ho Chi Minh-staden uppskattas utbudet av nya lägenheter till nästan 7 500 enheter, en minskning med mer än 50 % jämfört med samma period 2022.

Utbudet av lägenheter har minskat på senare tid på grund av det alltmer begränsade antalet nyligen godkända fastighetsprojekt, medan pågående projekt "kämpar" på grund av juridiska och kapitalrelaterade problem. Även om regeringens, ministeriernas och grenarnas ansträngningar för att övervinna svårigheterna har uppnått en del anmärkningsvärda resultat, har antalet projekt som genomfördes och återupptogs under 2023 ökat kraftigt, men kassaflödestrycket har ännu inte lättat för fastighetsföretag.

Förväntningar om att sociala bostäder kommer att öka och lägenhetspriserna kommer att minska

Följaktligen har situationen för kapitalmobilisering genom emission av företagsobligationer gradvis förbättrats sedan mitten av 2023 tack vare insatser från statliga förvaltningsmyndigheter.

Pressen från obligationsförfall är dock fortfarande en utmaning för företag under 2024, särskilt fastighetsföretag, med nästan 115,7 biljoner VND i fastighetsobligationer som förfaller, vilket motsvarar 41,4 % av det totala värdet av företagsobligationer som förfaller i år, enligt de senaste uppgifterna från Vietnam Bond Market Association (VBMA).

1. I de prisvärda och mellanklassiga segmenten kommer lägenhetspriserna att fortsätta öka, särskilt i storstäder.

Emissionsverksamheten under de första månaderna 2024 har också börjat stöta på hinder på grund av svårare villkor för obligationsemission och -handel, såsom regler för professionella värdepappersinvesterare och regler om obligatoriska kreditbetyg när dekret 65/2022/ND-CP återimplementeras från början av 2024 efter en period av förlängning och uppskjutning enligt dekret 08/2023/ND-CP. Detta är dock bara en kortsiktig svårighet, på lång sikt kommer implementeringen av dekret 65 att bidra till att marknaden för företagsobligationer utvecklas mer hälsosamt.

När det gäller kreditkapital har utestående krediter för fastighetsverksamhet kontinuerligt ökat tack vare lösningar från banksektorn, regeringen och relevanta myndigheter för att undanröja svårigheter för projekt.

Konsumentkrediter och fastighetsköp under de första månaderna 2024 kommer dock att fortsätta minska från 2023, trots att låneräntorna har varit fortsatt låga. Eftersom inflation och räntefluktuationer fortfarande är oförutsägbara blir det en börda för många familjer att låna pengar för att köpa ett hus och betala av månatliga skulder på över 10 miljoner VND, när de inte riktigt är säkra på sin framtida jobb- och inkomstsituation.

Efter Tet ökade dock bostadskrediten något hos vissa kommersiella banker med olika fastighetsekosystem, i takt med att folk började investera igen.

Efter en lång period av nedgång förväntas även utbudet av lägenheter i båda de särskilda stadsområdena öka igen tack vare marknadens återhämtning och de statliga förvaltningsmyndigheternas ansträngningar att undanröja rättsliga hinder för projekt. Särskilt utbudet av sociala bostäder och arbetarbostäder. Detta utbud behöver dock tid för att slutföra rättsliga förfaranden innan det officiellt lanseras på marknaden och kommer huvudsakligen från områden långt från centrum.

Därför förutspår VARS att lägenhetspriserna i storstädernas centrum kommer att fortsätta öka på kort sikt, särskilt i prisvärda och mellansegmenten. Samtidigt kan inköps- och återförsäljningspriserna för exklusiva och lyxiga projekt minska något.

VARS förväntar sig att, tillsammans med en rad positiva faktorer på den nuvarande marknaden, de nya lagarna relaterade till fastighetssektorn antas i mitten av 2025, med nya regleringar som syftar till att undanröja svårigheter för investerare och köpare av sociala bostäder och bostäder för arbetare, officiellt träder i kraft. Utbudet av sociala bostäder kommer att öka och prisnivån på lägenheter kommer att sjunka till en nivå som är mer lämplig för personer med verkliga bostadsbehov.

Ngan Giang

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html