"Het" tillväxt av fastighetskredit: Optimism i ångest?

VTV.vn - Fastighetskrediten ökade kraftigt under de första 10 månaderna 2025, vilket skapade rikligt kapitalflöde men låg likviditet, många experter varnar för marknadens hållbarhet.

Även om fastighetskrediterna accelererar, skapar verkligheten inte den förväntade rörelsen.

Fastighetskrediterna ökade kraftigt under de första 10 månaderna 2025, vilket skapade rikligt med kapital men låg likviditet. Många experter varnar för att denna verklighet inte bara påverkar ekonomin utan också väcker många frågor om marknadens hållbarhet.

Kredittillväxt i ångest

Under de första 10 månaderna 2025 har fastighetskrediter ökat kraftigt och blivit en av de viktigaste drivande faktorerna i ekonomins utveckling. Enligt Pham Chi Quang, chef för avdelningen för penningpolitik vid Vietnams statsbank (SBV), har krediten i hela banksystemet uppnått en tillväxttakt på 13,4 %, varav fastighetskrediter står för en betydande andel. Detta återspeglar en mycket tydlig trend: fastigheter fortsätter att vara en attraktiv destination för kreditflöden. Denna ökning skapar dock en allvarlig konsekvens, nämligen en obalans på marknaden.

Att köpa och sälja, "surfa" utan verkligt värde i termer av kassaflöde eller hyresintäkter har drivit upp fastighetsvärdena för högt, vilket gjort likviditeten dålig.

Finansiella rapporter för tredje kvartalet 2025 från storbanker visar att även om fastighetskrediterna accelererar, skapar verkligheten inte den förväntade rörelsen. På VPBank står fastighetsverksamheten för 22,97 % av de totala utestående lånen, medan på MB står denna andel för 10,42 %. Detta visar tydligt att kreditkapitalflöden till fastigheter dominerar den totala ekonomin. I vissa områden, såsom Ho Chi Minh-staden, är dock marknaden sjudande av antalet nyöppnade lägenheter, men antalet transaktioner står inte i proportion till det ökade utbudet.

Vid investeringsforumet 2026 som nyligen hölls i Ho Chi Minh -staden sa den ekonomiska experten Dinh The Hien att den främsta orsaken till denna obalans är att fastighetsmarknaden har varit i ett tillstånd av "köp dyrt, sälj dyrt" sedan början av året. Om denna trend fortsätter riskerar marknaden att bilda en bubbla. Detta är en varning som inte kan ignoreras när fastighetsmarknaden i allt högre grad är beroende av kortsiktig spekulation. Köp och försäljning, "surfing" utan verkligt värde i form av kassaflöde eller hyresintäkter har drivit upp fastighetsvärdena för högt, vilket orsakar dålig likviditet.

Trots den starka tillväxten av fastighetskrediter har marknaden inte kunnat skapa en hållbar cykel som önskat. Enligt Property Guru har fastighetspriserna i stora områden som Hanoi och Ho Chi Minh City ökat kraftigt, med en imponerande ökning på 112 % i Hanoi inom 5 år. Denna prisökning står dock inte i proportion till människors inkomster och marknadens absorptionsförmåga. Marknadslikviditeten har därför också försvagats, och detta är en av de främsta orsakerna till "vakans" i många fastighetsprojekt.

Varning för att marknaden är i obalans

Fastighetsspekulation över tröskeln blir ett stort hot mot både marknaden och ekonomin. När bostadspriserna drivs upp för högt kan många människor, särskilt medel- och låginkomstklassen, inte få tillgång till bostäder. Detta minskar inte bara likviditeten utan försätter också ekonomin i obalans, när det rikliga kassaflödet inte används för hållbar utveckling, utan främst tjänar spekulativa syften.

För närvarande har inventeringen av fastighetsföretag överstigit 570 000 miljarder VND, vilket visar på obalansen mellan projektutveckling och faktisk konsumtionskapacitet på marknaden.

Fastigheter, även om de attraherar stora kapitalflöden från banksystemet, har inte skapat en tydlig övergång mellan kredit och faktiska transaktioner. Hittills har inventeringen av börsnoterade företag överstigit 570 000 miljarder VND, vilket visar på obalansen mellan projektutveckling och faktisk konsumtionskapacitet på marknaden. Detta är svagheten på den nuvarande fastighetsmarknaden, när kassaflödet inte kan omvandlas till likviditet.

En av de lösningar som experterna föreslagit är att kontrollera kreditflödet till fastigheter, särskilt lån för spekulativa ändamål. Experten Dinh The Hien varnade: "Mentalitetsprincipen 'köp dyrt, sälj dyrt' hjälper en grupp investerare att gynnas på kort sikt, men skapar en överhettningscykel, vilket riskerar att orsaka en marknadskrasch." Detta är kärnproblemet med fastighetsmarknadens ohållbarhet. Att upprätthålla för höga fastighetspriser utan att stå i proportion till faktiska inkomster och lönsamhet kommer bara att leda till instabilitet och svårigheter för hållbar utveckling.

En annan genomförbar lösning som föreslagits av Vu Thanh Le, styrelseledamot i Phat Dat Company, är att tillämpa skatteverktyg som att beskatta fritidshus, övergiven mark och dra av ränta på förstagångslån. Detta är en strategi som framgångsrikt har tillämpats i många länder när fastighetskrediter blomstrar. Strikt kontroll av spekulativa kassaflöden kommer att bidra till att stabilisera marknaden och skapa fastighetsprodukter som möter människors verkliga behov.

Kapital flödar "starkt" in i fastigheter

Index	Skala	Tillväxt
Total utestående fastighetsskuld (31 augusti 2025)	> 4 miljoner miljarder VND	+19 % jämfört med föregående år
Redovisa den totala utestående skulden i ekonomin	23,68 %	(högsta i senare tid)
Lån för fastighetsföretag	1,79 miljoner miljarder VND	+24 % (hetast)
Konsument-/egenbrukslån	2,28 miljoner miljarder VND	+12 %

Källa: Statsbanken

Experter menar också att för att fastighetsmarknaden ska kunna utvecklas hållbart måste projekten vara juridiskt transparenta, tillgodose verkliga bostadsbehov och ha en långsiktig vision. Vid denna tidpunkt kommer fastighetsmarknaden inte längre att domineras av oregelbundna cykler av ökning och minskning utan kommer att utvecklas stabilt och skapa verkligt värde för ekonomin och människorna.

Även om det starka kreditflödet till fastigheter kan bidra till ekonomisk tillväxt på kort sikt, kommer det, om det inte kontrolleras strikt, att leda till allvarliga konsekvenser när det gäller likviditet och marknadens hållbarhet. Förvaltningsorgan måste vidta drastiska åtgärder för att begränsa spekulation och därigenom främja en betydande och hållbar utveckling av den vietnamesiska fastighetsmarknaden i framtiden.

Källa: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm