Vad tjänar investerare på BT Trieu Son-projektet?

Billig mark?

Trafikprojektet som förbinder provinsväg 514 och riksväg 47C i Trieu Son-distriktet är ett projekt med en total initial investering på mer än 79 miljarder VND, som genomförts av joint venture-bolaget Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Detta är ett av de sista projekten i Thanh Hoa- provinsen som genomfördes i form av offentlig-privat partnerskap, BT-kontraktstyp (bygg - överföring), innan denna typ officiellt "avslutades" (gäller från och med den 1 januari 2021) på grund av många brister, hög risk för negativitet och stora förluster av statliga tillgångar.

För att genomföra detta projekt planerade Thanh Hoa-provinsen initialt att använda 5 vackra tomter, med en total yta på nästan 28 hektar i staden Trieu Son och angränsande kommuner i Trieu Son-distriktet för att göra motbetalningar för projektet.

BT-projektet för trafikvägen som förbinder provinsväg 514 och riksväg 47C i distriktet Trieu Son är under uppbyggnad.

På grundval av detta tilldelade Thanh Hoas provinsiella folkkommitté den 27 november 2020 den första fasen av mark till entreprenörssamriskföretaget Trieu Son BT Company Limited, med en total yta på 198 998,8 m2 (nästan 20 hektar), i beslut nr 5086/QD-UBND, beslut nr 5085/QD-UBND, beslut 5084/QD-UBND. De återstående 2 av 5 tomter som förväntas betalas i korrespondens till Trieu Son BT Company Limited har ännu inte överlämnats.

Nyligen har dock Thanh Hoa-provinsen officiellt beslutat att justera motbetalningen från 5 områden till endast 3 markområden som nämns ovan, vilket motsvarar en minskning med 9,3 hektar på grund av "överskott av motbetalning", efter att ha beaktat att principen om paritet säkerställts i enlighet med bestämmelserna i lagen om förvaltning och användning av offentliga tillgångar från 2017, regeringsdekret och andra relevanta rättsliga bestämmelser.

Parallellt med marktilldelningen utfärdade Thanh Hoas provinsiella folkkommitté även ett beslut om att godkänna specifika markpriser som grund för att fastställa markanvändningsavgifter som betalas till statsbudgeten.

Till exempel utfärdade folkkommittén i Thanh Hoa-provinsen den 3 november 2021 specifika markpriser som grund för att fastställa markanvändningsavgifter som ska betalas till statsbudgeten för att genomföra det nya bostadsområdesprojektet Nam Cong Cheo i staden Trieu Son, distriktet Trieu Son (fas 1). Följaktligen är det specifika markpriset som motsvarar den markyta som staten tilldelat markanvändningsavgifter, efter avdrag för kostnader (exklusive röjningskostnader) på denna plats beräknat per kvadratmeter, 2 201 099 VND/m2.

Det specifika markpriset som nämns ovan fastställs under förutsättning att investeraren måste investera i all teknisk infrastruktur i enlighet med investeringsprojektet, den godkända detaljerade planeringen för det markområde som avsatts för att genomföra projektet och att staten fördelar mark med markanvändningsavgifter för ett område på 34 029,3 kvadratmeter bostadsmark. Det är värt att notera att staten preliminärt, med endast ytan och priset för ett Nam Cong Cheo-projekt, i princip samlar in över 74 miljarder VND, vilket motsvarar cirka 93 % av motpartskapitalet till det totala investeringskapitalet för ovanstående BT-projekt.

Nam Cong Cheo-marken har ett mycket vackert läge, uppdelad i 330 tomter och allmännyttiga verk i Trieu Son-distriktet, Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)

För att återgå till frågan om att fastställa markpris motsvarande den markyta som staten tilldelat med markanvändningsavgift för det nya bostadsprojektet Nam Cong Cheo, enligt Pham Thi Thu Huong, en praktiserande prisvärderare, finns det många metoder för att fastställa det. Normalt sett kommer dock fastställandet av markpriset i ovanstående fall att ske enligt överskottsmetoden och det motsvarande marknadspriset vid den tidpunkten är endast en ingångsbas.

Mer specifikt beräknas markpriset med hjälp av basöverskottsmetoden genom att ta utvecklingsintäkter minus utvecklingskostnader. Där basintäkten är de pengar som erhålls efter projektets genomförande, basutvecklingskostnaderna inkluderar kostnader för investeringar i infrastruktur, oförutsedda kostnader, projektledningskostnader, reklam- och försäljningskostnader ... och "mjuka" kostnader såsom kommersiella fördelar, andra kostnader enligt regler ... och investerarvinster.

Joint venture "slår stort" till för BT Trieu Son-projektet?

Enligt faktiska uppgifter har det nya bostadsprojektet Nam Cong Cheo (kommersiellt namn är Trieu Son New Central-projektet) sedan det öppnades för försäljning omedelbart blivit en "het" produkt i många tidningar och medier och är eftertraktat av fastighetsmäklare.

Enligt introduktionen från en av ovanstående enheter har det nya bostadsområdet Nam Cong Cheo många gynnsamma geografiska lägesfaktorer, mycket lämpligt för kunder som planerar att köpa mark för både bostads- och affärsändamål. Mer specifikt ligger projektets norra del intill provinsväg 514 som ansluter till riksväg 47 som förbinder Thanh Hoa stad med Tho Xuan internationella flygplats; västerut ligger intill den 36 meter långa motorvägen som förbinder riksväg 47C med Nghi Son - Sao Vang Expressway; söderut ligger intill planeringsområdet för Xuan Hung, ett högklassigt stadsområde med en yta på 20 hektar... Från projektet tar det bara 20 minuter att nå Thanh Hoa stad; 15 minuter till Tho Xuan flygplats och inom en radie av 500 meter finns kultur- och sportcentret , sjukhuset, Giat-marknaden, Trieu Son-distriktets administrativa centrum, The City Supermarket, 50 hektar industripark mellan kommunerna...

Nam Cong Cheo-landet har ett speciellt läge i Trieu Son-distriktet, vilket beskrivs i media. (bild: Lam Linh Land)

Faktum är att Nguoi Dua Tin vid middagstid den 15 juli var närvarande på platsen för projektet Nam Cong Cheo New Residential Area i distriktet Trieu Son, i rollen som "markmäklare" (frilansande fastighetsmäklare). Marken har en mycket bred fasad, cirka 300 meter längs med centralvägen i Dat stad, medan djupet är måttligt och nära de servicecentraler som annonserats.

På platsen kontaktade Nguoi Dua Tin en medelålders kvinna som sålde vatten mittemot Trieu Son New Central-projektet och var villig att även arbeta som "markmäklare" och sa att den här platsen kostade cirka 14 till 25 miljoner VND per kvadratmeter, beroende på plats.

”Om du vill köpa här är det bra, runt 1,4 till 2,5 miljarder VND per tomt. Om inte, har jag en annan tomt som jag köpte på auktion förra året, några kilometer bort, också på den här vägen men längre från centrum, med en yta på 100 kvadratmeter. När jag köpte den på auktion var den för nästan 1,7 miljarder VND, nu säljer jag den för exakt 2 miljarder VND”, sa hon.

Nguoi Dua Tin uttryckte sitt intresse för att köpa mark vid Nam Cong Cheo-projektet och presenterades för en person vid namn Toan, som sades vara en "släkting" till direktören för ett av joint venture-företagen som investerade i BT-projektet. Eftersom personen var på affärsresa presenterades han för en person vid namn Cuong, som arbetade vid projektet.

Enligt Mr. Cuong ligger hans tomt på gatan, köpt under en diplomatisk kvot, och försäljningspriset är cirka 25,5 miljoner VND per kvadratmeter, motsvarande cirka 2,5 miljarder VND.

”Marken här är vacker, min tomt har inga problem, jag köpte den under en diplomatisk kvot. Men för att köpa min tomt måste jag bygga fyra våningar för att få certifikatet. De återstående tomterna inuti behöver inte byggas, bara köpa och få certifikatet direkt”, sa Cuong.

Herr Cuong berättade om marken han äger i Nam Cong Cheo-projektet.

Enligt Mr. Cuong är summan pengar som samlats in från försäljningen av 330 tomter mycket, men för att genomföra projektet måste företaget också spendera pengar för att rensa marken från cirka 120 sao risfält, varje sao är 60 miljoner VND, motsvarande drygt 7 miljarder VND. Samtidigt måste företaget också investera i teknisk infrastruktur på upp till tiotals miljarder VND, BT-projektinvesteringskapital och, viktigast av allt, andra "mjuka" kostnader.

Således, med Nam Cong Cheo-platsen, tillsammans med de återstående två platserna, kan joint venture-bolaget Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company, som är välkända entreprenörer när de "vinner" många projekt i Thanh Hoa-provinsen, om de har tur, "vinna stort" i ett av de sista BT-projekten efter avdrag för relaterade kostnader.

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html