Många hinder måste undanröjas för att marklagen ska kunna träda i kraft.

Efter en period av implementering av marklagen finns det enligt vissa åsikter fortfarande många hinder och svårigheter i processen att implementera nya regler.

Många hinder måste undanröjas för att marklagen ska kunna träda i kraft.

Efter en period av implementering av marklagen finns det enligt vissa åsikter fortfarande många hinder och svårigheter i processen att implementera nya regler.

Marklagen från 2024 förväntas förbättra markförvaltningen och -användningen i Vietnam, bidra till att främja socioekonomisk utveckling och skydda människors legitima rättigheter.

Efter en period av implementering finns det dock fortfarande många hinder och svårigheter i processen att implementera de nya bestämmelserna. Dessa problem härrör inte bara från bristen på synkronisering mellan juridiska dokument, utan även från verkställighetsmekanismen, ledningskapaciteten och lokal praxis.

Långsam utfärdande av implementeringsriktlinjer

Även om regeringen och ministerierna har gjort ansträngningar för att utveckla vägledande dokument för genomförandet, har många bestämmelser i marklagen inte genomförts fullt ut.

Markpriset är en av de viktiga faktorer som påverkar utvecklingen av fastighetsmarknaden och investeringsprojekt. Den nuvarande mekanismen för att fastställa markpriser har dock fortfarande många brister, vilket lätt kan leda till tvister mellan parterna i marktransaktioner.

Hittills har endast cirka 59 av 63 provinser och städer utfärdat detaljerade vägledningsdokument, medan dekret och cirkulär från ministerier och filialer fortfarande håller på att färdigställas. Detta orsakar svårigheter för lokala myndigheter att genomföra lagen, vilket påverkar processen att lösa frågor som rör markanvändningsrättigheter, ersättning, vidarebosättningsstöd och utfärdande av markanvändningsrättighetsintyg (röda böckerna).

Ett av de största problemen med att genomföra den reviderade marklagen är identifieringen och erkännandet av människors markanvändningsrättigheter. Förfarandena för att bevilja markanvändningsrättigheter (röda böcker) möter fortfarande många svårigheter på grund av överlappande regleringar och bristande synkronisering mellan förvaltningsnivåer. Dessutom är tillämpningen av markanvändningsplanering på orter fortfarande lös, vilket orsakar slöseri med markresurser och långsamma framsteg i projektgenomförandet.

Enligt Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening (VnREA), står utfärdandet av röda böcker fortfarande inför många svårigheter, många projekt saknar fullständiga och tydliga juridiska dokument, vilket leder till svårigheter för personer vid marktransaktioner.

Herr Dinh föreslog att det är nödvändigt att färdigställa den nationella markdatabasen och synkronisera markinformationssystemet mellan orter för att minimera administrativa förfaranden. Samtidigt måste statliga förvaltningsmyndigheter skapa specifika instruktioner och förenkla processen för att bevilja markanvändningsrättigheter, vilket skapar gynnsamma förutsättningar för människor och företag.

Ett annat problem som påpekats av många experter och chefer är svårigheten att röja mark för utvecklingsprojekt. Dr. Nguyen Minh Phong, en ekonomisk expert, kommenterade att markröjning är ett svårt problem eftersom det involverar komplexa frågor som kompensation, vidarebosättning och folkets samförstånd.

Detta är en av faktorerna som kan bromsa framstegen i infrastrukturutvecklingsprojekt. Många stora projekt stannar upp eftersom man inte kan komma överens om en rimlig ersättning med befolkningen.

Enligt Mr. Phong är det nödvändigt att bygga en transparent och rättvis kompensationsmekanism för att lösa detta problem, och samtidigt intensifiera propaganda- och mobiliseringsarbetet så att människor förstår och godkänner markförvärvspolitiken. Utöver det är det nödvändigt att bygga vidarebosättningsområden med fullständig infrastruktur för att säkerställa att människor kan stabilisera sina liv omedelbart efter att deras mark har förvärvats.

Problem med markprismekanismen

Markpriset är en av de viktiga faktorerna som påverkar utvecklingen av fastighetsmarknaden och investeringsprojekt. Den nuvarande mekanismen för att fastställa markpriser är dock fortfarande mycket otillräcklig, vilket lätt leder till tvister mellan parterna i marktransaktioner.

Fru Le Thi Thanh Ha, chef för avdelningen för naturresurser och miljö i Ho Chi Minh-staden, berättade att markpriserna i olika områden ofta förändras, och oklara prissättningsfaktorer gör både människor och investerare oroliga.

Fru Ha anser att det behövs en stabil och transparent markprismekanism. Att offentliggöra information om markpriser, uppdatera den regelbundet och lägga in den i ett gemensamt datasystem kommer att bidra till att minska markprisinflationen och öka transparensen i transaktioner. Utöver detta behövs det förmånliga åtgärder för sociala fastighetsprojekt, särskilt bostäder för låginkomsttagare.

I Hanoi , enligt medgivanden från ledarna för departementet för naturresurser och miljö, är markpriserna på vissa platser lägre än marknadspriserna och inte tillräckliga för att täcka kostnaderna och investeringsresurserna för att skapa markfonder (inklusive kostnader för röjning av mark, infrastrukturinvesteringar...).

För att komma till rätta med situationen där markprislistorna är lägre än marknadspriset har folkkommittéer i distrikt, städer och kommuner reglerat prissteg och auktioner med flera omgångar (med obligatoriskt antal omgångar) för att säkerställa att utgångspriset för nästa omgång ligger nära marknadspriset.

Marklagen och lagen om fastighetsauktioner har dock ännu inte helt reglerat innehåll som låg handpenning (motsvarande 20 % av utgångspriset); det finns inga bestämmelser som förbjuder samverkan för att höja priserna eller "uppblåsa" priser, vilket leder till situationer där auktionsdeltagarna bjuder högre än marknadspriset för att vinna auktionen, men sedan inte betalar det vinnande budet (ger upp handpenningen) eller inte fortsätter att bjuda i nästa omgång, vilket leder till att auktionen misslyckas och orsakar kaos i marknadspriserna.

Den nuvarande auktionen av markanvändningsrätter för att bevilja individer för att bygga egna hus saknar bestämmelser som kräver att husbyggnationen slutförs inom en viss tidsperiod, vilket leder till att mark inte tas i bruk, att marken lämnas i träda, att planeringshanteringen försvåras, att stadens skönhet går förlorad och att markresurser slösas bort.

Vissa distrikt, städer och kommuner är fortfarande under press att samla in budgetintäkter från auktioner av markanvändningsrätter för att möta kapitalbehovet för socioekonomisk utveckling, så de organiserar fortfarande auktioner för att tilldela mark till individer för att bygga hus.

Förutom problem med administrativa förfaranden och markpriser möter övervakning och inspektion av markanvändning också många svårigheter. Nguyen Trong Hoai, biträdande chef för avdelningen för markförvaltning (ministeriet för naturresurser och miljö), sa att orter för närvarande saknar effektiva övervakningsmekanismer, vilket leder till markslöseri, övergiven mark eller missbruk.

Herr Hoai sade att det är nödvändigt med en strikt, transparent och rättvis övervakningsmekanism för att säkerställa korrekt och effektiv markanvändning.

Markförvaltningsmyndigheter behöver också tillämpa informationsteknik i hanteringen av markdata, vilket bidrar till att övervaka och inspektera markanvändningsprojekt mer effektivt.

Vissa företag uppgav, när de tillfrågades, att ett av de största hindren för fastighets- och infrastrukturutvecklingsprojekt är förseningar i rättsliga förfaranden och frigöring av mark. Många projekt har stannat av, särskilt bostadsprojekt, på grund av administrativa förfaranden och bristande enighet om ersättning och vidarebosättning.

För att effektivt genomföra marklagen från 2024 måste myndigheterna enligt vissa experter göra mer för att lösa ovanstående svårigheter.

Mer specifikt är det nödvändigt att öka utgivningen av detaljerade vägledningsdokument och organisera utbildningar för tjänstemän på alla nivåer om nya bestämmelser i den reviderade marklagen. Detta kommer att hjälpa lokala myndigheter att ta till sig information och effektivt implementera lagar.

Komplettera markdatabasen, säkerställa synkronisering och noggrannhet. Tillämpning av informationsteknik inom markförvaltning kommer att bidra till att spara tid, kostnader och begränsa fel i förvaltningsarbetet.

Utfärda tydligare och mer detaljerade juridiska dokument om metoder för att fastställa markpriser och ersättning vid återvinning av mark. Myndigheterna behöver också stärka övervakningen och inspektionen av markanvändningen.

Man tror att endast när dessa lösningar implementeras synkront och drastiskt kan marklagen från 2024 maximera sin effektivitet och skapa gynnsamma förutsättningar för landets utveckling.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html