Sociala bostäder står inför en paradoxal situation av både brist och "tillgänglighet".

Svårighet på svårighet

Forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) visar att bostadsutbudet har minskat kraftigt sedan 2018. Antalet nyligen godkända bostadsprojekt blir alltmer begränsat. Samtidigt har uppskattningsvis 1 200 projekt till ett värde av cirka 30 miljarder USD svårigheter att genomföra. Sedan slutet av 2022 har endast cirka 500 projekt avgjorts.

Sedan 2018 har bostadsutbudet tenderat att minska kraftigt. (Foto: baochinhphu)

Begränsat bostadsutbud, allvarlig brist på prisvärda bostäder, höga kostnader i alla skeden av projektgenomförandet,... gör att fastighetspriserna, särskilt lägenheter i storstäder, kontinuerligt ökar och inte visar några tecken på att stanna av. Sociala bostäder är nästan den enda möjligheten för majoriteten av människor att förverkliga drömmen om att bosätta sig.

På senare tid har staten gjort många ansträngningar för att utfärda policyer för att locka företag att delta i utvecklingen av sociala bostäder, vilket förbättrar utbudet av sociala bostäder. Denna policy har dock fortfarande många brister, bristande synkronisering, vilket skapar många flaskhalsar som gör det svårt för investerare att få tillgång till sociala bostäder.

Vid evenemanget där VARS rapport för tredje kvartalet 2023 presenterades, sa Nguyen Hoang Nam, medlem i VARS marknadsundersökningsgrupp och generaldirektör för G-Home, att den rättsliga mekanismen för sociala bostäder är mycket komplicerad. Att ansöka om bygglov för ett projekt är också långdraget, till och med mer tidskrävande än för ett kommersiellt bostadsprojekt. För att "utfärda" ett bygglov måste utvecklare av sociala bostäder lägga minst två år på att slutföra förfarandena.

Följaktligen, även om nuvarande regler ger incitament för att sociala bostadsprojekt ska undantas från markanvändningsavgifter, måste sociala bostadsprojekt innan dess fortfarande "genomgå" markvärdering – vilket fortfarande står inför många problem och kontroverser relaterade till värderingsmetoder. Samtidigt får investerare inte göra avdrag men måste fortfarande betala M3 (värdet av den kontanta betalningen till statsbudgeten som investeraren föreslår i anbudshandlingarna utöver investerarens skyldigheter gentemot statsbudgeten enligt gällande lag). Dessutom måste investerare fortfarande betala i förskott för att röja tomten. Detta belopp kommer sedan att dras av från andra projekt eller kvittas mot markpriset.

För att inte tala om att det efter två års investeringsförfaranden tar ytterligare cirka två år för det sociala bostadsprojektet att bygga och överlämna husen till kunderna. Därefter måste investeraren fortfarande reservera minst 20 % av den sociala bostadsytan för uthyrning i de sociala bostadsprojekten och kan bara sälja efter fem års nyttjande.

Denna process varar i upp till 9 år, varefter projektet granskas. Och först när granskningen är klar får företaget en fast vinst på 10 %. Samtidigt är företaget under hela projektgenomförandeprocessen inte säkert på vilka utgifter som kommer att bokföras som rimliga och giltiga, vilka avgifter som inte kommer att regleras eller avvisas. Därför befinner sig sociala bostadsföretag alltid i ett tillstånd av "tur, otur" som i ett "spel".

Svårigheterna slutar inte där, tillgången till kapital är också ett stort hinder för investerare. Enligt forskning står ägarens kapital för cirka 20 % av de flesta fastighetsprojekt som investeras i och byggs i Vietnam, 30 % mobiliseras från kunder och upp till 50 % måste förlita sig på kreditinstitut. Det har dock förekommit fall där investerare har haft svårt att få lån på grund av bristande säkerhet, helt enkelt för att "marken för utveckling av sociala bostadsprojekt värderas till 0 VND" på grund av incitamentet att undanta markanvändningsavgifter. För närvarande syns inte incitamenten till någonstans, bara osynliga svårigheter för företag.

Det finns för många svårigheter, hinder och brister, vilket gör att det verkar mycket svårt för projektet att bygga 1 miljon sociala bostäder för att uppnå det uppsatta målet.

De som vill köpa kan inte köpa.

Svårigheter i implementeringsprocessen har gjort utbudet på marknaden alltmer knappt, men marknaden har fortfarande ett fenomen av både brist på och osålda sociala bostäder. Även om efterfrågan på sociala bostäder är mycket stor och ökar i takt med urbaniseringshastigheten och det växande gapet mellan ökningstakten i fastighetspriser och inkomster.

Socialt boende är en möjlighet för majoriteten av människor att ha en plats att bo, men står för närvarande inför många svårigheter. (Foto: baochinhphu)

Urbaniseringstakten nådde 41,5 % år 2022 och kommer att öka till cirka 50 % år 2030. Varje år måste Vietnam bygga ut cirka 70 miljoner kvadratmeter stadsbostäder. Enligt byggministeriet är efterfrågan på sociala bostäder för låginkomsttagare och industriparksanställda på orter under perioden 2021–2030 cirka 2 400 000 enheter.

Således, även om projektet att bygga 1 miljon sociala bostäder genomförs fullt ut, kommer utbudet inte att räcka till för att möta efterfrågan. Samtidigt visar de aktuella siffrorna att det fortfarande är långt ifrån projektets mål, även om alla nivåer från central till lokal nivå gör stora ansträngningar för att genomföra det.

Enligt VARS forskningsinformation i områden där sociala bostadsprojekt är till salu, registrerade många projekt ett stort intresse och många ansökningar, och sålde slut nästan hela sitt lager så snart de lanserades på marknaden, medan vissa orter med exportbearbetningszoner och industriparker med hundratusentals invandrade arbetare uppvisade en "trög" situation trots att de erbjöds till försäljning många gånger.

I augusti förra året, i en rapport som skickades till byggnadsministeriet, uppgav folkkommittén i Bac Ninh- provinsen att även om Bac Ninh-provinsen har investerat i att bygga tiotusentals arbetarbostäder, verkar det som att arbetare som arbetar i provinsen inte är intresserade av att köpa arbetarbostäder.

Följaktligen är antalet arbetare som arbetar i industriparker och registrerar sig för att köpa hus mycket litet bland de 7 färdigställda och delvis färdigställda arbetarbostadsprojekten i Bac Ninh, som förser marknaden med cirka 4 000 färdigställda lägenheter.

Rapporten uppgav att projektägare nyligen har annonserat 1 681 arbetarbostäder till salu, men väldigt få har sålts. För närvarande har 7 projekt fortfarande 1 324 enheter kvar.

Enligt Nguyen Hoang Nam är den främsta förklaringen att de som behöver köpa inte kan köpa, medan policyn riktar sig mot dem som inte behöver köpa.

”Lagen om socialt boende är mycket strikt mot köpare. Många provinser säljer bara till arbetare. Många provinser säljer bara till arbetare i ett industriområde. Vissa provinser säljer bara till arbetare i ett industriområde men bara i ett distrikt. Samtidigt är kopplingen mellan arbetare och området inte nödvändigtvis hög”, delade Nam.

För att säkerställa social trygghet och undvika fenomenet med både brist på och osålda sociala bostäder är det därför nödvändigt att fortsätta undersöka och sprida mekanismer och strategier för att uppmuntra privata företag att delta i investeringar i utveckling av sociala bostäder. Samtidigt bör man utöka förmånstagarna av bostadspolitiken, särskilt sociala bostäder. Förmånstagarna av stödpolitiken för sociala bostäder (hyra, avbetalning, köp) behöver anpassas med enkla, lätt igenkännbara kriterier, vilket minimerar kraven på dokument och administrativa förfaranden såsom bostadsstatus, inkomstnivå etc.

Dessutom är det nödvändigt att ändra tankesättet kring utveckling av sociala bostäder. Sociala bostadsprojekt måste förbättra kvaliteten och säkerställa tillräckliga villkor för människor att leva långsiktigt. För att förbättra kvaliteten men ändå säkerställa rimliga priser bör investerare göra vinster, och sociala bostadsprojekt bör utvecklas i lämplig skala.

Reglerna för förmånstagare inom sociala bostadspolitiken behöver också ändras för att bli mer lämpliga. Sociala bostäder säljs inte till de rika, utan bör också rikta sig till de med skattepliktiga inkomster, som har besparingar men inte kan få tillgång till kommersiella bostäder med höga priser. För om människor har mycket låga inkomster, fattiga hushåll, nära fattiga hushåll, under nivån för att behöva betala personlig inkomstskatt, betyder det att dessa människor inte har tillräckligt med pengar för att täcka sina levnadskostnader, inte har besparingar. Därför kan de inte köpa sociala bostäder.

N. Giang

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html