Den andra frågan om fastighetsskatt är upphettad, en färdplan behöver utvecklas i linje med marknadens hälsa.

Kan fastighetsskatter sänka huspriserna?

I en rapport som skickats till Regeringskansliet om orsakerna till den senaste tidens ökning av fastighetspriserna sa Byggnadsdepartementet att de skulle studera och föreslå en skattepolicy för dem som äger och använder många hus och mark för att begränsa spekulation och köp och försäljning på kort tid för att göra vinst.

Enligt byggnadsministeriet bidrar faktorerna till den senaste tidens ökning av bostadspriserna bland annat till deltagandet av ett antal investerare, grupper av investerare, spekulanter och fastighetsmäklare. Angående auktioner med vinnande priser på över 100 miljoner per kvadratmeter uppgav byggnadsministeriet att många investeringsgrupper specialiserar sig på att delta i auktioner och sedan sälja omedelbart för att göra vinst. Utanför auktionsområdet väntar många mäklare på resultaten, redo att erbjuda köp och försäljning av mark med en skillnad på 200-500 miljoner VND per tomt. Köp och försäljning av många tomter för olaglig vinst är vanligt, till och med organiserat, vilket ökar prisnivån på mark och bostäder i omgivningarna.

Vissa grupper, investerare och enskilda fastighetsmäklare förvränger marknadsinformation för att "blåsa upp priser", skapa virtuella priser... och utnyttja människors bristande kunskap för att manipulera psykologi, attrahera investeringar enligt folkmassapsykologi för vinst.

Normalt sett spenderar investerare i bostadsprojekt i genomsnitt 3 % av försäljningspriset till handelsgolvet och mäklare för att sälja produkterna. Mäklare väljer dock ofta, beroende på marknadssituationen, att lägga till mer pris när de gör affärer med kunder, vilket gör att köpare får betala "skillnaden".

"Under den febriga perioden använder många mäklare också 'depositionsmetoden' för att köpa hus och mark från säljare och höjer sedan priset med 10-15% för att sälja till andra. Till exempel: En lägenhet är prissatt till 5 miljarder VND, mäklaren sätter in 1 miljard VND för att köpa och går med på att betala inom 1 månad. Men inom denna månad kommer mäklaren att hitta kunder att sälja till en skillnad på 6-7 miljarder VND."

Dessutom bidrar vissa investerare till att driva upp bostadspriserna genom att ”erbjuda höga försäljningspriser”, vilket höjer den förväntade vinstnivån till högre nivå än genomsnittet för fastighetsprojekt. I områden där endast ett fåtal, eller till och med ett projekt, är öppet till försäljning kan investerare höja priserna för att göra vinst, på grund av bristande konkurrens och referenspriser”, konstaterade byggnadsministeriet i rapporten.

I en kommentar till denna fråga sa Master Nguyen Van Dinh, jurist inom fastighetsbranschen, att en av orsakerna till de ökande hus- och markpriserna är fenomenet spekulation och hamstring med tankesättet "inget är rikare än att handla med mark", vilket stöds av banker. Detta är en "VIP"-kundgrupp hos banker eftersom lånen alltid är belånade med hus och mark - vilka nästan alltid anses öka i pris och ha liten risk. Människors investeringsbehov är legitima, men när detta fenomen är på en hög nivå blir det spekulation och hamstring av hus och mark, vilket snedvrider marknaden, leder till att mark överges och slöseri med resurser.

MSc. Nguyen Van Dinh sa att beskattning av hus och mark är en obligatorisk lösning, tydligt angiven i resolution nr 18-NQ/TW från 2022 från den centrala verkställande kommittén om fortsatt innovation och finsliping av institutioner och politik, samt förbättring av effektiviteten och ändamålsenligheten i markförvaltning och -användning. Resolution 18 anger uppgifter och lösningar: "Övervinna situationen med slösaktig markanvändning, som lämnar mark i träda, förorenad och degraderad", "Föreskriva högre skattesatser för personer som använder stora markområden, många hus, spekulerar i mark, långsam markanvändning och lämnar mark i träda".

Herr Nguyen Van Dinh sade att det vinnande budpriset vid markauktionerna var dussintals gånger högre än utgångspriset tidigare. De flesta var skeptiska till auktionsresultaten snarare än glada över att statsbudgeten skulle få ytterligare stora inkomstkällor. Anledningen är att tomterna efter att ha vunnit auktionen ofta överges och i många fall bildar "spökstadsområden". De flesta av dessa "projekt" har ofta en mycket låg beläggningsgrad, och även efter årtionden av genomförande har bara ett fåtal hus byggts och människor har flyttat in. Följaktligen sade mäster Nguyen Van Dinh att beskattning av hus och mark har en politisk grund i partiets resolution 18 men måste genomföras synkront och rättvist mellan orter.

En viktig faktor är behovet av en databas för beskattning, för att säkerställa att rätt personer beskattas och för att främja skattepolitikens effektivitet. I nuläget är den exakta fastställandet av vem som äger dessa fastigheter inte avklarat på grund av avsaknaden av en komplett databas och fenomenet att någon annan tar fastighetens namn.

Premiärministern har dock godkänt projekt 06 för att utveckla applikationer för befolkningsdata, identifiering och elektronisk autentisering för att underlätta digital transformation. Den nya marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen nämner också byggandet av en nationell databas med information om mark, bostäder och fastigheter. Om den genomförs effektivt kan ett tillförlitligt databassystem inom en snar framtid byggas upp, vilket är en viktig databas för att upprätthålla fastighetsskattelagen efter att den har antagits.

" Om fastigheter beskattas, om ett informationssystem och en databas över fastigheter kan samlas in för att 'tillskriva äganderätt', för att se exakt vem som äger denna fastighet, då kan något som verkar omöjligt hända: fastighets- och huspriserna kommer att minska, till och med minska kraftigt. Fastighetsspekulation kommer nästan att förhindras. Banker kommer också att behöva leta efter en ny kundbas istället för markmagnater."

Beskattning ska konkretisera uppfattningen att "hus är till för att bo i, inte för spekulation" och först då kommer drömmen om att slå sig ner för arbetare att bli mindre avlägsen" , betonade Nguyen Van Dinh.

Fastighetsmarknaden har nyligen visat tecken på förbättring då nationalförsamlingen officiellt godkände tre viktiga marknadslagar, vilka trädde i kraft 6 månader tidigare än väntat, med början den 1 augusti 2024. Medan fastighetsmarknaden bara är livlig i Hanoi, är andra orter fortfarande ganska lugna. Mot bakgrund av att fastighetsföretag står inför många svårigheter och investerare fortfarande "fastnar" på provinsiella marknader har det senaste förslaget att beskatta fritidshus fått många motstridiga åsikter.

Faktum är att skatten på fritidshus inte är ett nytt förslag, utan har nämnts sedan 2009, men av många anledningar kunde den inte legaliseras förrän den officiellt inkluderades i resolution nr 18-NQ/TW som utfärdades i juni 2022 av nationalförsamlingens ständiga kommitté. Processen att utveckla regler/policyer för att reglera markmarknaden, särskilt genom ytterligare beskattning av markanvändningsrättigheter och ägande av tillgångar på mark från den andra fastigheten eller mer, har dock stött på många hinder.

Specifikt är många experter oroliga för att om införandet av fastighetsskatt inte noggrant beräknas och utjämnas, kan det skapa en kontraproduktiv effekt, öka bostadspriserna och göra det svårare för låg- och medelinkomsttagare att få tillgång till bostäder.

Vilken rutt är lämplig?

Skatt är ett effektivt verktyg för att hantera skatteundandragande vid fastighetsöverlåtelser, spekulation, prisinflation etc. Beskattning av fritidshus måste dock beräknas noggrant för att både vara lämplig för marknadsförhållandena och för att säkerställa harmoni mellan alla parters intressen.

Enligt många experter kan skatt vara ett verktyg för att kontrollera skenande markpriser, minska spekulation, förhindra marknadsmanipulation och få fastigheter tillbaka till sitt verkliga värde. Men med den nuvarande oklara mekanismen för hantering av markinformation är beskattning inte lätt.

Skatt är en bra lösning som bidrar till att öka intäkterna för statsbudgeten och till att anpassa marknaden på kort sikt, 6–12 månader eller 1–2 år, men den kan inte bibehålla effekten på lång sikt. Det finns dock också många farhågor om att skatten bara kommer att öka priserna, eftersom säljaren kommer att lägga till skatt på markpriset.

Finansexperten Dinh The Hien sa i ett uttalande till pressen att fastighetsskatt helt enkelt förstås som en skatt som tas ut på personer som äger fastigheter; ju mer fastighet, desto mer skatt. För personer med en genomsnittlig levnadsstandard, som bara har ett hus att bo i, finns det ingen anledning att oroa sig.

För de som har många tillgångar (fastigheter), och tillgångarna genererar kontinuerligt vinster, är det naturligt att betala mer skatt. Vid lån för investeringar är skatter en del av den kostnad som investerare måste beräkna, "vinst och förlust".

Nyligen föreslog Vietnams mäklarförening (VARS) även en fastighetsskattepolicy som gäller för två grupper: köpare av andra bostäder eller fler och ägare som överger projektet. Skattesatsen kommer gradvis att öka för transaktioner där säljaren har en kort ägarperiod.

Tidigare, i augusti 2023, fortsatte väljarna i Ho Chi Minh-staden att föreslå beskattning av fritidshus och högre skatter på lediga fastigheter som inte genererar markvärde. Finansministeriet sa att de har undersökt och utvecklat ett lagutkast om fastighetsskatt, som förväntas läggas till i 2024 års program för utveckling av lagar och förordningar, och lämnas in till nationalförsamlingen för kommentarer vid den åttonde sessionen (oktober 2024).

Khanh An

Källa: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html