Enligt fastighetsjuristen Pham Thanh Tuan har de nya bestämmelserna i bostadslagen och fastighetsaffärslagen (ändrad) "stramat upp" uppdelningen och försäljningen av tomter av fastighetsföretag.
Bostadslagen och fastighetsaffärslagen från 2023 förväntas träda i kraft den 1 augusti. Fastighetsjuridikexperten Pham Thanh Tuan kommenterade att dessa två nya lagar har "stramat upp" fastighetsföretagens verksamhet med "markuppdelning och försäljning" ur två perspektiv: en minskning av omfattningen av projektområden där markuppdelning och försäljning är tillåten, och en specificering av de förfaranden som företag måste följa.
Mer specifikt, inom det regionala området, kommer investeraren inte att tillåtas bedriva fastighetsverksamhet i form av uppdelning och försäljning av tomter i projekt i valkretsar, distrikt och städer med särskilda stadsområden av typ I, typ II och typ III, eller projekt (oavsett region) där investerare väljs ut genom auktioner av markanvändningsrätter för bostadsbyggandeprojekt enligt marklagen.
Enligt byggnadsministeriet hade Vietnam i december 2023 902 stadsområden. Dessa inkluderade 2 stadsområden av specialklass, 22 stadsområden av klass I (inklusive 3 stadsområden av klass I direkt under centralregeringen), 36 stadsområden av klass II, 45 stadsområden av klass III, 95 stadsområden av klass IV och 702 stadsområden av klass V.
"Projekt i 105 städer och kommuner klassificerade som typ III eller högre får inte bedriva fastighetsverksamhet i form av uppdelning av mark och försäljning av tomter. Därför har omfattningen av områden där företag får uppdela och sälja tomter minskats avsevärt."
Med andra ord, i stadsområden av typ III och högre måste byggherrar bygga hus för försäljning, och kan inte längre dela upp mark i mindre tomter för försäljning som tidigare”, kommenterade Tuan.
Angående de förfaranden som företag måste följa, sa Tuan att den nya lagen föreskriver att företag, för att överföra markanvändningsrättigheter genom markuppdelning, måste uppfylla både de "nödvändiga" och "tillräckliga" villkoren.
Det nödvändiga villkoret är att den provinsiella folkkommittén utfärdar ett dokument som tillåter företaget att överföra markanvändningsrättigheter på projektplatsen genom att uppdela och sälja tomter. Det "tillräckliga" villkoret är att investeraren måste gå igenom förfarandet för att ansöka om tillstånd från byggdepartementet, liknande fallet med att underteckna ett kontrakt för försäljning av bostäder under uppförande.
De nya bestämmelserna ger de som får tomter från byggherrar en grund för att tydligt avgöra när byggherren har behörighet att underteckna köpekontraktet. Denna bedömning görs genom att kontrollera om byggherren har mottagit ett dokument från Byggnadsverket.
"De nya reglerna som skärper markindelningen är rimliga. Företag som genomför projekt genom att dela upp mark och sälja tomter till privatpersoner i spekulativt syfte, genom att köpa och sälja upprepade gånger, har lett till många markprisökningar. Toppen inträffade samtidigt från norr till söder i början av 2021, vilket orsakade ett slöseri med sociala resurser."
Samtidigt har nuvarande lagar ännu inga bindande krav för köpare av uppdelad mark att bygga och ta marken i bruk, sa Tuan.
Enligt Tuan är en av de mycket anmärkningsvärda bestämmelserna i den ändrade lagen om fastighetsverksamhet kravet att förvärvaren av markanvändningsrättigheter: "måste bygga bostäder i enlighet med godkänd design, detaljerad planering, bygglov (i de fall där bygglov krävs) och i enlighet med avtalet i överföringsavtalet för markanvändningsrättigheter för mark med teknisk infrastruktur i det undertecknade fastighetsprojektet" (klausul 2, artikel 34).
Detta är en viktig grund för inte bara byggherren utan även för behöriga myndigheter att övervaka byggandet av bostäder för köpare. Det förhindrar situationer där mark köps in och sedan lämnas obebyggd, vilket leder till slöseri, eller används för personlig spekulation.
Hoai Anh
[annons_2]
Källa: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
Kommentar (0)