Transparens i markpriser och markauktioner

I Hanoi ökar inte bara priserna på lägenheter och mark i innerstaden kontinuerligt, utan även markaffärerna i förorterna är livliga. Foto: Quang Vinh.

Det är värt att notera att i Hanois folkkommittés bemyndigande till folkkommittéerna på distriktsnivå finns beslutet om utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter för att tilldela mark med markanvändningsavgifter eller arrendera ut mark till hushåll och individer; beslut om utgångspriset för auktionering av markanvändningsrättigheter när staten tilldelar mark eller arrenderar ut mark i de fall där marktomten eller markområdet har investerats i teknisk infrastruktur enligt detaljerad byggplanering.

Handeln är aktiv men inte febril

Enligt Hanois folkkommitté ansvarar folkkommittéerna på distriktsnivå för att slutföra det specifika markvärderingsrådet och annat relaterat innehåll (om sådant finns), och instruerar avdelningarna för naturresurser och miljö (TNMT), finans- och planeringsavdelningar och relaterade avdelningar och kontor att organisera genomförandet. Före den 10 december 2024 kommer avdelningen för naturresurser och miljö tillsammans med avdelningar, filialer och folkkommittéer på distriktsnivå att sammanfatta och utvärdera resultaten, och rapportera till stadens folkkommitté för att överväga fortsatt godkännande som grund för genomförandet under den följande perioden.

För Hanoi är mark alltid en het fråga. Inte bara lägenhetspriserna, utan markpriserna i innerstaden ökar ständigt, utan även marktransaktioner i förorterna är mycket aktiva. Sedan april 2024 har markauktioner för hushåll och privatpersoner från distrikt som Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... till det avlägsna området Ba Vi också varit ganska livliga.

I Hoai Duc-distriktet auktionerade District Land Fund Development Center framgångsrikt ut 23 tomter med en yta på 2 441,8 kvadratmeter (hölls den 18 mars); budgeten samlade in 179,2 miljarder VND. I april fortsatte centret att tillkännage auktionen av markanvändningsrättigheter för 34 tomter med en yta på 3 366,7 kvadratmeter; förväntas samla in 200 miljarder VND för budgeten.

På liknande sätt organiserades i februari och mars en framgångsrik auktion av markanvändningsrättigheter i Dong Anh-distriktet med en total yta på 2 872,2 kvadratmeter. Budgetintäkterna var över 143 miljarder VND, vilket översteg uppskattningen med nästan 69 miljarder VND.

Ba Vi är ett avlägset distrikt i Hanoi, som också framgångsrikt har auktionerat ut 37 tomter (byn Dong Bang, kommunen Dong Thai); vilket har inbringat en budget på mer än 99 miljarder VND.

Enligt Nguyen Huy Hoang, chef för Hoai Duc District Land Fund Center, är orsaken till den snabba ökningen av marktransaktioner och priser att staden och området påskyndar genomförandet av många viktiga transportinfrastrukturprojekt, inklusive Ringväg 4 - Huvudstadsregionen och Ringväg 3,5. Anslutningen till innerstaden är mer bekväm.

I maj 2025 var dock markauktioner i förortsområden inte ovanliga. Till exempel, i Hoai Duc-distriktet, jämfört med vissa centrala distrikt, var utgångspriset över 60 miljoner VND/m2, jämfört med över 100 miljoner VND/m2 som är vanligt i innerstaden. Det fanns en tomt med ett utgångspris på 42,8 miljoner VND/m2, men auktionsvinnaren höjde bara priset med ett steg till 42,9 miljoner VND/m2; vilket bevisar att även om markauktionen var gynnsam, var den inte "het"; det fanns inga fenomen med ovanliga prisökningar, spekulation eller prisinflation jämfört med tidigare markfeber då priserna ökade 2-3 gånger jämfört med utgångspriset.

Efter auktionen är andelen annullerade depositioner och utebliven betalning hög. Mer specifikt hade upp till 70 % av auktionerna av mark i förorter under 2022 och 2023 inga deltagare eller så var antalet deltagare inte kvalificerat för att öppna auktionen.

När det gäller markauktioner är det inte många som är helt klara över det. Till exempel, i ett fall i Me Linh-distriktet, betalade en person 4,28 miljarder VND/m2 för en tomt på 102 m2 på eftermiddagen den 30 december 2023, medan utgångspriset var 30 miljoner VND/m2, vilket ledde till att auktionsvinnaren vann. Senare, på auktionsvinnarens begäran, gick dock Me Linh-distriktet med på att annullera resultatet och återbetala mer än 600 miljoner VND i handpenning.

Den här personen sa att det var första gången han gick på auktion för markanvändningsrättigheter, så han var nervös och hade bråttom, så han gjorde ett misstag. "Jag beräknade mer än 4,28 miljarder VND för hela tomten, utan att tänka på att auktionsreglerna beräknades per kvadratmeter, så jag gjorde ett misstag", sa personen.

Ovanstående fall bör också betraktas som en läxa i deltagande i auktioner av markanvändningsrätter, särskilt när Hanois folkkommitté har bemyndigat folkkommittén på distriktsnivå att bestämma utgångspriset för auktioner av markanvändningsrätter.

Rösträkning från enheter som deltar i en markauktion i Thanh Oai-distriktet (Hanoi), december 2023. Källa: HNM.

Hanoi kommer att organisera många auktioner av markanvändningsrättigheter.

Många åsikter anser att Hanois folkkommittés bemyndigande av folkkommittéerna på distriktsnivå att bestämma utgångspriset för auktioner av markanvändningsrättigheter kommer att göra fastighetsmarknaden mer levande och hälsosam. Utgångspunkten kan sägas vara från och med nästa juni. Särskilt när de auktionerade tomterna har planerats, investerats i synkrona tekniska och sociala infrastruktursystem, anslutits till huvudtrafikleder och tillgodoses behoven av att skapa nya moderna bostadsområden.

Enligt Hanois folkkommitté tilldelades staden i år 408 547 miljarder VND i beräknade statsbudgetintäkter, varav 378 530 miljarder VND utgör inhemska intäkter. Hanois folkkommitté identifierade markintäkter som den viktigaste investeringsresursen för distrikt, städer och kommuner och bad finansdepartementet och departementet för naturresurser och miljö att leda och samordna med enheter för att sammanställa data relaterade till bud- och auktionskapaciteten i 30 distrikt, städer och kommuner från markintäkter.

Med dessa positiva drag anses auktionerad mark vara den ledande produkten på Hanois markmarknad år 2024.

Auktionsadresserna för markanvändning är ganska tydliga. Av dessa auktionerades nästan 180 tomter i distrikten Chuong My, Dong Anh, Me Linh och staden Son Tay ut för markanvändningsrättigheter med det högsta utgångspriset på 33 miljoner VND/m2. I en auktion i mars 2024 var det högsta vinnande priset 56,1 miljoner VND/m2.

I Me Linh-distriktet, inklusive 30 tomter: Quan Cho-området (byn Bong Mac, kommunen Lien Mac) utgångspris 19-22,5 miljoner VND/m2. I staden Quang Minh är utgångspriset 26-27 miljoner VND/m2.

I Dong Anh-distriktet auktionerades även 72 tomter ut för nyttjanderätt till mark, med utgångspriser mellan 23,5 och 24,5 miljoner VND/m2. På vissa platser varierade utgångspriserna mellan 28 och 33 miljoner VND/m2.

I Phuc Tho-distriktet auktionerades 14 tomter ut för nyttjanderätt till mark, med utgångspriser på 17,2 miljoner VND/m2 och 18,5 miljoner VND/m2...

Sätt igång nya policyer snart

Markpriser har länge uppmärksammats av hela samhället. Regeringen och nationalförsamlingen är också mycket engagerade i denna fråga.

Den 24 maj 2024, under ledning av ett nationellt onlinemöte för att lyssna på rapporter och ge yttranden om utkastet till dekret som reglerar markpriser, begärde vice premiärminister Tran Hong Ha att ministeriet för naturresurser och miljö skulle ta till sig kommentarer och bidrag under hela utvecklingsprocessen, snabbt slutföra utkastet till dekret och snabbt omsätta nya och banbrytande policyer och riktlinjer i 2024 års marklag i praktiken.

Tidigare, den 8 maj, vid en direkt och online-konferens med 63 kommuner för att samla in synpunkter på utkastet till dekret som reglerar ersättning, stöd och vidarebosättning när staten återtar mark; utkastet till dekret som reglerar markpriser; sa vice premiärminister Tran Hong Ha att premiärministern har utfärdat ett dokument som instruerar ministerier och filialer att snarast utveckla detaljerade vägledande dokument, vilket säkerställer tillräckliga förutsättningar för att nationalförsamlingen ska kunna behandla och låta 2024 års marklag träda i kraft den 1 juli 2024 (5 månader tidigare än tidigare, den 1 januari 2025).

Marklagen från 2024 med många nya och banbrytande strategier; människor gynnas av utvecklingsprocessen, och alla parters intressen harmoniseras vid genomförandet av projekt. Regler om markpriser säkerställer principerna om objektivitet, transparens och reglering av markintäkter för staten, människor och företag, förhindrar "heta" fluktuationer i markpriser och balanserar insatskostnader för investeringsprojekt för socioekonomisk utveckling. Den nya metoden för markvärdering måste vara tydlig, enkel och sammanhängande för att skydda dem som utför värderingsarbete.

Om vi ​​återgår till Hanois folkkommittés bemyndigande av folkkommittéerna på distriktsnivå att besluta om markpriser och utgångspriser för auktioner av markanvändningsrättigheter, visar det att detta arbete måste utföras på ett transparent sätt men måste övervakas noggrant. Faktum är att korruption och ekonomisk brottslighet inom marksektorn har varit utbredd under årens lopp. Klagomål inom denna sektor står också för den högsta andelen klagomål, medan hantering och lösning av dem tar mycket tid. På grund av problemets komplexitet är många fall svåra att lösa grundligt.

Den 13 september 2022 visade framställningsutskottets rapport vid den tematiska övervakningssessionen i nationalförsamlingens ständiga kommitté "Genomförande av lagen om mottagande av medborgare och hantering av klagomål och anmälningar från 1 juli 2016 till 1 juli 2021" att de klagomål, anmälningar, framställningar och reflektioner som uppstod huvudsakligen var relaterade till området markförvaltning och genomförandet av markåterställning, kompensation, stöd, vidarebosättning och markröjning vid genomförande av projekt (vilket står för över 69,5 %).

Enligt fastighetsexperten Le Bao Long skiljer sig regeringens reglering av markprislistan som implementerats av den provinsiella folkkommittén från tidigare, vilket innebär att den hänvisar till markprisramverket och uppdateras årligen. Således har befogenhet och ansvar delegerats till orter för att bidra till att markpriserna orienteras närmare den faktiska situationen på varje ort än tidigare. Specifika regleringar kommer att bidra till att markvärderingen blir transparent, tydlig och verklighetsnära. Long förutspår att fastighetspriserna kommer att öka efter att de nya lagarna träder i kraft. Följaktligen kommer tomter att vara den typ som drabbas mest. Men även om det blir en ökning kommer det inte att bli en orimligt hög prisökning.

Källa: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html