Sänk markpriserna för att kyla ner nuvarande bostadspriser i Ho Chi Minh-staden

De nuvarande höga lägenhetspriserna sägs komma från insatskostnader, varav de viktigaste är markkostnader och markanvändningsavgifter.

Enligt marknadsundersökningar från fastighetsbolag fortsätter bostadspriserna att öka. Jämfört med för 5 år sedan har lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden fördubblats, särskilt i det övre segmentet. Dominansen av detta lägenhetssegment har drivit upp bostadspriserna, vilket gör det allt svårare för medelinkomsttagare att få tillgång till bostäder.

Huspriserna ökar stadigt

Herr Phong, bosatt i An Lac-distriktet (HCMC), sa att han för några år sedan köpte en lyxlägenhet i Binh Thanh-distriktet (gammalt) för 4 miljarder VND, vilket nu har ökat till 9 miljarder VND. Det är värt att notera att även om priset nästan har fördubblats, finns det fortfarande inga tecken på att det ska sluta.

Samtidigt har ett nytt projekt i Binh Trung Ward (HCMC) precis erbjudit lägenheter till salu för över 90 miljoner VND/m², vilket är dubbelt så mycket som uppskattats för 5-6 år sedan. I Phu My Hung-området, som anses vara det lyxigaste i HCMC, varierar lägenhetspriserna för närvarande mellan 80-95 miljoner VND/m². För 7-8 år sedan låg de bara på cirka 37-38 miljoner VND/m².

Den senaste rapporten från Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) visar att segmentet för exklusiva bostäder står för cirka 70 % av det totala utbudet på marknaden från 2020 till 2023. Detta leder till att marknaden utvecklas i obalans och att "pyramidmodellen" för bostäder är omvänd.

Bara under de första sex månaderna 2025 genomfördes endast fyra kommersiella bostadsprojekt i Ho Chi Minh-staden, med totalt 3 353 lyxlägenheter, värda mer än 10 239 miljarder VND. Det fanns inga projekt i mellansegmentet eller segmentet för prisvärda bostäder. Samtidigt var även andelen sociala bostäder mycket blygsam, med endast 205 000 m² byggyta, motsvarande 4 100 lägenheter, vilket endast uppgick till cirka 11,7 % av planen år 2025. Enligt Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, har bostadspriserna ökat kontinuerligt under de senaste åren och ligger för närvarande på en hög nivå. En lyxlägenhet kostar upp till 90 miljoner VND/m², motsvarande cirka 9,7 miljarder VND/enhet, långt över vad medelinkomsttagare har råd med.

Lägenhetspriserna i Ho Chi Minh-staden har mer än fördubblats under de senaste fem åren.

Savills Vietnam bedömer att bostadsmarknaden i Ho Chi Minh-staden har haft en allvarlig brist på utbud under de senaste fem åren. Trots att staden satte upp ett mål att utveckla 235 000 nya hus under perioden 2021-2025 har den bara slutfört 24 % av planen, vilket innebär att den fortfarande saknar nästan 179 000 enheter. Under andra kvartalet 2025 kommer Ho Chi Minh-staden endast att ha 1 600 nya lägenheter på marknaden, vilket innebär att det totala primära utbudet under de första sex månaderna kommer att uppgå till 6 800 enheter. Absorptionsgraden nådde dock bara 45 %, vilket innebär att 3 800 enheter omsattes. Den främsta orsaken sägs vara den långsamma godkännandeprocessen och juridiska hinder.

Markanvändningsavgifterna är för höga

Herr Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör med ansvar för DKRA Consulting och investeringsdirektör för DKRA Group, sa att markkostnader, inklusive inköpskostnader, skatter, juridiska avgifter, låneräntor etc., för närvarande står för majoriteten av de totala projektinvesteringskostnaderna, medan byggkostnader eller lägenhetskvalitet är lättare att kontrollera. Därför förväntar han sig att när projekt med juridiska problem löses, i kombination med en minskning av markanvändningsavgifter, kommer fastighetspriserna i Ho Chi Minh-staden att "svalna".

Dr. Pham Viet Thuan, chef för Ho Chi Minh City Institute of Economics and Natural Resources and Environment, sa att ökningen av markpriserna och överskottsmetoden för att fastställa markanvändningsavgifter är de viktigaste orsakerna till den höga ökningen av lägenhetspriserna. Enligt honom leder tillämpningen av markpriser nära marknaden, enligt marktlagen och dekret 71/2024, till att marknaden drivs upp av "virtuella" priser, särskilt efter att markprisramverket har avskaffats. Därför sa han att det bör göras justeringar i 2024 års marklag för att minska markprisberäkningskvoten vid ändrad användningsändamål, i syfte att kontrollera insatskostnaderna och stabilisera fastighetspriserna. Att fastställa markpriser på ett kontrollerat sätt kommer att bidra till att sänka bostadspriserna och främja social trygghet.

Vid workshopen "Markpriser, markskatter... hur man gör det rimligt" som anordnades av Thanh Nien Newspaper den 22 juli föreslog advokaten Truong Anh Tu, ordförande för TAT Law Firm, att staten behöver ha mer rimliga lösningar för att samla in skatter relaterade till mark, särskilt i prislistor för byggmark och skattepolicyer.

Enligt honom måste markpriserna fastställas så att alla parters intressen harmoniseras, det vill säga att staten inte förlorar skatteintäkter, att företagen fortfarande säkerställer affärseffektivitet och vinstmarginaler, att utbud och efterfrågan på marknaden inte störs och att människor fortfarande har tillgång. Detta är ett konsekvent mål som måste säkerställas. Det betyder att markpriserna inte nödvändigtvis behöver vara helt baserade på marknadspriser.

Fru Vo Nhat Lieu, chef för PROPIIN Real Estate Project Development Training Institute, pekade på en viktig variabel, nämligen att markavgifter ofta står för upp till 50 % av den totala projektkostnaden, medan mark utgör cirka 20 %. Många internationella investerare har tvekat eftersom värderingsprocessen saknar en standardformel och kostnaden fluktuerar oförutsägbart.

Därför föreslog hon att undanta eller avsevärt minska markanvändningsomvandlingsavgiften för hushåll under 300 m², och införa högre skatter för individer med många tomter. Markprislistan måste också hållas stabil under en tillräckligt lång tid för att undvika situationen där orter höjer priserna för snabbt och skapar en klyfta mellan regioner, vilket utlöser en våg av spekulation.

Biträdande finansminister Le Tan Can medgav också att de två största flaskhalsarna just nu är beräkningen av "extra betalning" och markanvändningsavgifter vid omvandling av jordbruksmark till bostadsmark. Han sa att finansministeriet har färdigställt utkastet till dekret om ändring av dekret 103/2024 och skickat det till justitieministeriet för granskning innan det lämnas in till regeringen för kungörelse. Målet är att undanröja hinder så snart som möjligt, eftersom orter kontinuerligt rapporterar "ekonomiskt omöjliga" fall helt enkelt för att avgifter och skatter är för höga.

Öka markanvändningskoefficienten

Ordföranden för HoREA anser att Ho Chi Minh-staden för att sänka bostadspriserna måste prioritera att öka utbudet av sociala bostäder och samtidigt kraftigt reformera de administrativa förfarandena. Mer specifikt är det nödvändigt att utfärda en pilotresolution och ändra bostadslagen från 2023 för att tilldela rätten att godkänna sociala bostadsprojekt till byggdepartementet, istället för att behöva gå igenom investeringslagen som för närvarande.

Dessutom föreslog han en ändring av dekret 100/2024/ND-CP för att öka markanvändningskoefficienten för sociala bostadsprojekt till maximalt 1,5 gånger. Detta kommer att bidra till att öka antalet lägenheter på samma markyta med 50 %, vilket minskar lägenhetspriserna.

Dessutom behöver orter samordna sig synkront för att förkorta tiden för bygglov och licensiering. Utvecklingen av billiga kommersiella bostäder behöver också uppmuntras genom förmånliga kreditpolicyer, särskilt för unga. Staten behöver också omstrukturera marknaden genom att uppmuntra företag att övergå till det prisvärda segmentet, i kombination med programmet för att bygga 1 miljon sociala lägenheter till 2030.

En annan viktig lösning är att ändra lagen om fastighetsverksamhet för att tillåta överföring av projekt som inte har uppfyllt sina ekonomiska skyldigheter gällande mark, förutsatt att den nya investeraren uppfyller dessa skyldigheter. Detta kommer att bidra till att återuppliva "lagda" projekt och öka utbudet.

Källa: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm